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每經(jīng)實習記者 包雨朦

據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，國務院已經(jīng)原則上同意包括棚改在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過資本市場掛牌交易。國家開發(fā)銀行于2015年8月10日在銀行間市場發(fā)行開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券，成為了首款棚改貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）。

業(yè)內(nèi)認為，棚改資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的出爐，在很大程度上緩解了參與舊改項目的房企的資金壓力，可以同時激活市中心改善房和動遷安置房兩個市場。

首個棚改ABS產(chǎn)品誕生

今年5月的國務院常務會議決定，新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模，試點銀行騰出的資金要重點支持棚改等領域建設。而此前證監(jiān)會的內(nèi)部會議也明確指出，要運用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品支持棚戶區(qū)改造等項目，盤活企業(yè)應收賬款存量。

8月10日，國家開發(fā)銀行在銀行間市場發(fā)行開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券（下簡稱開元三期證券），資產(chǎn)證券化總額約30.4億元人民幣，成為了首期獲批發(fā)行的棚改證券化產(chǎn)品。

據(jù)了解，棚改資產(chǎn)證券化主要有三種操作方式。一是商業(yè)銀行或政策性銀行的棚改貸款資產(chǎn)證券化；二是棚改建造方將棚改合同權利資產(chǎn)證券化；三是將以棚改相關收入作為還款來源的信托計劃的信托受益權的證券化。

國開行發(fā)行的開元2015年第三期信貸資產(chǎn)支持證券就屬于上述第一種證券化方式。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，國開行累計發(fā)放棚改貸款8047億元，貸款余額6359億元；當年新增發(fā)放貸款4086億元，超額完成全年4000億元貸款發(fā)放目標。國開行是我國棚改貸款的主力銀行，所發(fā)放專項貸款超過同業(yè)銀行貸款九成。

一位接近國開行的人士透露，國開行推出棚改資產(chǎn)證券化，主要目的是盤活存量資金。“國開行的資金來源主要是金融債，金融債發(fā)行規(guī)模有限，通過資產(chǎn)證券化的方式，可以把社會資金吸納過來加碼地方建設。”上述人士表示。

資料顯示，開元三期證券分為優(yōu)先A—1、優(yōu)先A—2、優(yōu)先B和次級檔，采用簿記建檔方式發(fā)行，優(yōu)先檔加權期限分別為0.43年、1.67年、3.39年，中標利率分別為3.5%、4.05%、5.4%。目前認購倍數(shù)已達1.59倍，說明市場對于通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品籌集棚改資金的模式，有較高認可度。

棚改ABS激活兩個市場

上世紀90年代，隨著房地產(chǎn)市場的興起，也為了解決舊城改造中的資金問題，政府對舊城區(qū)地塊主要采用“毛地出讓”的方式。所謂“毛地出讓”，意味著獲得地塊的開發(fā)企業(yè)要自行承擔土地上的建筑物拆除和住戶安置工作。

與“凈地出讓”不同，在這一模式之下，開發(fā)商要經(jīng)歷曠日持久的拆遷安置工作，拿地之后常常光拆遷就要耗時兩三年，企業(yè)的資金鏈會受到極大考驗。

1997年，瑞安地產(chǎn)經(jīng)由毛地出讓，獲得了上海虹鎮(zhèn)老街舊改項目。截至2013年底，瑞安已經(jīng)在這個項目上已經(jīng)投入了超過100億元，大量的現(xiàn)金流被吞噬，資金鏈承受了嚴峻考驗。

業(yè)內(nèi)人士表示，棚改資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出增加了融資渠道，有利于擴大資金規(guī)模，目前仍在進行棚戶區(qū)改造的上海新湖普陀區(qū)及閘北區(qū)項目、泛海董家渡項目均可從中直接受益。

“棚改資產(chǎn)證券化對房地產(chǎn)市場的影響非常大，這會非常有力地推進舊城改造工作，并且一下盤活兩個市場。”優(yōu)淘城總裁、資深房地產(chǎn)專家薛建雄表示。

薛建雄所指的兩個市場是動遷安置房、保障房市場以及市中心核心地段的改善房市場。“舊改速度加快以后，轉(zhuǎn)移了市中心的棚戶區(qū)人口，有助于促進城市動遷安置房的消化，起到降庫存的作用；另一方面，改造之后的地塊又可以盡快地投入市場，增加優(yōu)質(zhì)地段改善型房源的供應。”

除此之外，資料顯示，在國開行發(fā)放的棚改貸款中，有相當比例被用于貨幣化補償安置，客觀上也可以起到加快房地產(chǎn)市場去化速度的目的。