每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

邦地產(chǎn)記者 區(qū)家彥

回暖勢(shì)頭明顯的中國(guó)樓市，又將迎來(lái)一款新的核武器——MBS。

MBS，不是“面包師”，也不是“夢(mèng)芭莎”，這看起來(lái)有點(diǎn)高冷、讀起來(lái)有點(diǎn)拗口的三個(gè)英文字母，中文名更讓人頭暈：個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券。它的運(yùn)行機(jī)理是：銀行將已發(fā)放出去的房貸資產(chǎn)打包，以債券形式在銀行間或通過(guò)券商進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，變現(xiàn)的資金用來(lái)進(jìn)一步增大房貸資金池，以解決近年來(lái)困擾市場(chǎng)的房貸額度緊張難題。

去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)首次出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行發(fā)行MBS。5月15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，MBS來(lái)勢(shì)洶洶，有業(yè)內(nèi)大V更把它稱(chēng)作--引爆樓市熱度的核彈頭！

這三個(gè)英文字母的威力到底有多大？它真能成為房?jī)r(jià)上漲的助推器嗎？

美國(guó)人早就這么干了！

到底什么是MBS？邦地產(chǎn)君舉個(gè)例子。

如果你三年前買(mǎi)了一套150萬(wàn)元的房子，支付了50萬(wàn)首付款，然后向銀行借了一筆期限30年、總額100萬(wàn)元的房貸。3年后，你已經(jīng)償還了5萬(wàn)本金，房子也升值到200萬(wàn)元，這時(shí)銀行把你剩余的95萬(wàn)元房貸打包做成一個(gè)名為MBS的證券產(chǎn)品，以一定的發(fā)行利率賣(mài)給券商或者其他金融機(jī)構(gòu)，銀行順利拿回所有的貸款本金，房子的抵押權(quán)也從銀行轉(zhuǎn)移到其他金融機(jī)構(gòu)，這個(gè)時(shí)候，借給你錢(qián)的不再是銀行，而是購(gòu)買(mǎi)了MBS的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人投資者。

談到MBS，就要談到它的起源地--美國(guó)。上世紀(jì)70年代前后，美國(guó)二戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代開(kāi)始成年，對(duì)房貸的需求激增，但由于房貸的發(fā)放機(jī)構(gòu)--商業(yè)銀行的資金來(lái)源大多是中短期存款，而房貸是長(zhǎng)期貸款，期限不匹配帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，造成金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源緊張，很多美國(guó)人無(wú)法貸款買(mǎi)房。

為了解決房貸難題，從1968年起，具有美國(guó)政府背景的吉利美、房地美與房利美三大專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)從銀行手上收購(gòu)住房抵押貸款，然后打包成證券化產(chǎn)品，向投資者發(fā)售。由于這些產(chǎn)品隱含了政府信用，但收益率高于美國(guó)國(guó)債，受到投資者追捧。MBS的發(fā)展自此進(jìn)入快車(chē)道。截至2014年上半年，美國(guó)按揭貸款余額為13.3萬(wàn)億元，其中MBS余額達(dá)到7.7萬(wàn)億元，占比57.9%。

除了緩解房貸資金來(lái)源緊張的難題，申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓思怡認(rèn)為，MBS能把房貸這一流動(dòng)性較差的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較高的證券資產(chǎn)，由于流動(dòng)性提高，買(mǎi)賣(mài)更加方便，銀行可以降低資產(chǎn)收益率的要求，從而實(shí)現(xiàn)降低房貸利率的效果。