每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

有沒有想過有一天能像買A股的股票一樣，去買下一棟寫字樓，成為這棟寫字樓的股東？對于中國投資者來說，這或許不再是一個夢。

日前，證監(jiān)會受理了鵬華基金作為基金管理人的“前海萬科REITs封閉式混合型”公募基金產(chǎn)品，托管機構(gòu)為浦發(fā)銀行，其他資料不詳。業(yè)內(nèi)認為，這是內(nèi)地版公募REITs啟航。

收益率低成主要障礙

早在2011年底，鵬華基金在A股市場發(fā)行了首款投向美國樓市的QDII產(chǎn)品“鵬華美國房地產(chǎn)（206011）”，以不低于60%的基金資產(chǎn)投資于美國上市REITs，曾自稱是國內(nèi)首只創(chuàng)新REITs投資基金。

除了鵬華美國房地產(chǎn)之外，國內(nèi)由公募基金機構(gòu)后續(xù)投向全球房地產(chǎn)的QDII產(chǎn)品還包括嘉實全球房地產(chǎn)（070031）、國泰美國房地產(chǎn)（160218）、諾安全球收益不動產(chǎn)（320017）、廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)（000180）、廣發(fā)美國房地產(chǎn)指數(shù)（000179）等9只基金產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，除了公募基金作為發(fā)起人之外，信托機構(gòu)作為中國REITs發(fā)起人和管理人的產(chǎn)品主要是信托業(yè)巨頭的中信信托，但其所發(fā)行的這兩款產(chǎn)品主要均為私募REITs。

為何會成為私募REITs？在美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬看來，這主要是普通投資人對國內(nèi)REITs熱情度不高。

記者注意到，早些年，國內(nèi)包括北辰實業(yè)等知名房企為了騰挪資產(chǎn)，曾試圖發(fā)行A股REITs，但最終只有越秀、開元、金茂等個別繞道港交所，發(fā)行H股REITs或商業(yè)信托。

在投資REITs最為發(fā)達的美國市場，也多以上市交易的公募REITs為主。據(jù)東方財富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，包括普洛斯、金科房地產(chǎn)、西蒙地產(chǎn)等178家公募REITs產(chǎn)品，交易場所主要在美國紐交所或納斯達克。

翻譯過美國REITs的金融資深人士宋光輝說，美國REITs的法律實體可以是公司，也可以是信托，在美國房地產(chǎn)市場競爭較為充分，很多REITs逐漸聚焦于某一個特定領(lǐng)域，并在該領(lǐng)域形成了自己的核心競爭力，包括了寫字樓REITs、購物廣場REITs、養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)REITs、旅館REITs等，甚至更細分的影院類REITs和實驗室REITs等。

國內(nèi)著名REITs專家、現(xiàn)任北京和美商地投資董事長兼總裁的穆健瑋向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，美國REITs 的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益，至少90% 必須以股利方式分配給投資人，總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其它REITs證券等。

稅改決定A股REITs成功率

截至目前，被業(yè)內(nèi)封為內(nèi)地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬科REITs仍未對外公布其產(chǎn)品詳情。

在蔣鵬看來，雖然這款具體產(chǎn)品的細則還沒看到，但相比于其他機構(gòu)作為內(nèi)地公募REITs的發(fā)起人和管理人，由公募基金來發(fā)起這款REITs估計是要考慮到成本問題，比私募要低一些，應(yīng)該接近于理財產(chǎn)品，在行業(yè)收益率上應(yīng)該會高一些。

“鵬華的這款REITs象征性意義更多一些，順應(yīng)了當(dāng)前政策。”蔣鵬表示，美國REITs收益在企業(yè)層面不收稅，而目前內(nèi)地REITs最大的問題是稅收，僅營業(yè)稅5.8%加上個稅25%，這些都是跑不掉的。

多年為推廣REITs而奔走呼號的全國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書長閆宗成也深有體會。他說，REITs到底是讓證監(jiān)會管還是銀監(jiān)會來管等，稅收政策也沒到位，難以吸引投資者。

美國在設(shè)計REITs結(jié)構(gòu)時，當(dāng)初的關(guān)鍵優(yōu)勢就是避免雙重征稅，但為進一步提高回報率，曾在1986年出臺稅改法案，放松了歷史上限制REITs業(yè)務(wù)的管制，允許REITs通過其內(nèi)部組織來有效實施物業(yè)出租和管理等。

按照宋光輝的介紹，就美國REITs而言，持有REITs的當(dāng)期股息回報約為4%，加上約4%的股息增長率，REITs大約能為投資者帶來8%左右的總回報，相比標(biāo)普500指數(shù)、債券指數(shù)也有更小的波動性。

記者注意到，在港上市交易的11個REITs中，屬于內(nèi)地REITs的越秀房托和開元房托，前者2014年每份基金單位的分派收益率為8.72%，后者為7.7%。

“凡是與破冰有關(guān)的任何REITs, 比如鵬華前海萬科REITs，主要看幾個點位，包括與財務(wù)、稅務(wù)結(jié)構(gòu)等是否掛鉤。如果不掛鉤，僅屬個案。‘個案’就是說，用其他手段平衡成本。”蔣鵬補充說。