每經編輯 朱萍    

日前，申銀萬國證券發(fā)布研究報告顯示，目前142家房企中有41家房企已經或正在轉型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達到13家。

6月1日晚間，南京高科（600064.SH）發(fā)布公告稱，擬以自有資金5億參投健康產業(yè)并購基金，希望此舉能助力其拓展大健康領域相關業(yè)務，加快推進產業(yè)戰(zhàn)略轉型。

作為房地產行業(yè)企業(yè)涉及健康產業(yè)，南京高科并非首例。日前，申銀萬國證券發(fā)布研究報告顯示，目前142家房企中有41家房企已經或正在轉型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達到13家。

業(yè)內分析人士認為，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉型探索的新領域。不過，在北京鼎臣醫(yī)藥咨詢負責人史立臣看來，相比住宅開發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于投資重、回收慢的項目，開發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經驗，在醫(yī)務資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關鍵。

南京高科參投健康產業(yè)

南京高科擬以自有資金5億元與達孜縣中鈺健康創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“中鈺創(chuàng)投”）共同發(fā)起設立“中鈺高科健康產業(yè)并購投資基金（有限合伙）一期”（簡稱“中鈺高科并購基金”）。南京高科希望借此助力公司拓展大健康領域相關業(yè)務，加快推進產業(yè)戰(zhàn)略轉型。

其中，中鈺高科并購基金認繳出資總額為70,000萬元：其中，中鈺創(chuàng)投認繳出資200萬元，擔任基金的唯一普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務合伙人；公司認繳出資額為人民幣50,000萬元，為基金的有限合伙人之一；其他有限合伙人認繳出資額為人民幣19,800萬元，由中鈺創(chuàng)投負責募集。

近年來，南京高科一直在主業(yè)房地產之外不斷尋求新的業(yè)務發(fā)展方向，擬推動其業(yè)務轉型，而醫(yī)藥業(yè)務是其轉型擬重點發(fā)展的業(yè)務之一。

南京高科表示，此次聯(lián)合醫(yī)藥行業(yè)專業(yè)程度高、資源豐富的股權投資機構設立并購基金，能夠較好地降低公司直接并購產生的信息不對稱風險，擴大并購項目來源，為公司儲備潛在并購標的，并通過并購基金孵化和培育的方式降低后續(xù)營運整合風險，有助于公司拓展大健康領域相關業(yè)務，加快推進產業(yè)戰(zhàn)略轉型。

據介紹，中鈺高科并購基金普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務合伙人為中鈺創(chuàng)投，中鈺創(chuàng)投委托中鈺康健資本管理（北京）有限公司（以下簡稱“中鈺康健”）擔任中鈺高科并購基金的管理人。根據公告提供的未經審計數(shù)據，截至2014年12月31日，中鈺創(chuàng)投資產總額為1,026,776.82元，凈資產為1,024,262.82元；2014年實現(xiàn)凈利潤8,824.35元。

據悉，并購基金成立后，將通過對符合公司發(fā)展戰(zhàn)略、具有良好增長潛力及戰(zhàn)略價值的目標企業(yè)進行并購，為公司向大健康業(yè)務轉型儲備優(yōu)質整合標的。此次并購基金的投資范圍限于符合公司經營戰(zhàn)略的，擁有適用于兒科、呼吸科、消化科、心腦血管科、腫瘤科、骨科及婦科等藥品的醫(yī)藥制造企業(yè)。

按照此前披露的經營計劃，南京高科將加大對醫(yī)藥業(yè)務的投入力度，通過市場化等多種方式尋求有發(fā)展?jié)摿Φ牟①彉说?，提升醫(yī)藥業(yè)務利潤貢獻度，夯實發(fā)展后勁。條件成熟時，推動該塊業(yè)務通過資本市場實現(xiàn)更大發(fā)展。

此次設立并購基金的合作方中鈺創(chuàng)投、中鈺康健專注于醫(yī)藥醫(yī)療等大健康領域的并購、股權債權投資、融資、顧問業(yè)務。核心成員禹勃、馬賢明等人曾在昆吾九鼎投資管理有限公司擔任要職，其中，禹勃曾任昆吾九鼎醫(yī)藥醫(yī)療基金總裁，是九鼎醫(yī)藥投資板塊核心管理層。

房企轉型健康產業(yè)

事實上，作為房地產行業(yè)企業(yè)涉及健康產業(yè)，南京高科并非首例。

不久前，申銀萬國證券發(fā)布的《地產白銀時代：跨界轉型方興未艾-房地產行業(yè)跨界轉型系列研究之一》顯示，142家房企，41家房企已經或正在轉型，主要涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)、互聯(lián)網、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環(huán)保八大方向，其中涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)方面的企業(yè)數(shù)目最多，達到13家。

如此前華業(yè)地產（600240.SH）公告稱，擬購捷爾醫(yī)療100%股權，交易完成后公司將在開展原主營業(yè)務的同時，新增醫(yī)藥商業(yè)和醫(yī)療服務業(yè)務，切實推行多元化經營戰(zhàn)略。

而宜華地產（000150.SZ）則是全面轉型健康產業(yè)。去年7月，宜華健康斥資7.2億元收購廣東眾安康后勤集團有限公司全部股權，首次涉足醫(yī)療服務產業(yè)。四個月后，宜華地產再度出手，以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權，后者為國內首個網絡醫(yī)院廣東網絡醫(yī)院提供技術平臺。并且，于2015年2月9日，“宜華地產”變更為“宜華健康”，明確并把健康醫(yī)療服務作為未來主要業(yè)務發(fā)展方向。

之所以房地產行業(yè)會積極向健康領域謀求轉型，業(yè)內普遍認為，這是因為房地產行業(yè)“躺著就把錢賺了”的時代結束了，并且其利潤空間已被逐步壓縮。

數(shù)據顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤年復合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時，中國新建商品房銷售面積在2013年達到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫存面積則達到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開發(fā)業(yè)務達到頂峰，房地產行業(yè)面臨長期拐點到來以及凈利潤下滑的壓力。

在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，國家明確提出“健康服務業(yè)”的概念，背后是對后續(xù)新興產業(yè)的一個具體規(guī)劃。對于房企來說，在尋找新興領域方面，也會格外重視此領域，因為這背后可能預示著各類優(yōu)惠政策的出臺。

海通證券發(fā)布的《房地產服務產業(yè)鏈系列報告-醫(yī)療地產》顯示，相對于其他企業(yè)進入醫(yī)療領域而言，開發(fā)商介入醫(yī)院等產業(yè)具備一定優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在：醫(yī)療或醫(yī)院等項目前期投入大，需要較強資金運作和雄厚資金實力，房地產資金實力相對雄厚；大型房地產企業(yè)本身可以將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結合，實現(xiàn)雙贏。

不過，在史立臣看來，房企轉型進行多元化經營，是為了規(guī)避單一的產業(yè)風險，但相比住宅開發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于重投資、慢回收項目，且項目初期收益并不穩(wěn)定。開發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經驗，在醫(yī)務資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關鍵。目前看，市場更多行為是直接購買現(xiàn)有成熟資產。