每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

有了它，樓市再也不用擔(dān)心被誤傷了！

與美國相比，國內(nèi)的房貸市場依然維持在商業(yè)銀行“一家獨大”的局面。截至2014年上半年，我國個人住房按揭貸款余額為10.74萬億元，但MBS產(chǎn)品幾乎沒有。自2005年以來，我國僅發(fā)行過4單MBS產(chǎn)品，總規(guī)模約為171億元，在房貸余額中的占比可以忽略不計。

于是，每當(dāng)房貸緊縮，樓市總是免不了被誤傷。尤其去年，銀行紛紛收緊房貸額度，導(dǎo)致房貸利率普遍上浮，且放款時間延長，這是導(dǎo)致樓市出現(xiàn)深度調(diào)整的重要原因之一，連任志強(qiáng)也忍不住炮轟：去年房價就是被銀行“打拐”。

眼下，隨著監(jiān)管層大力推動資產(chǎn)證券化，MBS的發(fā)展已經(jīng)箭在弦上?？紤]到目前房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)跌破了2008年末的最寬松時期，如果MBS真能讓房貸利率進(jìn)一步下行，購房者的月供負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步減輕，這對樓市無疑是重磅利好。

MBS雖好，卻難以引爆……

但邦地產(chǎn)君要潑一盆涼水：盡管MBS前景美好，實際推進(jìn)卻面臨不少困難。

首先，對于投資者而言，現(xiàn)階段的MBS產(chǎn)品難有具吸引力的回報。根據(jù)申銀萬國的分析，在扣除銀行的發(fā)行成本后，國內(nèi)MBS和5年期國債收益率利差僅有0.7%，遠(yuǎn)低于美國版MBS與5年期國債之間約2.7%的利差，考慮到MBS的風(fēng)險系數(shù)高于國債，若沒有足夠利差空間的支持，預(yù)計愿意購買的投資者非常有限，更別提帶動房貸利率下行這一重任了。

另一方面，在美國，MBS的主要發(fā)行方為“兩房”（房地美與房利美），這兩家機(jī)構(gòu)由美國政府提供信用擔(dān)保和背書，因此大大提升了投資者的信心。但目前國內(nèi)尚無類似機(jī)構(gòu)，單靠商業(yè)銀行自身的信用擔(dān)保并不夠。

第三，銀行缺乏沖動。目前住房按揭貸款70%的市場份額集中在五大行手里，但與去年上半年房貸緊張時期相比，由于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，銀行貸款缺乏理想的投向，相對而言房貸仍是銀行的較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于手頭上的錢不緊張了，銀行將房貸證券化后所獲得的資金也沒有太多理想的投向，因此短期內(nèi)銀行不急于將貸款通過證券化轉(zhuǎn)移到表外。

所以，MBS的威力雖大，但要在短期內(nèi)爆發(fā)不太現(xiàn)實，利率環(huán)境、政策支持、市場監(jiān)管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關(guān)鍵。