每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-esatate-circle）

很多時(shí)候大家會(huì)用“管家”來(lái)形容物管，因?yàn)樗鼛臀覀児芾碇^(qū)的治安，維護(hù)著各種公共設(shè)備，也經(jīng)常幫我們解決很多生活問(wèn)題。

但你是否想過(guò)，這位“管家”正在慢慢變成可怕的“家賊”！

一切都要從車(chē)位說(shuō)起。

每當(dāng)業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)入小區(qū)，可能就在停車(chē)的一霎那，“親愛(ài)的”物業(yè)保安就已經(jīng)伴隨著敬禮和微笑向你“要錢(qián)”了，整個(gè)過(guò)程甚至還非常禮貌：“您好！請(qǐng)付停車(chē)費(fèi)10元。溫馨提示，這里是按小時(shí)計(jì)費(fèi)，停車(chē)超時(shí)需補(bǔ)交……”

但問(wèn)題是，這些物業(yè)的保安通常不會(huì)給你任何停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)票據(jù)。

你或許會(huì)認(rèn)為，這筆費(fèi)用一定是交給物業(yè)的，算作物業(yè)收入。但其實(shí)在物業(yè)收入中、小區(qū)維修基金賬目里，很少有停車(chē)位這塊的明細(xì)收支情況。

而邦爺想告訴你，這筆錢(qián)其實(shí)是屬于小區(qū)全體業(yè)主的（包括你）！

對(duì)此，我國(guó)不少法律法規(guī)有明確規(guī)定：

“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”（《物權(quán)法》第七十四條第三款）

“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。”（《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條）

“小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對(duì)上述業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)授權(quán)，才能規(guī)劃出租。”（《物業(yè)管理?xiàng)l例》）

小區(qū)公用場(chǎng)所屬所有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，并非物業(yè)公司所有，未經(jīng)審批物業(yè)公司更無(wú)收取停車(chē)費(fèi)的權(quán)利。（《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》）

但屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車(chē)的車(chē)位是國(guó)防資產(chǎn)，屬于國(guó)家所有。（《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五十二條）

而且，人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。該類(lèi)車(chē)位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證。但人民防空管理部門(mén)可以委托物業(yè)進(jìn)行管理。（《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條）

另外，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益，用建筑物的地下空間改造建成的停車(chē)位（庫(kù)），這種停車(chē)位因?yàn)闆](méi)有在規(guī)劃許可證上載明，不計(jì)入建筑物的建筑面積，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的停車(chē)位，通過(guò)它取得的收入，應(yīng)該屬于全體業(yè)主或者國(guó)家，而非開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司。

因此，物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)應(yīng)當(dāng)劃歸到物業(yè)維修基金或用于公共設(shè)施的維修、更新等事項(xiàng)。

另外，公共收益每月需要報(bào)備當(dāng)?shù)亟值浪诘姆康禺a(chǎn)辦事處，每年必須一次審計(jì)，并適時(shí)公布。

但現(xiàn)實(shí)中，這些錢(qián)往往都?xì)w了物業(yè)，又或者是給了物業(yè)口頭中不存在的“開(kāi)發(fā)商”。

要命的是，你想控告物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)，要求他們把錢(qián)退給全體業(yè)主，或者把這部分收入存進(jìn)維修基金，也是件不容易的事。

根據(jù)杜躍平律師介紹，小區(qū)公共部位的停車(chē)費(fèi)被物業(yè)公司非法侵占，需由業(yè)委會(huì)出面向物業(yè)方提出交涉，也可以請(qǐng)所在街道的居委會(huì)或司法機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解，勒令歸還停車(chē)費(fèi)。情節(jié)嚴(yán)重的，則可以通過(guò)業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行罷免。

看上去，解決之道可行，但實(shí)際操作卻往往困難重重。

一來(lái)，很多小區(qū)由于機(jī)制不健全、業(yè)主不團(tuán)結(jié)等因素，業(yè)委會(huì)名存實(shí)亡；

二來(lái)，不少小區(qū)存在業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司勾結(jié)，甚至有人身兼業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司雙重職位。所以大多數(shù)時(shí)候，業(yè)主想炒掉物業(yè)公司，特別是罷免一些小型物業(yè)公司，并不容易。

另外，業(yè)主很難追回停車(chē)費(fèi)，一個(gè)更重要的原因是，業(yè)主往往沒(méi)法舉證物業(yè)公司究竟侵占了業(yè)主多少停車(chē)費(fèi)。因?yàn)楹芏嗲闆r下，物業(yè)公司在收取停車(chē)費(fèi)時(shí)，根本不開(kāi)票據(jù)，業(yè)主也沒(méi)有意識(shí)去保留票據(jù)。沒(méi)有實(shí)證的情況下，去控告物業(yè)非法侵占物業(yè)收入，維權(quán)勝算并不高。

所以，真要讓這個(gè)“家賊”變?yōu)榇蠹屹N心的管家，小區(qū)的業(yè)主不僅要齊心，還要懂法律知識(shí)，知道該怎樣保留有效的法律證據(jù)。