每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

有了它，樓市再也不用擔(dān)心被誤傷了！

與美國(guó)相比，國(guó)內(nèi)的房貸市場(chǎng)依然維持在商業(yè)銀行“一家獨(dú)大”的局面。截至2014年上半年，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額為10.74萬(wàn)億元，但MBS產(chǎn)品幾乎沒(méi)有。自2005年以來(lái)，我國(guó)僅發(fā)行過(guò)4單MBS產(chǎn)品，總規(guī)模約為171億元，在房貸余額中的占比可以忽略不計(jì)。

于是，每當(dāng)房貸緊縮，樓市總是免不了被誤傷。尤其去年，銀行紛紛收緊房貸額度，導(dǎo)致房貸利率普遍上浮，且放款時(shí)間延長(zhǎng)，這是導(dǎo)致樓市出現(xiàn)深度調(diào)整的重要原因之一，連任志強(qiáng)也忍不住炮轟：去年房?jī)r(jià)就是被銀行“打拐”。

眼下，隨著監(jiān)管層大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化，MBS的發(fā)展已經(jīng)箭在弦上?？紤]到目前房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)跌破了2008年末的最寬松時(shí)期，如果MBS真能讓房貸利率進(jìn)一步下行，購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步減輕，這對(duì)樓市無(wú)疑是重磅利好。

MBS雖好，卻難以引爆……

但邦地產(chǎn)君要潑一盆涼水：盡管MBS前景美好，實(shí)際推進(jìn)卻面臨不少困難。

首先，對(duì)于投資者而言，現(xiàn)階段的MBS產(chǎn)品難有具吸引力的回報(bào)。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的分析，在扣除銀行的發(fā)行成本后，國(guó)內(nèi)MBS和5年期國(guó)債收益率利差僅有0.7%，遠(yuǎn)低于美國(guó)版MBS與5年期國(guó)債之間約2.7%的利差，考慮到MBS的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高于國(guó)債，若沒(méi)有足夠利差空間的支持，預(yù)計(jì)愿意購(gòu)買(mǎi)的投資者非常有限，更別提帶動(dòng)房貸利率下行這一重任了。

另一方面，在美國(guó)，MBS的主要發(fā)行方為“兩房”（房地美與房利美），這兩家機(jī)構(gòu)由美國(guó)政府提供信用擔(dān)保和背書(shū)，因此大大提升了投資者的信心。但目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)類(lèi)似機(jī)構(gòu)，單靠商業(yè)銀行自身的信用擔(dān)保并不夠。

第三，銀行缺乏沖動(dòng)。目前住房按揭貸款70%的市場(chǎng)份額集中在五大行手里，但與去年上半年房貸緊張時(shí)期相比，由于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，銀行貸款缺乏理想的投向，相對(duì)而言房貸仍是銀行的較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于手頭上的錢(qián)不緊張了，銀行將房貸證券化后所獲得的資金也沒(méi)有太多理想的投向，因此短期內(nèi)銀行不急于將貸款通過(guò)證券化轉(zhuǎn)移到表外。

所以，MBS的威力雖大，但要在短期內(nèi)爆發(fā)不太現(xiàn)實(shí)，利率環(huán)境、政策支持、市場(chǎng)監(jiān)管能否到位，將成為能否引爆這顆核彈的關(guān)鍵。