每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

當(dāng)4月底“地產(chǎn)女神”蔡雪梅宣布從世茂離職創(chuàng)業(yè)以來，她究竟創(chuàng)的什么業(yè)？一直保密。有人說，這位世茂前副總裁的創(chuàng)業(yè)方向是家居智能，也有說可能是互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域，也有猜測(cè)認(rèn)為，像彩生活一樣，她會(huì)定位為對(duì)已建成物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

7月4日，蔡雪梅終于公布了完整的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，在場(chǎng)所有人都被她的決定震撼了。因?yàn)樗龅牟⒉皇巧鲜龊?jiǎn)單具體的活，而是要徹底顛覆房地產(chǎn)現(xiàn)有的開發(fā)模式。

“蔡氏模式”下，消費(fèi)者的權(quán)力將很大程度增加，開發(fā)商提供的服務(wù)也從傳統(tǒng)的住宅，轉(zhuǎn)向生活方式和生活場(chǎng)景，新房的開發(fā)實(shí)行按需供應(yīng)，不必?fù)?dān)心房子賣不掉的問題。

不過，多名業(yè)內(nèi)人士指出，她的模式只是解決了大數(shù)據(jù)的收集、營(yíng)銷及客戶服務(wù)的關(guān)鍵模式，要成為主流，可能性非常低。

6億平米庫(kù)存是舊模式帶來的后果

早在去年，心憂行業(yè)未來的行業(yè)大哥——萬科總裁郁亮曾帶領(lǐng)萬科管理層考察了淘寶、騰訊、小米、海爾等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，得出的結(jié)論是互聯(lián)網(wǎng)只會(huì)成為房地產(chǎn)的營(yíng)銷助手，不會(huì)顛覆整個(gè)行業(yè)，因?yàn)槿瞬豢赡茏≡诰W(wǎng)上。

這一觀點(diǎn)，并沒有得到業(yè)界廣泛的認(rèn)同。房地產(chǎn)行業(yè)的根本痛點(diǎn)，并非營(yíng)銷，而是從拿地到開發(fā)、銷售，無法做到按客所需。人們往往無奈地忍受開發(fā)商提供的不完全滿意的戶型，不喜歡的瓷磚，甚至不想住的地段。原因就是，過往的開發(fā)模式大大限制了消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。

“在房地產(chǎn)1.0時(shí)代，這樣做沒有什么問題。開發(fā)商需要迅速長(zhǎng)個(gè)兒，只有生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，才能確保公司高速周轉(zhuǎn)。但問題是到了2.0時(shí)代，當(dāng)大多數(shù)人基本的住房需求已經(jīng)解決，這一開發(fā)模式就暴露出了問題。”

蔡雪梅說，開發(fā)商很難提前知道消費(fèi)者到底要什么，這導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)都在投資生產(chǎn)所謂最“安全”的產(chǎn)品——最容易賣掉的戶型。于是，自2010年以后，行業(yè)的創(chuàng)新力大大下降，很難看到有什么能在行業(yè)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)的產(chǎn)品，無法精準(zhǔn)預(yù)知需求，還導(dǎo)致開發(fā)商盲目拿地，盲目開發(fā)。截至今年5月，我國(guó)待售商品房總面積，已經(jīng)達(dá)到6.56億平方米。

開發(fā)商并非不知道舊有開發(fā)模式的弊病，但鮮有企業(yè)有勇氣徹底地顛覆舊有對(duì)開發(fā)模式。此前，眾籌曾風(fēng)靡房地產(chǎn)行業(yè)，雖然消費(fèi)者由此獲得了參與定價(jià)的權(quán)限，但是在知情權(quán)和選擇權(quán)上依然十分有限。

蔡雪梅對(duì)此心知肚明。還在世茂負(fù)責(zé)集團(tuán)營(yíng)銷工作時(shí)，她就曾提出借用世茂云服務(wù)平臺(tái)，大范圍收集潛在購(gòu)房者的消費(fèi)需求數(shù)據(jù)，并依據(jù)需求進(jìn)行開發(fā)的商業(yè)模式。

今年年初，她在主題為《移動(dòng)互聯(lián)破冰地產(chǎn)誰(shuí)將迎來白金時(shí)代》的演講中，曾更進(jìn)一步深入剖析如何在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，根據(jù)用戶的需要，定制化地提供解決方案。

把上帝的權(quán)力還給上帝

然而，遺憾的是，這些創(chuàng)新思想，并沒有在世茂房地產(chǎn)最終得到落實(shí)。

“如果我不自己去做，就沒有人會(huì)做。不得已，我只能選擇創(chuàng)業(yè)。”于是，蔡雪梅打造了一間新公司，名叫eLab，希望為徹底解決行業(yè)痛點(diǎn)提供良方。她提出，把“上帝”應(yīng)該享有的權(quán)力都還給“上帝”，給消費(fèi)者賦予更多選擇權(quán)。

按照蔡雪梅的構(gòu)想，在eLab提供的基礎(chǔ)戶型的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者可以提出更多的個(gè)性化改進(jìn)需求。比如老年兩口之家，想要購(gòu)買90平方米的兩房，想保留一間書房、臥室，但又要能給周末回家的子女一個(gè)休息的空間。網(wǎng)站就會(huì)將這一需求發(fā)布到分包平臺(tái)，由平臺(tái)上的設(shè)計(jì)師根據(jù)這些特定需求來設(shè)計(jì)戶型。

這種在線設(shè)計(jì)的互動(dòng)，將為新公司提供大量的用戶信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，幫助公司根據(jù)交流的頻率，找到那些最興趣的客戶，根據(jù)他們的需求，預(yù)制一部分住宅產(chǎn)品。

在客戶交付了訂金后，蔡雪梅的新公司會(huì)和擁有地塊的開發(fā)商去洽談，為這些住宅產(chǎn)品找到合適的地，在符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后再開始預(yù)售。

整個(gè)過程中，消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)、決策權(quán)能得到最大程度的尊重。消費(fèi)者可以決定房間內(nèi)部如何隔斷，外立面用什么建材，房間用什么裝修材料，配備哪些智能家居。

對(duì)和蔡雪梅合作的房企來說，上述互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)模式，不僅能夠解決開發(fā)商最頭疼的客源問題，也能在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入問題，真正意義上實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

工業(yè)4.0的地產(chǎn)實(shí)踐

某種意義上，蔡雪梅的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，是工業(yè)4.0在房地產(chǎn)行業(yè)的一次落地。

根據(jù)工業(yè)4.0關(guān)于“智能生產(chǎn)”的定義，未來整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)物流管理、人機(jī)互動(dòng)以及3D技術(shù)在工業(yè)生產(chǎn)過程中的應(yīng)用都將互聯(lián)網(wǎng)化。中小企業(yè)能夠通過互聯(lián)網(wǎng)，參與到整個(gè)生產(chǎn)流程中，成為新一代智能化生產(chǎn)技術(shù)的使用者和受益者，同時(shí)也成為先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的創(chuàng)造者和供應(yīng)者。

而蔡雪梅的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)，就具有上述特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，各類型的供應(yīng)商和服務(wù)商都有機(jī)會(huì)參與，給消費(fèi)者提供更多的選擇。

以設(shè)計(jì)為例，全球的戶型設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師都會(huì)通過互聯(lián)網(wǎng)參與服務(wù)，最終由消費(fèi)者挑選最滿意的設(shè)計(jì)方案；同樣，房屋的智能家居，也會(huì)有不同的供應(yīng)商選擇不同的家居產(chǎn)品。

蔡雪梅的公司則成為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的最大平臺(tái)，設(shè)計(jì)公司、家裝公司、智能家居、金融機(jī)構(gòu)甚至傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)成為平臺(tái)上的供應(yīng)商。每家企業(yè)都可以通過公開、透明的互聯(lián)網(wǎng)，獲得參與機(jī)會(huì)，也就是說，蔡雪梅希望成為“房地產(chǎn)行業(yè)的阿里巴巴”。

上述模式能不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有模式進(jìn)行顛覆？并解決房企去庫(kù)存壓力？業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，eLab成為主流開發(fā)模式可能性并不高。

睿信管理咨詢總裁薛迥文明確表示，不可能成為主流。“看看蘋果有幾款產(chǎn)品。你可以在房間隔斷、裝修等領(lǐng)域去定制，然而也就僅此而已。不要和地段、造房扯上太多關(guān)系。”不過，薛迥文認(rèn)為，這個(gè)模式可以成為營(yíng)銷大數(shù)據(jù)收集、營(yíng)銷及客戶關(guān)鍵因素。

資深業(yè)內(nèi)人士楊子江說：“態(tài)度值得表?yè)P(yáng)，努力方向要看怎樣落地。至于能否成為主流，還要看資源在誰(shuí)手上。”

雖然蔡雪梅的模式能幫助開發(fā)商解決“客戶在哪里”的問題，但是，由于開發(fā)商占有更多的資源優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)談判上會(huì)更強(qiáng)勢(shì)，消費(fèi)者的選擇權(quán)是否能最終落地尚是疑問。

無論如何，為了讓行業(yè)從“白銀時(shí)代”的掙扎中解脫出來，雖然并非所有的創(chuàng)新都給行業(yè)帶來了成效，但可以肯定地是，這種探索最終將幫助房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)換代，實(shí)現(xiàn)蔡雪梅所說的“白金時(shí)代”理想。