每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

萬(wàn)達(dá)商業(yè)與富力地產(chǎn)籌劃回歸A股，萬(wàn)科、中海、碧桂園的物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市，碧桂園的教育業(yè)務(wù)、恒大的礦泉水等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也試圖通過(guò)分拆實(shí)現(xiàn)在A股上市。一時(shí)間，資本運(yùn)作成為地產(chǎn)大佬最熱衷的事情。

對(duì)于資金密集型的房企而言，更高的估值不僅能實(shí)現(xiàn)更可觀的融資金額，同時(shí)也能獲取更高的股權(quán)溢價(jià)，并推動(dòng)新業(yè)務(wù)的拓展。那么，回歸A股能否真正解決房企的低估值難題？怎樣的轉(zhuǎn)型才能對(duì)市值提升帶來(lái)正面影響？

最近半年，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印的心情很不錯(cuò)，這位資本運(yùn)作高手于去年末以1.466港元/股的價(jià)格，從香港英皇集團(tuán)主席楊受成手上拿下了新傳媒集團(tuán)約75%股權(quán)，并更名為“恒大健康”。誰(shuí)也沒(méi)想到，恒大健康不到一年時(shí)間股價(jià)漲幅超10倍，成為港股市場(chǎng)最近一年的大牛股之一。

在房地產(chǎn)金融化年代，地產(chǎn)大佬除了考慮怎樣才能更好地賣房子，還得思考如何通過(guò)資本運(yùn)作把公司市值做大。對(duì)于眾多在港上市的內(nèi)房股而言，回歸A股、分拆上市成為突破市值魔咒的重要手段。

高估值的誘惑

8月18日，綠地控股（600606，SH）正式登陸上證所，公司借殼金豐投資塵埃落定。當(dāng)天市值一度突破3000億元（人民幣，下同），成為國(guó)內(nèi)市值最高的上市房企。

就在同一天，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699，HK）回歸A股的方案獲得臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)，公司預(yù)計(jì)此次回歸A股總募集資金將達(dá)到120億元，如果成行，有望成為近年來(lái)A股最大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

盡管兩家房企均為千億房企陣營(yíng)中的領(lǐng)軍企業(yè)，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，兩者在資本市場(chǎng)的估值存在天壤之別。截至8月27日收盤，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.83倍，綠地控股卻高達(dá)21.56倍。去年末才登陸香港聯(lián)交所的萬(wàn)達(dá)商業(yè)之所以急著回歸A股，無(wú)疑是受A股高估值的誘惑。

盡管A股自6月中旬以來(lái)經(jīng)歷了一波大幅下跌，但無(wú)礙在港上市的內(nèi)房股回歸A股的決心。除了萬(wàn)達(dá)，富力地產(chǎn)（02777，HK）正式披露回歸A股的預(yù)案，碧桂園宣布籌劃將物業(yè)服務(wù)與教育兩大業(yè)務(wù)在A股分拆上市；恒大地產(chǎn)分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板掛牌，等時(shí)機(jī)成熟實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)板上市；旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)在A股上市，完成A+H股雙平臺(tái)的布局。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港股市場(chǎng)一直由境外資金主導(dǎo)，自去年起港股的估值水平一直明顯落后于A股，加上海外投資者最近數(shù)年對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的態(tài)度更為悲觀，內(nèi)房股在港股市場(chǎng)幾乎是最低估值的板塊之一。相對(duì)而言，A股不僅估值更高，國(guó)內(nèi)投資者也更熟悉這些知名房企，這也是吸引內(nèi)房股回流A股的重要因素。

以4家千億級(jí)別的房企為例，截至8月27日，A股上市的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)動(dòng)態(tài)市盈率分別為15.02倍與8.42倍，港股上市的碧桂園、恒大地產(chǎn)動(dòng)態(tài)市盈率僅為4.94倍與4.2倍。中小市值公司的估值差異更為驚人，去年銷售額230億元的泰禾集團(tuán)（000732，SZ）截至27日動(dòng)態(tài)市盈率高達(dá)24.16倍、同期銷售額達(dá)658億元的融創(chuàng)中國(guó)（01918，HK）卻只有3.35倍。

“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，估值越高對(duì)于企業(yè)的幫助越大”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，首先，市值高的房企在業(yè)內(nèi)的知名度更高，增強(qiáng)了品牌優(yōu)勢(shì)；其次，估值越高意味著投資者的認(rèn)可程度越高，后續(xù)開(kāi)展融資的難度更??；最后，高估值相當(dāng)于放大了大股東的個(gè)人財(cái)富，對(duì)于很多民營(yíng)企業(yè)老板而言，在A股上市的意愿自然更強(qiáng)。

盡管回歸A股對(duì)于提升估值能帶來(lái)直接幫助，但硬幣的另一面是，在港上市的內(nèi)房股直接在A股IPO面臨很大的難度。

“由于目前A股有關(guān)紅籌股回歸的制度尚未建立，相對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等注冊(cè)地在內(nèi)地的H股公司，多數(shù)內(nèi)房股屬于紅籌股架構(gòu)（即注冊(cè)地在境外），不符合A股上市的條件”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)融資限制已經(jīng)放開(kāi)，但一年多來(lái)，除了綠地等極少數(shù)房企能通過(guò)借殼等形式在A股上市外，還沒(méi)有其他地產(chǎn)企業(yè)成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內(nèi)房股，最終成功登陸A股的機(jī)會(huì)有多大，還是個(gè)未知數(shù)。

分拆上市的魔力

相對(duì)于直接在A股IPO，將發(fā)展前景良好、符合A股上市資格的子業(yè)務(wù)分拆上市，成為不少內(nèi)房股曲線回歸A股、提高估值的重要手段。“雖然資本市場(chǎng)對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)給予的估值比較低，但對(duì)于轉(zhuǎn)型中的房企往往愿意給予高估值”，克而瑞駐香港分析師洪圣奇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最典型的是從花樣年分拆出來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司彩生活，估值水平遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)內(nèi)房股，這給了很多房企一個(gè)啟示：如果把這些新業(yè)務(wù)放在母公司里面發(fā)展，投資者往往只用主營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)公司進(jìn)行估值，新業(yè)務(wù)的估值優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)。分拆上市之后，新業(yè)務(wù)更容易得到市場(chǎng)的獨(dú)立關(guān)注，對(duì)提升估值有積極作用。“對(duì)于很多紅籌架構(gòu)的上市房企而言，由于它們的新業(yè)務(wù)注冊(cè)地都在境內(nèi)，因此相對(duì)于母公司，新業(yè)務(wù)在A股上市并不存在技術(shù)障礙”，黃立沖告訴記者，一旦這些新業(yè)務(wù)獲得較高的估值，母公司所持有的股權(quán)也能享受資本溢價(jià)，反過(guò)來(lái)對(duì)母體的整體市值增長(zhǎng)也能起到積極的助推作用。

分拆上市有助于提升估值，同時(shí)也有助于加快房企轉(zhuǎn)型的步伐。以物業(yè)服務(wù)為例，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，以往物業(yè)部門都是地產(chǎn)公司的附屬業(yè)務(wù)，大多數(shù)依賴于母公司的輸血，并不屬于核心業(yè)務(wù)范疇。而分拆上市后，房企將把物業(yè)服務(wù)作為獨(dú)立業(yè)務(wù)去打造，實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)高度市場(chǎng)化運(yùn)作，這不僅有助于公司建立核心競(jìng)爭(zhēng)力、打造品牌資產(chǎn)，也能借此建立完善的股權(quán)激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)新業(yè)務(wù)高速發(fā)展。

如何結(jié)合轉(zhuǎn)型推動(dòng)市值增長(zhǎng)，新業(yè)務(wù)所處的行業(yè)前景起到至關(guān)重要的作用。蘇鑫認(rèn)為，在眾多新業(yè)務(wù)中，社區(qū)O2O有望成為房企最具估值優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)。“O2O業(yè)務(wù)是目前最火爆的概念，對(duì)線下資源的依賴度較大，由于地產(chǎn)商往往擁有數(shù)量龐大的業(yè)主，對(duì)于這些客戶的情況也相當(dāng)了解，相對(duì)于其他平臺(tái)，這是大型房企的先天優(yōu)勢(shì)，這也是越來(lái)越多房企試圖分拆物業(yè)服務(wù)，借此做大社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的重要原因”。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，像醫(yī)療健康、教育文化類業(yè)務(wù)，屬于國(guó)家政策層面鼓勵(lì)的行業(yè)，且符合消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，這類業(yè)務(wù)往往被認(rèn)為擁有廣闊的市場(chǎng)空間，投資者給予的估值自然更高。

盡管部分房企試圖分拆商業(yè)地產(chǎn)上市，但前景并不樂(lè)觀。碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌坦言，公司曾計(jì)劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但受到國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)低迷的影響，推進(jìn)上市的難度比較大，因此分拆上市計(jì)劃暫時(shí)擱置。

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企業(yè)案例1

萬(wàn)科市值加法：“母體”的自我裂變

◎每經(jīng)記者 白亞靜

今年，萬(wàn)科總裁郁亮提出萬(wàn)億市值的目標(biāo)，并表示希望未來(lái)十年能夠在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之外，培養(yǎng)更多新業(yè)務(wù)并獨(dú)立出來(lái)，將萬(wàn)科打造為擁有若干上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。

然而，對(duì)比目前1456億元的市值，這個(gè)目標(biāo)非常遙遠(yuǎn)。按照萬(wàn)科的規(guī)劃，新業(yè)務(wù)將承擔(dān)萬(wàn)億市值一半以上的任務(wù)。目前，萬(wàn)科已明確五大新業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)、海外業(yè)務(wù)。另外，還有若干“尚未想好怎么做”的業(yè)務(wù)正在試水，如社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

值得注意的是，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)仍是圍繞地產(chǎn)做文章，戰(zhàn)略相對(duì)保守。比如，即便要分拆物業(yè)板塊，也并不是搭互聯(lián)網(wǎng)的快車。不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與之前固守住宅業(yè)務(wù)相比，萬(wàn)科的跨界幅度并不小。業(yè)內(nèi)人士指出，要把眾多新業(yè)務(wù)做成功，萬(wàn)科實(shí)際成為了一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器，除了為新業(yè)務(wù)提供各種資源，這個(gè)“母體（matrix）”還必須有足夠的創(chuàng)新冒險(xiǎn)精神，這與萬(wàn)科自王石以來(lái)專業(yè)化的穩(wěn)健路線似乎存在沖突。

由此看來(lái)，萬(wàn)科正在經(jīng)歷一場(chǎng)脫胎換骨的自我裂變。在五大已明確的新業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槿f(wàn)科市值加法中的第一個(gè)“+”。目前，物業(yè)公司已脫離地產(chǎn)部門自立，分拆上市的意圖明顯，租房業(yè)務(wù)在短時(shí)間內(nèi)迅速占據(jù)行業(yè)規(guī)模首位，并有成為巨無(wú)霸的跡象。

物業(yè)

做“Uber”底層架構(gòu)商

2015年8月，萬(wàn)科物業(yè)走過(guò)第25個(gè)年頭，第一次以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)體的身份出現(xiàn)在媒體面前，講營(yíng)收、利潤(rùn)和商業(yè)模式。

“去年?duì)I收是19.9億元，但這并不是萬(wàn)科物業(yè)的全部，在萬(wàn)科集團(tuán)的上市公司年報(bào)里，萬(wàn)科物業(yè)給萬(wàn)科地產(chǎn)提供后勤服務(wù)的費(fèi)用被抵消”，萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全稱，“這部分收入是按市場(chǎng)化招標(biāo)所獲得的，所以實(shí)際上萬(wàn)科物業(yè)的營(yíng)收是33.7億元，凈利潤(rùn)是3.23億元。”

朱保全的意思很明確，萬(wàn)科物業(yè)不再是銷售的工具，或者住宅的售后，而是一家自負(fù)盈虧，需要講凈利潤(rùn)的公司。雖然萬(wàn)科管理層一再?gòu)?qiáng)調(diào)物業(yè)上市沒(méi)有時(shí)間表，但是，郁亮在今年的股東大會(huì)上表示“有上市的考慮，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物業(yè)板塊，但和流行的社區(qū)O2O相比，萬(wàn)科物業(yè)的商業(yè)邏輯顯然不同。朱保全稱，萬(wàn)科物業(yè)要做資產(chǎn)管理者，截至8月，萬(wàn)科物業(yè)所服務(wù)的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價(jià)值是17500億元。他對(duì)萬(wàn)科物業(yè)價(jià)值的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是，若干年后，萬(wàn)科物業(yè)所托管的社區(qū)二手房售價(jià)高于同一區(qū)域其他房源。

萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計(jì)范疇的約15萬(wàn)套樓齡超過(guò)10年的房產(chǎn)中，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)超過(guò)90%的二手房?jī)r(jià)格高于周邊。

這個(gè)概念肯定會(huì)吸引購(gòu)房者，萬(wàn)科多地營(yíng)銷人士都曾向記者表示，萬(wàn)科物業(yè)是其手中的營(yíng)銷利器之一。

此外，朱保全透露，萬(wàn)科物業(yè)收繳率是96%，高于76%的行業(yè)平均水平。

郁亮曾表示，萬(wàn)科市盈率低，很大原因是沒(méi)有給資本市場(chǎng)講出有想象力的故事。那么，上述概念真的會(huì)給資本市場(chǎng)帶來(lái)想象空間嗎？

如果只是收取物業(yè)費(fèi)的盈利模式，似乎和仲量聯(lián)行、世邦魏理士等五大行并沒(méi)有差別。實(shí)際上，萬(wàn)科物業(yè)的學(xué)習(xí)對(duì)象——北美最大的物業(yè)公司First Service，正是五大行之一高力國(guó)際的母公司。但需要注意的是，萬(wàn)科物業(yè)承接的很多項(xiàng)目是住宅社區(qū)，利潤(rùn)很難與承接商業(yè)寫字樓的五大行相比。況且，住宅領(lǐng)域物業(yè)費(fèi)最高的是中海物業(yè)，而非萬(wàn)科物業(yè)。

萬(wàn)科物業(yè)并不介入時(shí)下流行的社區(qū)O2O，不把社區(qū)增值收入作為主要營(yíng)收項(xiàng)目，同社區(qū)O2O第一股彩生活相比，萬(wàn)科物業(yè)只有10%左右的凈利率。那么，其分拆上市的優(yōu)勢(shì)在哪兒？

與其他做社區(qū)O2O的物業(yè)公司不同，萬(wàn)科物業(yè)的客戶是物業(yè)公司，在其他物業(yè)公司的項(xiàng)目中嫁接睿服務(wù)系統(tǒng)，給所有崗位、設(shè)備標(biāo)號(hào)，提高運(yùn)營(yíng)效率，降低客戶經(jīng)營(yíng)成本，從而收取系統(tǒng)使用費(fèi)，類似于Uber模式。

朱保全解釋稱，在Uber 1%的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)背后，實(shí)際上有99%的基礎(chǔ)設(shè)施、交通標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)成的，而目前想在物業(yè)行業(yè)做Uber模式還很難，萬(wàn)科物業(yè)要做的只是Uber之前“修路造車”的活。

租房

金融工具讓資產(chǎn)變輕

在今年的中報(bào)會(huì)上，郁亮一再?gòu)?qiáng)調(diào)“金融化、重運(yùn)營(yíng)”。在他看來(lái)，只要運(yùn)營(yíng)能力夠強(qiáng)，就可以隨時(shí)通過(guò)金融工具將資產(chǎn)變輕。今年上半年，萬(wàn)科發(fā)布首只公募REITs（房地產(chǎn)信托基金）。

年初，You+創(chuàng)始人劉洋曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬(wàn)科部分區(qū)域公司曾聯(lián)系自己，希望進(jìn)行交流，探討合作的可能性，因?yàn)槿f(wàn)科以前的公寓產(chǎn)品多是散賣，今年起決定出租。

目前，萬(wàn)科的租房業(yè)務(wù)已在不到一年時(shí)間形成了兩個(gè)產(chǎn)品線，并在龐大貨源的支撐下迅速成為行業(yè)第一。

萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰稱，目前已開(kāi)業(yè)和準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的業(yè)務(wù)有9個(gè)，可提供近1萬(wàn)間服務(wù)公寓，是行業(yè)最高水平，該業(yè)務(wù)今年正式進(jìn)入擴(kuò)張，2017年做到15萬(wàn)套，屆時(shí)將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在萬(wàn)科驛、萬(wàn)科派兩個(gè)產(chǎn)品中，萬(wàn)科驛是首打品牌，主要針對(duì)城市新移民，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。

這并不是萬(wàn)科第一次為大學(xué)生提供出租型公寓。2006年，萬(wàn)科打造廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目，面向周邊低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)大學(xué)生等出租。交付使用后，雖然出租率一直穩(wěn)定在90%以上，但很難盈利。萬(wàn)科曾表示，就算不計(jì)算利息，萬(wàn)匯樓也需要57年才能回本。

全部自持所帶來(lái)的大量資金沉淀，無(wú)疑是當(dāng)時(shí)廣州萬(wàn)匯城虧損的主要原因。根據(jù)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬(wàn)匯樓的土地獲取成本為1281萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建造成本為3240萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資4625萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資金中，80%來(lái)自萬(wàn)科自有資金，20%屬于銀行貸款。

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企業(yè)案例2

三大業(yè)務(wù)有望分拆碧桂園迎來(lái)估值拐點(diǎn)？

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

2007年4月30日，廣東順德起家的知名房企碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，當(dāng)年市值一度攀升至2300億港元。盡管碧桂園近年來(lái)成長(zhǎng)速度喜人，2013年更以黑馬姿態(tài)進(jìn)入千億房企俱樂(lè)部，但估值始終處于低位。

這家一度被資本市場(chǎng)冷落的龍頭房企，卻在今年初獲得國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)巨頭中國(guó)平安斥巨資入股，并成為平安壽險(xiǎn)近年來(lái)首只躋身前十的重倉(cāng)股。投資者到底忽視了什么？擁有內(nèi)地房企中最強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋能力的碧桂園，還有哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能成為估值提升的催化劑？

利潤(rùn)率低潮期已過(guò)

半年報(bào)顯示，今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入473.3億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)23.5%。但毛利率和凈利率等指標(biāo)出現(xiàn)下滑，其中毛利率為23.2%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為11.4%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利率為10.3%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)利潤(rùn)率普遍下跌的情況下，碧桂園上半年在利潤(rùn)率方面的表現(xiàn)不盡如人意，一度受到資本市場(chǎng)的冷落。但不可忽視的是，公司毛利率極有可能處于周期性底部，接下來(lái)將呈現(xiàn)逐步回升的走勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的三費(fèi)費(fèi)用率為6.9%，同比減少2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中營(yíng)銷費(fèi)用率3.5%，行政費(fèi)用率2.8%，同比均下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)毛利率的回升將首先得益于公司三費(fèi)指標(biāo)的整體優(yōu)化。

克而瑞研究總監(jiān)洪圣奇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013~2014年間，碧桂園全面開(kāi)展全民營(yíng)銷，銷售費(fèi)用率順勢(shì)而升，今年碧桂園積極利用互聯(lián)網(wǎng)資源，不僅與電商合作頻繁，并且全民營(yíng)銷也實(shí)現(xiàn)了移動(dòng)化，因此銷售費(fèi)用有較大的縮減。

隨著中國(guó)平安成為碧桂園的第二大股東，碧桂園有望借助平安龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步優(yōu)化銷售成本。據(jù)悉，全國(guó)各地平安銷售網(wǎng)絡(luò)正作為碧桂園編外團(tuán)隊(duì)助力銷售，目前平安相關(guān)人員申請(qǐng)參加的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到84個(gè)。

上半年，碧桂園的平均借貸成本為7.07%，相比2014年底下降了52個(gè)基點(diǎn)。公司成功發(fā)行票面利率僅為4.2%的公司債，為成本最低的內(nèi)房股之一。隨著公司打通境內(nèi)融資渠道，預(yù)計(jì)融資成本還將維持下降的勢(shì)頭，為利潤(rùn)率的回升提供有力保障。

三大潛力業(yè)務(wù)可分拆

眾所周知，碧桂園擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”能力，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、建筑與裝修、項(xiàng)目銷售、酒店管理等所有環(huán)節(jié)均可一手包辦，像教育等不少子業(yè)務(wù)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。如果能將公司有價(jià)值的業(yè)務(wù)分拆上市，釋放資產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于提升公司整體市值將帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用。

首當(dāng)其沖的是教育業(yè)務(wù)。早年以“給你一個(gè)五星級(jí)的家”為廣告語(yǔ)的碧桂園，對(duì)教育資源的打造極為用心。據(jù)介紹，碧桂園教育集團(tuán)目前擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校、21087名在校學(xué)生、2526名教師，每年有將近半數(shù)的高中畢業(yè)生被世界排名前50的院校錄取，碧桂園學(xué)校已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最知名的民辦學(xué)校之一。

由于中國(guó)傳統(tǒng)觀念將教育放在非常高的地位，自去年起教育領(lǐng)域涌入了大量資本，在線教育更成為A股市場(chǎng)的熱點(diǎn)概念之一，全通教育一度占據(jù)A股“第一高價(jià)股”的寶座。擁有雄厚基礎(chǔ)的碧桂園教育集團(tuán)一旦走分拆上市獨(dú)立營(yíng)運(yùn)之路，有望成為教育領(lǐng)域的龍頭企業(yè)之一。

社區(qū)服務(wù)則是碧桂園的另一大拳頭業(yè)務(wù)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，今年以來(lái)，碧桂園積極對(duì)外拓展物業(yè)管理面積，目標(biāo)是與集團(tuán)旗下物業(yè)面積成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂園共管理200多個(gè)社區(qū)，自有物業(yè)的管理面積為8000多萬(wàn)平方米，而外接的管理面積為4000萬(wàn)平方米，總管理面積到1.2億平方米，位居行業(yè)前列。

相對(duì)于彩生活、萬(wàn)科物業(yè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，碧桂園物業(yè)的優(yōu)勢(shì)莫過(guò)于背靠平安集團(tuán)強(qiáng)大的金融資源。碧桂園總裁莫斌表示，公司擬將平安的綜合金融服務(wù)引進(jìn)社區(qū)，為碧桂園社區(qū)居民提供金融門店便捷服務(wù)，雙方已洽談并確定商家小額貸款事宜的合作模式，目前已在江蘇句容落地試點(diǎn)。如果成行，碧桂園物業(yè)來(lái)自社區(qū)金融等方面的增值服務(wù)收入有望領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成為物業(yè)服務(wù)分拆上市最有力的籌碼。

作為碧桂園發(fā)家之本的建筑與裝修板塊，該業(yè)務(wù)在2015年上半年實(shí)現(xiàn)收入約69.4億元，其中約2.62億元來(lái)自外部客戶。隨著行業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)時(shí)代，代建需求不斷提升，建筑與裝修業(yè)務(wù)也有望成為碧桂園另一具有競(jìng)爭(zhēng)力的可分拆上市業(yè)務(wù)。

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企業(yè)案例3

萬(wàn)達(dá)擬回歸A股 互聯(lián)網(wǎng)下的“蛋”有多大？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

8月18日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699，HK）公開(kāi)披露擬回歸A股的臨時(shí)股東大會(huì)表決結(jié)果，引來(lái)輿論熱議。

此時(shí)回歸A股，王健林手中有哪些“王牌”。今年萬(wàn)達(dá)半年會(huì)上，王健林對(duì)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)和服務(wù)業(yè)信心十足，希望通過(guò)合作投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)更多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，融合旗下金融、電商與商業(yè)管理構(gòu)建智慧平臺(tái)，打造萬(wàn)億級(jí)“平臺(tái)級(jí)電商”，形成商場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)金流閉環(huán)，未來(lái)5年內(nèi)直指2000億美元市值。

房企赴港上市優(yōu)勢(shì)下降

雖然王健林曾經(jīng)暗戰(zhàn)香港殼王詹培忠，最終拿下恒力商業(yè)地產(chǎn)（現(xiàn)名萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展），以及收購(gòu)美國(guó)AMC并推動(dòng)其上市，但他沒(méi)有放棄萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)在A股上市的夢(mèng)想。

8月18日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，通過(guò)了公司回歸A股的方案，擬發(fā)行2.5億股。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股毫無(wú)疑問(wèn)就是為了股價(jià)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)今年4月份開(kāi)始一路狂奔，今年6月初沖至78港元/股這一歷史高點(diǎn)，此后一路震蕩下行，8月24日暴跌17%，收盤價(jià)為42.45港元/股，創(chuàng)下了上市以來(lái)最大跌幅，也跌破49.6港元/股的發(fā)行價(jià)，最新動(dòng)態(tài)市盈率為6.83倍。

就動(dòng)態(tài)市盈率來(lái)看，當(dāng)前內(nèi)房股普遍較低。東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示：128家港股地產(chǎn)發(fā)展商的最新算數(shù)平均動(dòng)態(tài)市盈率僅1.64倍，中位數(shù)為4.67倍，67家歸屬地產(chǎn)投資類港股房企算術(shù)平均市盈率6.7倍，中位數(shù)為5.06倍。

在A股市場(chǎng)上，中證指數(shù)最新公布的132家地產(chǎn)股的最新平均市盈率為20.86倍。

同屬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)達(dá)院線，今年初IPO以來(lái)，其股價(jià)從不到28元/股暴漲至最高點(diǎn)248.5元/股，雖然近來(lái)受大盤暴跌影響，其股價(jià)已跌至140元/股以下，但動(dòng)態(tài)市盈率仍高達(dá)83.89倍。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)堅(jiān)定回歸A股市場(chǎng)，是王健林為了順利推進(jìn)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型而在資本層面做出的新安排。

億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企在香港上市已不具有明顯優(yōu)勢(shì)，A股市場(chǎng)現(xiàn)在又不斷降低融資門檻和成本，萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股也很正常。

8月24日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)申請(qǐng)發(fā)行150億元公司債已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，這將豐富公司的融資工具，有效降低融資成本。

萬(wàn)達(dá)發(fā)力“互聯(lián)網(wǎng)+金融”

丁祖昱強(qiáng)調(diào)，千萬(wàn)不要認(rèn)為內(nèi)地投資人永遠(yuǎn)那么不成熟。故事再多最終還是要用業(yè)績(jī)說(shuō)話，故事再好也還是需要業(yè)績(jī)支撐。

實(shí)際上，本輪牛市已誕生了全通教育、安碩信息、朗瑪信息、樂(lè)視網(wǎng)等“神股”，隨著A股市場(chǎng)連續(xù)暴跌，這些“神股”失靈了，但外界對(duì)萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍持樂(lè)觀態(tài)度。

張化東表示，依靠持有型物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定收益，一定是未來(lái)的大趨勢(shì)。在房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中，除了萬(wàn)達(dá)，國(guó)內(nèi)至少還沒(méi)有一家成功范例。

目前，萬(wàn)達(dá)似乎正在朝著王健林指引的“輕資產(chǎn)模式”和“服務(wù)業(yè)企業(yè)”的新定位大膽探索。

今年萬(wàn)達(dá)半年會(huì)上，王健林表示，“全集團(tuán)收入增幅快于房地產(chǎn)，特別是萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金收入增幅是房地產(chǎn)收入增幅的近3倍，這是非?？上驳淖兓?，說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的持續(xù)現(xiàn)金流增長(zhǎng)非常迅猛。”

王健林說(shuō)，2015年萬(wàn)達(dá)發(fā)展重資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H8個(gè)，但輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)32個(gè)。隨著輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推行，公司土地儲(chǔ)備會(huì)逐漸下降，大幅減少資金占用壓力。

實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)借助合作模式，可發(fā)展更多自持型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這也是王健林打造萬(wàn)億級(jí)“平臺(tái)級(jí)電商”的基石。近日，飛凡電商APP上線，這預(yù)示著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)消費(fèi)模式O2O化。

不過(guò)，王健林并不滿足于此，自己想闖出一條引領(lǐng)行業(yè)的電商模式，其路徑是以“互聯(lián)網(wǎng)+金融”為盈利方向，謀求開(kāi)放式發(fā)展。他說(shuō)，“現(xiàn)在說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)，‘互聯(lián)網(wǎng)+零售’，光說(shuō)不行，還得用商業(yè)模式回答怎么‘加’。”即便對(duì)于兩周賣了百億的“穩(wěn)賺一號(hào)”眾籌產(chǎn)品，他也認(rèn)為這并非真正意義上的“互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式。

未來(lái)5年內(nèi)，王健林希望萬(wàn)達(dá)拿下百萬(wàn)商家，從而掌握百萬(wàn)個(gè)現(xiàn)金流入口，其中包括正在研發(fā)的“云POS機(jī)”計(jì)劃。王健林為此算了一筆賬：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)95%以上是中小商家，他們普遍需要信貸支持。如果萬(wàn)達(dá)發(fā)展到百萬(wàn)商家，每家有100萬(wàn)元信貸需求，萬(wàn)達(dá)金融就是萬(wàn)億規(guī)模。屆時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年客流人次將達(dá)百億以上，會(huì)員5億以上，如果5億會(huì)員中1億有消費(fèi)貸款需求，每人貸1萬(wàn)元，又能創(chuàng)造一個(gè)萬(wàn)億規(guī)模。

按照萬(wàn)達(dá)未來(lái)5年戰(zhàn)略規(guī)劃，王健林預(yù)計(jì)2020年萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)達(dá)2000億美元，市值逾2000億美元，收入達(dá)1000億美元，凈利潤(rùn)逾100億美元。

在張化東看來(lái)，萬(wàn)達(dá)作為后開(kāi)發(fā)時(shí)代的房企轉(zhuǎn)型巨頭，投資人對(duì)其仍需要一個(gè)逐步認(rèn)識(shí)的過(guò)程，但總體符合發(fā)展邏輯，因其重心已不在開(kāi)發(fā)端，而是轉(zhuǎn)向通過(guò)大數(shù)據(jù)等集中于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理與客戶服務(wù)等。

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企業(yè)案例4

綠地股價(jià)下跌背后能源板塊拖后腿

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

8月18日借殼上市的綠地控股（600606，SH），當(dāng)天股價(jià)最高一度達(dá)到25.95元，市值突破3100億元。但好景不長(zhǎng)，貴為A股地產(chǎn)板塊市值”一哥“的綠地控股，上市8個(gè)交易日歷經(jīng)A股巨幅震蕩，8月20~26日更是連續(xù)5天跌停。

從8月18日開(kāi)盤價(jià)25.10元到最新收盤價(jià)13.80元，綠地控股股價(jià)8個(gè)交易日下跌45%。對(duì)此，綠地控股董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，股價(jià)下跌源于市場(chǎng)因素，短期波動(dòng)是公司難以控制的。

能源業(yè)務(wù)收入減半

此前，綠地集團(tuán)在能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)板塊上的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)了房地產(chǎn)板塊，但毛利率不足1%。上市后綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)，短期內(nèi)如何轉(zhuǎn)型將給綠地帶來(lái)不小的壓力。

半年報(bào)顯示，上半年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入859.9億元，大幅減少26.71%，其中，能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入300.68億元，同比減少49.3%，占總營(yíng)收的34.9%，但毛利僅1.51%。

作為第二大支柱產(chǎn)業(yè)，綠地能源板塊目前已形成了煤炭生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)運(yùn)、分銷及油化產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、貿(mào)易、零售等較為完備的產(chǎn)業(yè)鏈。公司的能源貿(mào)易產(chǎn)品包括煤炭產(chǎn)品、油化產(chǎn)品（汽油、柴油、燃料油及化工產(chǎn)品）及綜合產(chǎn)品等。

近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，能源類大宗商品的價(jià)格整體呈下行趨勢(shì)，疊加貿(mào)易業(yè)務(wù)有限的利潤(rùn)空間，公司的能源貿(mào)易品業(yè)務(wù)面臨較大的盈利壓力。而近期全球原油價(jià)格暴跌，也對(duì)公司的油化產(chǎn)品貿(mào)易造成不利影響。

綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于近兩年全國(guó)市場(chǎng)不景氣，能源板塊收入下降50%是公司主動(dòng)收縮規(guī)模的結(jié)果。

或許正因?yàn)榇?，綠地整體上市之后避談能源業(yè)務(wù)而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)。

2014年房地產(chǎn)主業(yè)和能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)是公司主要的收入及利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。事實(shí)上，綠地此前在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入上，能源及相關(guān)貿(mào)易早已超過(guò)了房地產(chǎn)業(yè)，而此次收入的減少，未來(lái)勢(shì)必會(huì)對(duì)綠地在資本市場(chǎng)的運(yùn)作產(chǎn)生極大影響。

業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)未來(lái)能源業(yè)務(wù)仍將受到價(jià)格端的壓制，短期利潤(rùn)率或繼續(xù)下行。

大金融能否“救主”

業(yè)內(nèi)人士表示，綠地的幾塊產(chǎn)業(yè)是分割的，這就容易造成資源浪費(fèi)。比如能源和地產(chǎn)之間沒(méi)有有效互動(dòng)，而綠地又是一家典型的重資產(chǎn)公司。因此，利用金融大平臺(tái)將兩者進(jìn)行整合就顯得尤為重要。

或許綠地自身也看到了這一點(diǎn)，所以近兩年開(kāi)始大力發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)。

2014年，公司進(jìn)一步提出以“大金融”為目標(biāo)，確立類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大業(yè)務(wù)板塊。去年重慶小貸、寧波小貸、貴州金交所等成功設(shè)立并順利開(kāi)業(yè)；小額貸款、房地產(chǎn)融資等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)；IPO直投業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成功進(jìn)行多個(gè)海外IPO項(xiàng)目投資；此外還設(shè)立投資基金，積極開(kāi)展一二級(jí)資本市場(chǎng)投資。

2015年半年報(bào)顯示，目前綠地金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)總額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的51.26%，同比增長(zhǎng)469%。綠地控股董秘辦負(fù)責(zé)人表示，這是由于基數(shù)比較低，所以發(fā)展比較快。對(duì)于上半年房地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，該負(fù)責(zé)人表示，上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)目標(biāo)已經(jīng)完成了。

但另一方面，綠地在地產(chǎn)板塊增長(zhǎng)比較弱，存貨去化面臨較大壓力。今年上半年銷售額只有827億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積759萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)1.09萬(wàn)元/每平方米，實(shí)現(xiàn)銷售回款560億元，與去年同期相比基本持平。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年綠地恐難以達(dá)到去年2400億元的銷售規(guī)模，但下半年隨著新房源供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)得到一定改善。