◎李宇嘉

近日，六部委聯(lián)合宣布調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和管理政策，引起了廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，理解該政策，首先要從房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限外”說(shuō)起。

事實(shí)上，國(guó)外對(duì)于本國(guó)居民購(gòu)房一般沒(méi)有類(lèi)似我國(guó)的“限購(gòu)”政策，但為控制樓市泡沫、降低本國(guó)居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人實(shí)施“限外令”卻非常普遍。

比如澳大利亞規(guī)定，擁有可在澳居留12個(gè)月以上的簽證，則獲準(zhǔn)在澳購(gòu)置1套住宅，但必須在離開(kāi)澳大利亞后的3個(gè)月內(nèi)出售此房。不久前，加拿大總理哈珀表示，大選后若再次當(dāng)選，將出臺(tái)限制外國(guó)人以投資為目的購(gòu)買(mǎi)成屋政策。

為應(yīng)對(duì)樓市低潮，香港特區(qū)政府也在2003年推出了“投資移民計(jì)劃”，在香港房地產(chǎn)或金融產(chǎn)品上投資650萬(wàn)港元便可申請(qǐng)。該計(jì)劃被視為高樓價(jià)的“推手”之一。為響應(yīng)當(dāng)?shù)貜?qiáng)烈的“限外”呼聲，自2010年10月14日起，房地產(chǎn)投資移民被剔除。

從當(dāng)前我國(guó)樓市供求形勢(shì)、外資流向和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，此次政策調(diào)整在情理之中。目前，我國(guó)60%的銀行貸款、60%的固定資產(chǎn)投資和居民60%的財(cái)富均關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)。在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、大周期下行開(kāi)啟的當(dāng)下，樓市若下行速度過(guò)快，將對(duì)投資、消費(fèi)沖擊很大。因此，松綁“限外令”，激勵(lì)潛在需求，為調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型留足時(shí)間是很必要的。

此外，今年下半年開(kāi)始，樓市回暖的步伐放緩，全國(guó)成交量增幅收窄、重點(diǎn)城市出現(xiàn)回調(diào)跡象；庫(kù)存壓力有增無(wú)減；需求端回暖沒(méi)有傳導(dǎo)至土地購(gòu)置、新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資，宏觀經(jīng)濟(jì)不斷承壓。

特別是基于“匯改”的人民幣主動(dòng)貶值，被市場(chǎng)過(guò)度解讀為競(jìng)爭(zhēng)性貶值和應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)疲軟的“最后一張牌”，導(dǎo)致資本外流加劇、機(jī)構(gòu)和私人換匯頻繁。因此，從夯實(shí)樓市穩(wěn)定基礎(chǔ)、緩減資本外流、穩(wěn)增長(zhǎng)角度出發(fā)，也需要適時(shí)調(diào)整“限外令”。

以人民幣貶值預(yù)期、境內(nèi)外息差收窄、我國(guó)樓市下行為出發(fā)點(diǎn)調(diào)整“限外令”，在投資供應(yīng)端的利好有限，因此此舉更多地則是基于“國(guó)民待遇”的考慮。今年5月，住建部修改《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，取消了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注冊(cè)資金門(mén)檻，這一政策延伸到外資也在情理之中。

再看普遍關(guān)注的“全面松綁外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房限制”。首先，該政策目的是為了挖掘更多的潛在住房需求。其次，在我國(guó)居住的境外居民越來(lái)越多，一些城市要想成為國(guó)際城市，就應(yīng)該像紐約、倫敦和東京一樣取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)和人士購(gòu)房的直接限制，或者轉(zhuǎn)向稅收的間接調(diào)節(jié)。

值得注意的是，政策同時(shí)規(guī)定，“對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定”。這意味著，境外機(jī)構(gòu)和人士購(gòu)房，不可能獲得“超國(guó)民待遇”。在實(shí)施限購(gòu)的城市，境外個(gè)人將以工作一定年限為條件，獲得購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格，等同于非戶(hù)籍人群的購(gòu)房條件。在非限購(gòu)城市，完全取消“限購(gòu)令”意味著在購(gòu)房準(zhǔn)入上，境外人士等同于境內(nèi)居民。

另外，新版“限外令”僅規(guī)定“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人允許購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房”的表述被刪除，這表示境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以投資非自用的商品房。盡管該政策意在消化樓市庫(kù)存，但將來(lái)樓市穩(wěn)定了，或市場(chǎng)完全回暖了，完全有可能再次收緊該政策。

據(jù)第六次人口普查，居住在我國(guó)境內(nèi)并接受登記的境外人員有102萬(wàn)人，以定居為目的境外人士占18.3%、約18.66萬(wàn)人。由于境外人士申請(qǐng)購(gòu)房貸款較難，且不動(dòng)產(chǎn)投資的意識(shí)不濃，選擇租房的比例高達(dá)90%。因此，除傳統(tǒng)僑鄉(xiāng)城市、重點(diǎn)城市核心區(qū)一些物業(yè)受影響外，松綁“限外令”的效果很有限。

但它傳達(dá)出三個(gè)重要信號(hào)，一是貨幣貶值和資本外流預(yù)期或會(huì)沖擊資產(chǎn)價(jià)格，這需要通過(guò)松綁“限外令”對(duì)沖；二是經(jīng)濟(jì)下滑壓力較大時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩通過(guò)貿(mào)易、資本流動(dòng)沖擊到我國(guó)，松綁“限外令”有穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮；三是政策告別“空窗”，新一輪樓市政策或?qū)⒌絹?lái)，目的是為了更好地刺激有效需求，加快去庫(kù)存，解凍土地購(gòu)置、新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）