每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陸慧婧 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 陸慧婧 發(fā)自上海

正當基金子公司爭食新三板“蛋糕”的時候，一些房地產(chǎn)資管計劃風險逐步暴露。

今年4月，信達澳銀基金子公司信達新興資產(chǎn)所管理的“信達新興資產(chǎn)-北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項管理計劃”（以下簡稱亞奧果嶺資管計劃）到期違約。

一個月后，信達新興資產(chǎn)找到新的債權收購方，以債權收購的方式償還投資者本息，違約危機才得以化解。

信達新興資產(chǎn)信披遭疑

亞奧果嶺資管計劃募集規(guī)模3.8億元，今年4月已經(jīng)到期，但由于未能及時償付投資者本息，構(gòu)成實質(zhì)性違約。

5月15日，信達新興資產(chǎn)為已經(jīng)延期兌付一個月之久的亞奧果嶺資管計劃找到債券收購方，最終化解了違約危機。

在這場違約危機中，信達新興資產(chǎn)信披時效性成為外界質(zhì)疑的焦點。3月27日，亞奧果嶺資管計劃向投資人發(fā)布重大事項公告稱，截至2015年2月25日，融資方未能按照約定歸集保證金至監(jiān)管賬戶，屬于嚴重違約行為。而這一日期，據(jù)公告時間已經(jīng)時隔一個月。亦有投資者反映，上述資管計劃2015年一季度報表是在4月份發(fā)布重大事項臨時報告后才補發(fā)的。

此外，對于亞奧果嶺資管計劃的風控措施，投資者也頗有微詞。按照協(xié)議，亞奧果嶺項目銷售資金于專項計劃到期前3個月進行歸集，每個月歸集額不少于1.2億元，總歸集額3.6億元?！帮@然，管理人并未監(jiān)督資金歸集情況?！庇型顿Y者表示。

項目預售證存漏洞

一位參加信達新興資產(chǎn)投資者交流會的專業(yè)人士透露，對于資管計劃違約的原因，信達新興資產(chǎn)稱由于項目方流動性不足。不過，據(jù)了解，亞奧果嶺資管計劃開發(fā)商的預售證環(huán)節(jié)也存在一定風險。

記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢得知，北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞奧先科）先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義申領過5期預售許可證，時間跨度為2005年12月7日至2011年1月7日。上述5個預售證的地址都坐落于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宋莊村，而預售證下標注的信息均稱，“預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后，方可現(xiàn)房銷售，進行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>

一位北京地產(chǎn)界人士分析稱，“預售證到期可以延一次，預售證到期，意味著工程基本已達到竣工驗收條件。而如果過期又未能轉(zhuǎn)現(xiàn)，要么工程就可能存在爛尾問題，要么建筑質(zhì)量有問題，竣工驗收通不過，拿不到現(xiàn)房證，要么是工程存在違反規(guī)劃的情況。”

目前，亞奧果嶺項目預售證是否申請延期并不清楚，不過在現(xiàn)房項目公示中，記者并沒有查到亞奧先科開發(fā)的項目。

一位第三方銷售人士指出，“根據(jù)信達新興資產(chǎn)提供的項目調(diào)查報告，該交易對手總資產(chǎn)1.2億元，凈資產(chǎn)1億元。業(yè)內(nèi)通常要求融資金額不超過凈資產(chǎn)40%，因此相對亞奧先科1億元的凈資產(chǎn)規(guī)模，3.8億元委托貸款金額顯然偏高?！?/p>

業(yè)內(nèi)呼吁加強盡職調(diào)查

信達新興資產(chǎn)成立于2013年3月14日，注冊資本2000萬元，是信達澳銀基金全資子公司，也是業(yè)內(nèi)最早成立的30家基金子公司之一。

信達新興資產(chǎn)于2013年7月開始公開發(fā)售資管計劃產(chǎn)品。此前信達澳銀基金有關負責人對媒體表示，截至2014年底，信達新興資產(chǎn)已成立專項資產(chǎn)管理計劃13個，規(guī)模近50億元，其中主動管理產(chǎn)品規(guī)模接近一半，公司盈利超千萬元，凈資產(chǎn)收益率超過40%。

從已發(fā)產(chǎn)品來看，信達新興資產(chǎn)發(fā)行產(chǎn)品多為房地產(chǎn)類型，或與其實際控制人中國信達主營業(yè)務關系密切。不過值得注意的是，今年以來，在信達新興資產(chǎn)官網(wǎng)及基金業(yè)協(xié)會網(wǎng)站備案產(chǎn)品中，均未有信達新興資產(chǎn)新的資產(chǎn)管理計劃成立?！敖衲暌詠?，基金子公司風險暴露的項目不在少數(shù)?！币晃环康禺a(chǎn)律師稱，地產(chǎn)類資管項目出現(xiàn)問題很頻繁?！暗禺a(chǎn)企業(yè)本身對現(xiàn)金流需求大，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題很容易出現(xiàn)違約。出現(xiàn)這種情況后，多數(shù)地產(chǎn)商寧愿選擇一拖再拖，等到有現(xiàn)金流之后再支付。投資者在投資地產(chǎn)類資管項目時，要充分考慮到地產(chǎn)項目固有風險以及地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險。”

與此同時，基金子公司盡職調(diào)查方面的問題也受到關注?！百Y產(chǎn)管理公司之前很多都是通道業(yè)務，依靠項目提供方作盡職調(diào)查，并沒有實際去了解情況。未來，資產(chǎn)管理公司要加強對項目的管理，對項目進行實地考察，嚴格盡職調(diào)查，在項目進行期間也要實時監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問題應及時向投資者披露信息?！鄙虾Ｒ晃粡氖沦Y產(chǎn)管理業(yè)務的律師表示。

“同時，投資者也要知曉買者自負原則，資管計劃產(chǎn)品并不能保本保收益，只要管理人履行了盡職調(diào)查、勤勉盡職的管理義務，風險就應該由投資者承擔，剛性兌付不利于投資者培育?！鄙鲜雎蓭煼Q。

（本報記者楊羚強對本文亦有貢獻）