每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 京城最繁華的位置之一、建國(guó)路與西大望路十字路口的東南角，已經(jīng)封頂3年多的佳兆業(yè)廣場(chǎng)高層樓體的靜寂和周邊的喧鬧形成強(qiáng)烈反差，這個(gè)占據(jù)了長(zhǎng)安街沿線絕版位置的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，如同一位姿色綽約的佳人，望穿秋水卻一直無(wú)人幫她從“爛尾”的泥淖里脫身——十年中，該項(xiàng)目經(jīng)歷了5次易手、多次停工，數(shù)易其名，其中最有代表性的名字是“長(zhǎng)安8號(hào)”。 早在2013年，佳兆業(yè)與長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議。彼時(shí)，佳兆業(yè)內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，代建長(zhǎng)安8號(hào)，是佳兆業(yè)重回一二線市場(chǎng)的象征。 本以為佳兆業(yè)的入主，能夠破解項(xiàng)目的爛尾魔咒，然而，就在宣布這一項(xiàng)目將于2015年年中入市后不久，佳兆業(yè)卻遭遇“黑天鵝”事件，命運(yùn)多舛的長(zhǎng)安8號(hào)依然前程未卜。 股權(quán)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜 長(zhǎng)安8號(hào)的歷史要追溯到2004年。當(dāng)時(shí)土地還未實(shí)行招拍掛，北京地產(chǎn)圈內(nèi)頗有名氣的地產(chǎn)大亨王志才通過(guò)政府協(xié)商等運(yùn)作手段，艱難拿下長(zhǎng)安街沿線上最后一塊擁有70年產(chǎn)權(quán)的地皮，并將這一項(xiàng)目定名為“耀輝國(guó)際城”。同年，天鴻寶業(yè)以3100萬(wàn)元收購(gòu)了該項(xiàng)目62%的股權(quán)，成為當(dāng)時(shí)耀輝置業(yè)有限公司的大股東。由此推算，該項(xiàng)目當(dāng)年的價(jià)值約為5000萬(wàn)元。 2007年8月，首開(kāi)集團(tuán)注資天鴻寶業(yè)，成為“耀輝國(guó)際城”的實(shí)際控制人。不過(guò)由于缺乏開(kāi)發(fā)高端住宅的經(jīng)驗(yàn)，半年后，首開(kāi)以4.587億元將手中股份全部轉(zhuǎn)讓給香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，項(xiàng)目改名為“擎峰閣”。此外，世紀(jì)協(xié)潤(rùn)還要負(fù)擔(dān)股東借款本息共計(jì)約11.41億元的債務(wù)。 由于資金緊張，世紀(jì)協(xié)潤(rùn)與中國(guó)奧園成了雙向選擇、一拍即合的搭檔。2009年9月，中國(guó)奧園宣布以3.7億元（另加收購(gòu)成本約6519萬(wàn)元）收購(gòu)世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%股本，并向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供4.6億元短期貸款，從而間接擁有“擎峰閣”51%的控股股權(quán)，并將其正式改名為“長(zhǎng)安8號(hào)”。 不過(guò)，從2009年至2012年初，中國(guó)奧園接手長(zhǎng)安8號(hào)近3年時(shí)間里，就股權(quán)問(wèn)題中國(guó)奧園一直未與世紀(jì)協(xié)潤(rùn)達(dá)成一致，項(xiàng)目銷售也頻頻遇阻。2012年3月，中國(guó)奧園以14.8億元出售長(zhǎng)安8號(hào)51%的股權(quán)，香港金利豐成為第五任主人。不過(guò)，金利豐作為一家投資公司，在接手這一項(xiàng)目后并未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)，直至其找到了“金主”佳兆業(yè)。 有媒體曾披露，當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)收購(gòu)長(zhǎng)安8號(hào)的總代價(jià)為60億元。值得注意的是，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成拿下長(zhǎng)安8號(hào)，其實(shí)背后有金主支持。郭英成最親密的合作伙伴生命人壽，以及一家國(guó)際私募巨頭太盟基金（下稱PAG），都對(duì)郭氏接手這個(gè)項(xiàng)目提供了財(cái)力支持。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，這個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜，但是股權(quán)結(jié)構(gòu)不復(fù)雜。難在各家貸款、借款、支付的款項(xiàng)，以及債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，又和股權(quán)是何種對(duì)應(yīng)，而且各方盈虧，很難計(jì)算清楚。無(wú)論哪家收購(gòu)方想把這一塊理清，都不容易。 融創(chuàng)真有意收購(gòu)？ 佳兆業(yè)介入之后，與北京高端住宅代理機(jī)構(gòu)亞豪簽訂代理協(xié)議，試圖馳騁北京豪宅市場(chǎng)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前長(zhǎng)安8號(hào)曾取得過(guò)預(yù)售證，但已過(guò)期，目前看工程進(jìn)度，計(jì)劃以現(xiàn)房入市，因?yàn)楹勒F(xiàn)房昭示性更強(qiáng)一些。 公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目總建筑面積約為25萬(wàn)平方米。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉粗略估計(jì)，每平米售價(jià)在15萬(wàn)元左右。照此計(jì)算，該項(xiàng)目的市值約在375億元。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，從5000萬(wàn)到375億元，該項(xiàng)目面臨的最大支出，不是建安成本，而是昂貴的土地增值稅。 即便成本高昂，依然有房企對(duì)長(zhǎng)安8號(hào)虎視眈眈。 界面報(bào)道，對(duì)于長(zhǎng)安8號(hào)，正在并購(gòu)佳兆業(yè)的融創(chuàng)也有意拿下。今年3月以來(lái)，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌一度率領(lǐng)并購(gòu)團(tuán)隊(duì)入駐佳兆業(yè)總部。孫宏斌對(duì)北京的長(zhǎng)安8號(hào)也悄悄展開(kāi)了動(dòng)作。在介入佳兆業(yè)重組后，融創(chuàng)曾與戴德梁行合作，打算給長(zhǎng)安8號(hào)制定一個(gè)新的方案， “這個(gè)70年產(chǎn)權(quán)的住宅兼容商業(yè)項(xiàng)目，可能會(huì)顛覆此前的規(guī)劃定位，減少住宅和公寓產(chǎn)品，加大寫字樓在項(xiàng)目中的比重?！? 戴德梁行相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，曾有媒體過(guò)來(lái)詢問(wèn)，但她并不清楚此事。融創(chuàng)方面也表示，對(duì)此事并不了解。 面對(duì)股權(quán)復(fù)雜的長(zhǎng)安8號(hào)，融創(chuàng)能否拿下？ 歐陽(yáng)捷認(rèn)為，孫宏斌是個(gè)急性子，融創(chuàng)也是個(gè)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，速度很快，雖然有人脈的支持，而且郭英成背后還有兩個(gè)金主，但最后各方達(dá)成共識(shí)，很有難度。 歐陽(yáng)捷分析，融創(chuàng)接手后，如果采用代建、代管、負(fù)責(zé)營(yíng)銷這種方式，融創(chuàng)是可以拿管理費(fèi)的，孫宏斌可以通過(guò)長(zhǎng)安8號(hào)這個(gè)項(xiàng)目打造自己的品牌，但不能記入融創(chuàng)的銷售額，對(duì)于擴(kuò)大融創(chuàng)的規(guī)模是沒(méi)有意義的，和投入的時(shí)間精力不成正比。孫宏斌能否從代銷中分得一杯羹，還要看代銷協(xié)議如何簽訂。從郭英成的角度來(lái)說(shuō)，是想賣掉長(zhǎng)安8號(hào)的，但是要取決于郭背后的兩位大金主。 長(zhǎng)安8號(hào)魔咒何時(shí)破解，仍是未知數(shù)。