每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都

“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”風起云涌，處在轉折路口的眾多房企也多方尋求突圍之道：有的立足主業(yè)深耕細作；有的聯(lián)合抱團發(fā)展；有的轉向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)……

在創(chuàng)業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)聚集地，諸如張江高科等產業(yè)園區(qū)也正在加速轉變運營模式，開始瞄準超額投資收益和長期紅利，向產業(yè)運營和資產增值的方向轉型升級。而傳統(tǒng)中介機構，則紛紛構建自己的線上平臺，轉型O2O模式，給業(yè)界帶來了革命性的影響。

在創(chuàng)業(yè)風潮下，國內創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量去年達到了365萬家，幾乎每天誕生1萬家初創(chuàng)企業(yè)。在創(chuàng)業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)集中地，產業(yè)園區(qū)也正在面臨運營模式的加速改變?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，主攻產業(yè)園的產業(yè)地產企業(yè)，不少已經(jīng)瞄準超額投資收益和長期紅利，開始向產業(yè)運營和資產增值的方向轉型升級，資本市場對此高調響應，加速了這輪轉型。

業(yè)內人士提醒，產業(yè)園的服務和管理體系構建復雜，如何實施是關鍵，轉型潮流終究需要大浪淘沙。

創(chuàng)業(yè)潮加速轉型升級

“我國的產業(yè)園發(fā)展模式，從低成本的工業(yè)園區(qū)開始，逐漸引入產業(yè)主導，形成市場、政府雙輪驅動，再由內生動力和技術創(chuàng)新驅動，至今已開始形成以具備高勢能優(yōu)勢的現(xiàn)代科技新城為核心的運營模式。”鼎韜咨詢CEO齊海濤表示，這一過程中，不少產業(yè)地產企業(yè)開始從單純的土地增值、物業(yè)租售，向產業(yè)運營和資產增值等方向拓展更多價值實現(xiàn)模式。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，作為“產業(yè)新城開發(fā)”這一常見模式的典型代表，華夏幸福（600340，SH）正迫切想在“園區(qū)運營+地產開發(fā)”的傳統(tǒng)模式上，玩出更多新意。

5月4日，華夏幸福與太庫科技達成協(xié)議。雙方約定，將尋找全球領先的創(chuàng)新技術，利用華夏幸福全國超30個產業(yè)新城幫助科技成果商業(yè)化，華夏幸福則將從太庫科技的孵化器運營管理中受益。

“華夏幸福意圖打通從孵化、加速，到產業(yè)化、產業(yè)服務的價值鏈條。”中銀國際分析師袁豪表示，在國家鼓勵創(chuàng)新驅動、轉型發(fā)展的大環(huán)境下，其希望探索創(chuàng)新發(fā)展的模式。

在轉型上，張江高科（600895，SH）走得更快。近日，張江高科總經(jīng)理葛培健就多次公開強調，“要成為科技投行，讓產業(yè)地產和產業(yè)投資協(xié)同發(fā)展。”

在張江高科2014年年報中，房地產業(yè)務收入25.32億元，占主營業(yè)務的86%，服務類業(yè)務則占比13.8%。“3年后，張江高科產業(yè)地產收入占比將從60%~70%降到50%，產業(yè)投資占比將升至50%。”葛培健表示。

成都高投集團旗下天府軟件園方面也告訴記者，園區(qū)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模一直在擴張，供不應求。預計隨著入園企業(yè)增加，企業(yè)咨詢、設施、注冊、品宣、培訓等孵化服務的業(yè)務規(guī)模將隨之擴大。“在大眾創(chuàng)業(yè)的潮流下，產業(yè)地產企業(yè)在業(yè)務規(guī)模等方面，短期未必會有很大擴張，但在經(jīng)營模式上，尤其是在服務與科技投資方面會發(fā)生很大變化和提升。”上海陸宥投資CEO胡之驥表示。

轉型瞄準超額投資紅利

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，科技部網(wǎng)站最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月，我國國家高新區(qū)總數(shù)已達129家。據(jù)投中研究院數(shù)據(jù)，2014年全國孵化器數(shù)量預估超過1500家。

目前，國內孵化器的主要載體依然是以高新技術區(qū)為主的產業(yè)園區(qū)，而隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)的大幅增加，更多產業(yè)園區(qū)將承擔創(chuàng)業(yè)服務的業(yè)務。其中巨大的資本收益，已對企業(yè)形成巨大的吸引力。

在資本市場上，園區(qū)開發(fā)概念股和創(chuàng)投概念股表現(xiàn)搶眼。萬得數(shù)據(jù)顯示，年初至今，高新發(fā)展?jié)q幅為122%、蘇州高新漲幅為135%、張江高科漲幅為139%。

對高新發(fā)展來說，調整業(yè)務和優(yōu)化資金結構，是其當務之急。3月份，高新發(fā)展便借力高投集團通過定增方式，募資4.97億元，實施業(yè)務整合，推動主營業(yè)務的轉型升級。

在這期間，張江高科有更高的利潤預期。記者注意到，張江高科投資收益已達到利潤總額的75%，且持續(xù)提高。“目前，張江高科股權投資額約32.6億元，假設創(chuàng)投業(yè)務權益增加值是投入額的6倍，張江高科的創(chuàng)投業(yè)務權益增加值將在195.62億元，參股多家高新企業(yè)以及日趨完善的PE投資鏈條，使其投資收益增長潛力很大。”海通證券分析師涂力磊表示。

胡之驥直言，每個企業(yè)都有自己的經(jīng)營理念和模式，但地產和金融結合是必然趨勢，部分金融功能很強的企業(yè)，不排除將形成大型的投資集團。“園區(qū)開發(fā)企業(yè)市值普遍不高，未來告別地產，轉型創(chuàng)投業(yè)務，既能發(fā)揮優(yōu)勢又能帶動區(qū)域經(jīng)濟升級、創(chuàng)新發(fā)展。”光大證券也表示。

產業(yè)園區(qū)盈利差距較大

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前，主要的園區(qū)開發(fā)企業(yè)雖然預期普遍向好，但實際盈利能力差距不小。

就2015年一季度業(yè)績而言，季報顯示，張江高科、南京高科凈利潤同比增幅分別在260.72%和446.97%，中關村、長春經(jīng)開等園區(qū)開發(fā)企業(yè)凈利潤同比增幅也在20%以上。高新發(fā)展、蘇州高新、電子城等企業(yè)凈利潤則同比下滑，市北高新跌幅甚至達700.6%。

南京高科正逐步退出房地產和市政業(yè)務，轉入搭建孵化器架構，且多股權投資已進入收獲期。張江高科已同時具備275萬平方米產業(yè)地產、27萬平方米孵化器、科創(chuàng)成功發(fā)布平臺、產業(yè)集群、金融聯(lián)動平臺等系統(tǒng)型資源。華夏幸福產品線也已覆蓋產業(yè)新城和創(chuàng)新中心……在這輪創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潮下，向資產增值的綜合型運營模式轉型較快的園區(qū)開發(fā)企業(yè)，盈利能力更加突出。

胡之驥指出，園區(qū)開發(fā)應該傾向小而專業(yè)的園區(qū)群，而且要更多依托虛擬園區(qū)，加強在企業(yè)社交、大數(shù)據(jù)等方面的構建。硬件之外，項目篩選、選拔、投資的能力，各類資源的整合、園區(qū)融資渠道的拓展等服務，才是企業(yè)的強硬支撐。“園區(qū)能否成功，一看服務，二看科技金融，同時還要培養(yǎng)一支專業(yè)且長期致力于行業(yè)的專業(yè)團隊，現(xiàn)在業(yè)內很缺乏真正了解整合資源、孵化企業(yè)服務的人才。”