每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，一面是房地產(chǎn)行業(yè)步入白銀時代，一面是各類新經(jīng)濟快速崛起。在互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟的帶動下，行業(yè)內(nèi)生和外延必將面臨著諸多重構(gòu)和變革。此輪創(chuàng)新的價值取向很大程度上將更多圍繞“共享”、“體驗”這些關(guān)鍵詞。

8月27-28日，2015諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇在北京舉行，論壇邀請了任志強、毛大慶等房地產(chǎn)知名人士以及行業(yè)新勢力的代表人物，對轉(zhuǎn)型時期，如何在傳統(tǒng)力量中尋找新的契機和價值進行了深度剖析。

地產(chǎn)投資仍具潛力

從2014年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了總體供求平衡、部分地區(qū)供大于求的調(diào)整期。行業(yè)各參與主體應勢做出了相關(guān)應變。

以諾亞財富旗下資產(chǎn)管理平臺歌斐資產(chǎn)為例，截至今年上半年，其房地產(chǎn)基金的占比從去年上半年的74%降至今年上半年的47%。盡管如此，房地產(chǎn)基金目前仍是歌斐資產(chǎn)規(guī)模最大的業(yè)務。據(jù)公司半年報顯示，今年二季度末，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金余額逾300億元。諾亞財富董事局主席汪靜波認為，隨著房地產(chǎn)黃金十年的逐漸遠去，傳統(tǒng)的模式將面臨激烈競爭，未來的機遇將主要依靠持有、運營核心資產(chǎn)獲得長期回報。

放眼海外，房地產(chǎn)投資由于其穩(wěn)健收益的特性，始終受到不少國際知名機構(gòu)的青睞。耶魯大學捐贈基金作為全球運作很成功的學校捐贈基金，常年將房地產(chǎn)作為重要的配置對象之一。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2014年，房地產(chǎn)占耶魯基金的資產(chǎn)配置份額為18%。世界三大私募股權(quán)（PE）機構(gòu)之一的黑石集團被認為地產(chǎn)投資的標桿，旗下管理著全球最大規(guī)模的地產(chǎn)基金（房地產(chǎn)基金是其第一大業(yè)務部門）。

歌斐房地產(chǎn)基金從2012年正式運作，在短短三年之內(nèi)，就發(fā)展到如今的規(guī)模?；仡櫰浣鼛啄甑某砷L歷程，也能從相當程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)的一些前沿趨勢——從過去的單項目投資的1.0版本；到多業(yè)態(tài)的組合投資、主動管理的2.0版本；再到收購不良資產(chǎn)+存量資產(chǎn)運營管理以及與地產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)投資的3.0版本。

歌斐資產(chǎn)CEO殷哲表示，房地產(chǎn)有抗通脹的特性，如果全球再進入一輪新的印鈔階段，房地產(chǎn)作為抗通脹的資產(chǎn)有其配置價值。

機會在于模式創(chuàng)新

據(jù)統(tǒng)計，截至今年7月底宣布轉(zhuǎn)型的上市房企已超過50家。轉(zhuǎn)型的方向五花八門，包括物業(yè)管理、社區(qū)O2O、家裝、金融、健康養(yǎng)老、能源、農(nóng)業(yè)、文化娛樂等。

集體轉(zhuǎn)型是當前行業(yè)的一大特征，其背后傳遞的信號是，隨著樓市進入“白銀時代”，行業(yè)經(jīng)營痛點和核心能力都在發(fā)生著切換。過去房企都怕缺資金影響項目進度，紛紛加大杠桿，而現(xiàn)在新盤去化、存量房盤活，尤其是如何提升客戶體驗等運營、管理問題已經(jīng)成為主要痛點。不過到目前，轉(zhuǎn)型成功的案例并不多見。

當傳統(tǒng)房企為如何轉(zhuǎn)型而憂慮的同時，共享經(jīng)濟則悄然為行業(yè)打開了一扇窗戶。憑借可提升資源利用效率、降低消費成本的優(yōu)勢，近兩年共享經(jīng)濟在全球范圍掀起一股熱潮。此次與會的不少行業(yè)人士認為，共享經(jīng)濟有望成為繼流量分發(fā)、O2O之后又一大互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式。

據(jù)悉，全球即時用車軟件Uber全球最新估值已達到500億美元，成為全球估值最高的非上市公司。提供住房屋短租共享的Airbnb估值也達到255億美元，成為全球估值第三高的非上市公司。有機構(gòu)認為，00后一代的價值觀將包括“隨時使用，何必擁有”這樣的新理念，未來多年內(nèi)，共享經(jīng)濟將大有可為。中國的房地產(chǎn)經(jīng)過二十年的高速發(fā)展，各大城市中普遍存在著大量利用效率偏低的閑置物業(yè)資源，如何盤活這些資源、使之發(fā)揮更大的社會價值、創(chuàng)造更多的社會財富成為房地產(chǎn)創(chuàng)新關(guān)注的焦點。從WeWork到優(yōu)客工場，從Airbnb到途家，房地產(chǎn)共享經(jīng)濟模式已經(jīng)進入了中國。其中的代表性企業(yè)YOU+公寓、優(yōu)客工場創(chuàng)始人都親臨活動現(xiàn)場，和投資者分享地產(chǎn)投資新理念。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶指出，目前各類房地產(chǎn)創(chuàng)新的核心理念是共享經(jīng)濟，共享經(jīng)濟可以創(chuàng)造出人與人之間的多元化連接，未來釋放出的能量不可估量。國內(nèi)領(lǐng)先的新型房地產(chǎn)O2O交易平臺房多多創(chuàng)始人段毅、YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人劉洋在演講中都將提升客戶體驗、解決行業(yè)痛點、創(chuàng)造社會價值以及共贏共享的經(jīng)營理念放在其開拓創(chuàng)新業(yè)務的首要位置。“通過青年社區(qū)可以讓住戶發(fā)生高頻次的碰撞，這是人際關(guān)系的化學反應，其蘊含的價值將無比的大。”劉洋表示。

“我不是不看好房地產(chǎn)，我是不看好原來的開發(fā)模式。”毛大慶認為，中國有大量低效的不動產(chǎn)存量，其探索的是如何通過模式和管理創(chuàng)新激發(fā)這些低效資產(chǎn)的利用水平，這里面有很大的空間可以挖掘。

做好規(guī)劃長線是金

由于房地產(chǎn)天然的金融屬性，房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的模式已成長為當下行業(yè)創(chuàng)新的重要選項。中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長任志強就對今年興起的“首付貸”的模式較為認同，“不用擔心借款人不還錢，因為不還錢你就不會給他房子，這是最保險的。”他曾擔任董事長的華遠地產(chǎn)也是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的積極參與者。今年7月15日諾亞和華遠就北京3個核心項目再度攜手。投資者在諾亞互聯(lián)網(wǎng)金融平臺“員工寶”就可購買針對上述3個項目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限半年。投資者不僅可獲得約6%的預期年化收益率，還可獲得8.8~9折的購房優(yōu)惠。

近日，歌斐資產(chǎn)與房多多共同發(fā)起的旨在幫助地產(chǎn)商去庫存的創(chuàng)新地產(chǎn)基金已正式上線。歌斐憑借自身行業(yè)資源優(yōu)勢，與開發(fā)商約定首付比例，以一定特價折扣，用包銷或者團購的方式收購開發(fā)商房源，并通過房多多的平臺進行銷售，獲取之間的溢價。投資策略上選擇庫存比合理、房多多銷售能力強的城市的剛需和改善性需求住房。同時，基金與開發(fā)商約定了貨源退出機制，進一步降低了股權(quán)投資的風險。

房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)的代表，如今已經(jīng)不可避免和各類新模式發(fā)生交集。從共享經(jīng)濟到互聯(lián)網(wǎng)金融，面對這些多元化的市場新機會，殷哲認為，要增大成功的概率，需要把握幾點，首先是長線跨周期的投資模式。任何的市場在短期內(nèi)沒有辦法做很好的戰(zhàn)略布局，如果從長期的角度去做投資的話，可以規(guī)避很多風險；還要積極對接互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式。另外，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期也會有不少困境資產(chǎn)的收購機會。

歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹則表示，相對股票，未來地產(chǎn)投資的機構(gòu)化趨勢將更明顯。“如果說過去個人買房很容易獲利，但未來做房地產(chǎn)的股權(quán)投資真的是機構(gòu)化的行為，是一種專業(yè)化團隊協(xié)作的各個團隊背景互補的作業(yè)方式。”“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型其實是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一個縮影，其中的不確定性較多，但面對挑戰(zhàn)，更需要有遠見，需要我們積極擁抱未來。”汪靜波認為。

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殷哲：資管行業(yè)的“護城河”

NBD記者：十年前，國內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，如房地產(chǎn)私募股權(quán)投資的投資方主要是雷曼兄弟這樣的外資行。如今，行業(yè)發(fā)生了哪些變化？核心能力有哪些? 殷哲：金融的發(fā)展符合社會分工細化、專業(yè)化的趨勢，但投資的主線會發(fā)生變化。以往房地產(chǎn)金融的投向主要是房企的借款和企業(yè)IPO，這些年，房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟著房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的調(diào)整而變化，比如開始關(guān)注持續(xù)的運營能力。外資早年進入中國房地產(chǎn)市場主要的投向是商業(yè)地產(chǎn)，而不是住宅。得益于近30年中國經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域本土的機構(gòu)多了。我認為，房地產(chǎn)金融的核心能力包括如何分辨項目質(zhì)地、運營團隊的水準等。

NBD記者：請問歌斐地產(chǎn)基金的“護城河”體現(xiàn)在哪些方面？

殷哲：良好的投資業(yè)績只是資管行業(yè)“護城河”的一部分，持續(xù)資金來源的獲取、審時度勢的發(fā)展戰(zhàn)略也是能力的重要體現(xiàn)。我們的團隊善于敢為人先，把握一些別人還沒重視的市場機遇（如以往的PE、FOF等），等到我們把這些機會做大了，積累了相當?shù)慕?jīng)驗和優(yōu)勢，自然就形成了護城河。

NBD記者：請問對傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型之路有何見解？轉(zhuǎn)型成功的概率有多大？

殷哲：預計傳統(tǒng)房企中只有為數(shù)不多的公司可以最終轉(zhuǎn)型成功。因為能真正顛覆自己的企業(yè)不多，真正的改變力量一般來自于外部。