每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

“2015年將是碧桂園的戰(zhàn)略變革之年”，在8月19日下午舉行的碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌顯得興致勃勃。

根據(jù)碧桂園控股（02007.HK）最新發(fā)布的2015年中期業(yè)績報告顯示，公司在上半年實現(xiàn)營業(yè)收入為473.3億元（人民幣，下同），同比增長約23.5%，實現(xiàn)核心凈利潤約為48.8億元，兩項指標在內(nèi)房股中均位居前列。

然而，在靚麗的業(yè)績單背后，更引人關注的是碧桂園在戰(zhàn)略調(diào)整上出現(xiàn)的巨大變革。自年初引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者后，碧桂園不僅大舉進入一線城市，進一步完善地產(chǎn)業(yè)務的市場布局。繼年初提出將酒店業(yè)務分拆上市，物業(yè)服務與教育業(yè)務兩大板塊也在籌劃在A股分拆上市。

在房地產(chǎn)服務市盈率顯著高過開發(fā)業(yè)務的大背景下，可以預見的是，如果分拆上市成行，將成為碧桂園市值提升的最有力催化劑。

一線市場將帶來更高毛利

盡管上半年房地產(chǎn)市場復蘇勢頭明顯，但由于三四線城市受累于庫存壓力，市場普遍低迷，對碧桂園的銷售表現(xiàn)帶來一定程度的負面影響。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約544.7億元，按照年初制定的1350億元銷售目標計算，目標完成率約為40%，低于公司在前兩年的同期完成率。

面對不利的市場局面，被譽為三四線城市之王的碧桂園，今年以來最大的變化，莫過于大舉進入一線城市。公司不僅連續(xù)在上海、廣州、深圳成功拿地，7月份更成立一線城市事業(yè)部。

“三四線城市依然是碧桂園的主戰(zhàn)場，但作為一家千億級別的房企，缺少在一二線城市的布局是不完美的”，碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著公司財務狀況更加穩(wěn)健，人才儲備也更為充足，因此決定在鞏固三四線城市優(yōu)勢的同時，發(fā)力一二線經(jīng)濟發(fā)達城市，實現(xiàn)市場布局的平衡。

據(jù)悉，在碧桂園今年上半年的合約銷售中，一二線城市銷售比例為50%，輕微超過三四線城市48%的比例。按照朱榮斌的設想，一二線城市的銷售比例還將進一步提高。

中報顯示，盡管上半年碧桂園實現(xiàn)核心凈利潤48.8億元，同比增幅僅為3.6%。由于三四線城市陷入艱難的價格戰(zhàn)，這對于碧桂園的利潤水平造成較大壓力。

“我們預計2015年全年確認收入土地增值稅撥備前的毛利率約為22%~24%，相比2014年有所收窄，主要是因為今年交付的產(chǎn)品大部分在2014年簽約的銷售金額轉(zhuǎn)為確認收入”，莫斌表示，隨著今年市場環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，預計毛利率將逐步企穩(wěn)或小幅回升。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴預計，隨著三四線城市市場正在好轉(zhuǎn)，以及碧桂園在利潤率更高的一二線城市搶占更高的市場份額，對公司的銷售增速與毛利率回升將帶來正面作用。

物業(yè)服務具競爭優(yōu)勢

與萬達、恒大等龍頭房企相比，同處千億陣營的碧桂園在轉(zhuǎn)型的步伐上一度顯得相對緩慢。但進入2015年，碧桂園加速轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務與教育業(yè)務成為公司實現(xiàn)相關多元化擴張的主攻方向，并籌劃在A股分拆上市。

中報顯示，截至今年上半年，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)收入9.05億元，同比大增86.1%?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，公司的物業(yè)管理面積為7701萬平方米，較去年年末增加552平方米，但物業(yè)服務簽約面積高達1.22億平方米，隨著剩余面積的社區(qū)陸續(xù)交付，將推動碧桂園物業(yè)管理收入實現(xiàn)更快增長。

繼萬科物業(yè)高調(diào)宣稱對外輸出“睿服務”之后，記者了解到，碧桂園物業(yè)服務有限公司在今年成立了市場拓展部，負責碧桂園物業(yè)的項目外接工作。吳建斌透露，碧桂園物業(yè)的外接管理面積接近4000萬平方米，社區(qū)O2O以及社區(qū)金融平臺也基本搭建完畢。接下來，公司會將物業(yè)服務板塊進行包裝，并籌劃分拆上市，目前券商、投行、會計師事務所已經(jīng)陸續(xù)到位。

教育業(yè)務則是碧桂園力挺的另一拳頭板塊。據(jù)悉，碧桂園學校已成功運營20年，是我國民辦教育的龍頭，碧桂園教育集團曾創(chuàng)立中國乃至東南亞第一所用中文進行主題探究教學的PYP學校，創(chuàng)辦內(nèi)地第一所由國人創(chuàng)辦、招收中國學生為主的IB學校，目前擁有34所在辦學校及3所慈善學校，21087名在校學生，每年有將近半數(shù)的高中畢業(yè)生被排名前50的院校錄取。在教育板塊與地產(chǎn)板塊的積極互動下，有望成為碧桂園新的利潤增長點。

“國內(nèi)好學校的教育學位是很難的，我們有這樣的品牌和規(guī)模，只要市場允許，我們會全力推進教育產(chǎn)業(yè)的上市”，吳建斌表示，盡管A股目前暫停了IPO，但只要股市穩(wěn)定下來，預計到明年上半年新股發(fā)行將重新啟動，物業(yè)服務與教育業(yè)務的分拆上市將首選在A股，以求實現(xiàn)價值最大化。