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前海蛇口紅利，招商地產(chǎn)重組或晉身“最富地主”

每經(jīng)記者 白亞靜

歷時(shí)4個(gè)月，招商地產(chǎn)（000024，SZ）“無先例重組”方案終于公布。

周一（8月3日）晚間，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，招商局集團(tuán)正在推動(dòng)招商地產(chǎn)與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱蛇口工業(yè)區(qū)）的整合。

擬定方案為蛇口工業(yè)區(qū)換股吸收合并招商地產(chǎn)，然后再申請(qǐng)上市。這意味著，招商地產(chǎn)將成為蛇口工業(yè)區(qū)的全資子公司，由后者出面取代招商地產(chǎn)成為招商系地產(chǎn)板塊的上市主體。

目前，蛇口工業(yè)區(qū)直接持有招商地產(chǎn)40.38%股權(quán)，間接持有招商地產(chǎn)11.51%股權(quán)，合計(jì)持股51.89%。

推動(dòng)重組的契機(jī)，正是去年年底前海蛇口自貿(mào)區(qū)的獲批。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雙方曾進(jìn)行多次換股，如1998年、2001年分兩次將港口相關(guān)資產(chǎn)與深圳招商地產(chǎn)的股權(quán)進(jìn)行置換。不過，當(dāng)時(shí)的方向是將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市平臺(tái)，而此次方案勢必將把蛇口工業(yè)區(qū)位于蛇口、前海兩地大量的港口物流用地，以及產(chǎn)業(yè)用地等注入上市平臺(tái)。

公開資料顯示，蛇口工業(yè)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有蛇口網(wǎng)谷、太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、前海灣項(xiàng)目等。蛇口網(wǎng)谷是總建筑面積將超過50萬平方米的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。太子灣片區(qū)位于蛇口，規(guī)劃用地73萬平方米，建成后將成為“中國第一油輪母港”。

7月，前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)方案公布，對(duì)接國家“一帶一路”戰(zhàn)略浮出水面。蛇口工業(yè)區(qū)和招商地產(chǎn)都曾表示過，將圍繞粵港澳合作，做好自貿(mào)區(qū)落地的各項(xiàng)具體工作。

除了自貿(mào)區(qū)成立的契機(jī)，此次重組也因雙方在多項(xiàng)業(yè)務(wù)上存在重合。

目前，招商局主要通過開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)提供成片開發(fā)綜合服務(wù)，通過招商地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但前者也擁有部分住宅以及商業(yè)業(yè)務(wù)，如位于蛇口的海上世界住宅項(xiàng)目。

另外，招商地產(chǎn)渴望重回一線房企的決心也不容小覷。

受限于招商地產(chǎn)穩(wěn)健甚至偏于保守的財(cái)務(wù)風(fēng)格，其負(fù)債率一直處于行業(yè)低位，因此與萬科等一線房企漸行漸遠(yuǎn)。2014年，招商地產(chǎn)銷售金額僅510億元，是同期萬科銷售金額的23%。

直到近兩年，招商地產(chǎn)的擴(kuò)張節(jié)奏才開始逐漸加快。2013年，招商地產(chǎn)就曾有通過增發(fā)注入蛇口工業(yè)區(qū)資產(chǎn)的舉動(dòng)，可惜被迫中止。2014年，招商地產(chǎn)土地投資金額累計(jì)達(dá)334億元，占當(dāng)年銷售金額的65%。此次，龐大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，將有利于其沖刺千億規(guī)模。

至于整合時(shí)間，招商地產(chǎn)公告表示，由于重組方案較為復(fù)雜，設(shè)計(jì)資產(chǎn)數(shù)量龐大，因此公司股票將繼續(xù)停牌。