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每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

作為京城首個(gè)單價(jià)突破20萬(wàn)+的項(xiàng)目，中糧地產(chǎn)孫河“地王”項(xiàng)目——中糧瑞府入市后如何操盤(pán)，讓業(yè)內(nèi)人士議論紛紛。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在多個(gè)房產(chǎn)電商網(wǎng)站上，中糧瑞府推廣時(shí)所標(biāo)注的容積率，均為0.68。根據(jù)北京市當(dāng)年的土地掛牌出讓公告，中糧地產(chǎn)參與競(jìng)標(biāo)的地塊，編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛（朝）[2013]052號(hào)，容積率為1.08。

中糧“地王”項(xiàng)目容積率神奇變化的謎底是什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)了深入調(diào)查。

0.68的容積率是否違規(guī)？

眾所周知，住宅產(chǎn)品的容積率，直接決定了項(xiàng)目的品質(zhì)。容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定了地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。但由于受到土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做到相應(yīng)的容積率標(biāo)準(zhǔn)。

即便如此，政策層面也不允許開(kāi)發(fā)商任性追求利潤(rùn)，隨意降低容積率，影響居住體驗(yàn)。

早在2003年2月，國(guó)土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號(hào)文”），強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2012年上半年，國(guó)土部又有兩次公開(kāi)規(guī)定。

按照國(guó)土資源部的定義，別墅是指獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積大，容積率又非常低。按“禁墅令”之前的標(biāo)準(zhǔn)，別墅的容積率應(yīng)小于1.0。

“禁墅令”對(duì)“住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0）”的限定，也就被解讀為對(duì)別墅市場(chǎng)的一種調(diào)控手段。特別要注意的是，《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》中明確指出，禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從字面上看，“限墅”已經(jīng)悄然升級(jí)為“禁墅”。

“獨(dú)門(mén)獨(dú)院，兩至三層樓形式”是國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人給別墅下的定義。然而，目前疊拼、雙拼、聯(lián)排、空中等“類別墅”產(chǎn)品并不符合這個(gè)定義。從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，“類別墅”產(chǎn)品打了政策的“擦邊球”。

那么，如果按照中糧瑞府項(xiàng)目的宣傳，0.68的容積率肯定是破了“禁墅令”的底限，這又是如何做到的?

根據(jù)北京市當(dāng)年的土地掛牌出讓公告，中糧瑞府所在的地塊，編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛（朝）[2013]052號(hào)，容積率為1.08，這應(yīng)該是中糧“地王”項(xiàng)目的規(guī)劃容積率。

如果如同中糧瑞府所宣傳的那樣，容積率只有0.68，豈非違反了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同，以及土地原先的規(guī)劃？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系到中糧地產(chǎn)相關(guān)人士，該人士表示，對(duì)項(xiàng)目信息并不熟悉，建議找項(xiàng)目人士回答此問(wèn)題。但記者輾轉(zhuǎn)多個(gè)渠道，截至發(fā)稿前，仍未聯(lián)系到該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。

通過(guò)地塊分拆降低容積率

北京當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士揭曉了謎底。他告訴記者，因?yàn)樵擁?xiàng)目配建了公租房，公租房容積率提高到2以上，“吃”掉了容積率，所以整個(gè)地塊的容積率提高到1.1。公開(kāi)資料顯示，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元、同時(shí)配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，拿下北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊。

該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中糧瑞府項(xiàng)目容積率降低到0.68和“禁墅令”不沖突，因?yàn)楹笳呤菍?duì)整體地塊規(guī)定的容積率，而整個(gè)地塊平均容積率就是1.1。

“中糧瑞府這個(gè)案名不包括公租房，只是商品住宅的案名，容積率分別計(jì)算也挺正常的。”北京當(dāng)?shù)亓硪晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

但記者又注意到百度百科的解釋。所謂規(guī)劃容積率，是指規(guī)劃中項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。而上述中糧瑞府項(xiàng)目和配建的公租房是作為同一地塊出讓的，按照上述解釋，中糧瑞府項(xiàng)目和配建的公租房應(yīng)是同一容積率。

既然如此，中瑞瑞府宣傳容積率低于1，又有什么好處呢？

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅曾表示，頂級(jí)城市豪宅（公寓）必須具備以下特征：一、項(xiàng)目所在地必須是中心城市的中心地帶，能夠充分顯現(xiàn)地段資源稟賦的稀缺性、具有升值空間與典藏價(jià)值；充分保障安全性、私密性，能讓業(yè)主享受到貴賓級(jí)的尊崇感。

顯然，中糧瑞府正是看準(zhǔn)了國(guó)家禁止容積率低于1.0的地塊出讓后，這一容積率地塊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)越來(lái)越稀缺，而有意識(shí)地在宣傳時(shí)降低了容積率。

這樣做，真的就可以把單價(jià)賣(mài)到20萬(wàn)元/平方米以上嗎？也許，消費(fèi)者并不像他們想像的那么簡(jiǎn)單。