每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

繼世茂集團(tuán)之后，全國(guó)第二單物業(yè)費(fèi)ABS出爐。

8月29日晚，金科股份（000656，SZ）對(duì)外披露公告，公司擬發(fā)行關(guān)于金科物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，通過(guò)其對(duì)金科物業(yè)的委托貸款債權(quán)，向合格投資人轉(zhuǎn)售資產(chǎn)支持證券（簡(jiǎn)稱ABS）產(chǎn)品，獲得不超過(guò)15億元融資，用于補(bǔ)充新能源產(chǎn)業(yè)及輔業(yè)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金。上述ABS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是金科股份對(duì)金科物業(yè)的委托貸款債權(quán)。未來(lái)，金科將以旗下相關(guān)社區(qū)物業(yè)費(fèi)作為還款來(lái)源，發(fā)行利率將結(jié)合債市行情而定。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)ABS關(guān)鍵在于收費(fèi)率及融資標(biāo)的。金科股份董秘劉忠海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前新能源項(xiàng)目的盈利性較為穩(wěn)定，物業(yè)收費(fèi)率在90%以上。

借委貸“曲線”融資

參與運(yùn)作上述ABS產(chǎn)品的是招商證券旗下資管公司，金科股份借此設(shè)立招商創(chuàng)融-金科物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 1 號(hào)，在這一基礎(chǔ)上通過(guò)在深交所上市交易平臺(tái)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

金科股份的聰明之處，在于其原本通過(guò)銀行向旗下金科物業(yè)發(fā)放委托貸款，應(yīng)獲得債權(quán)資產(chǎn)，如果沒(méi)有ABS產(chǎn)品，這筆債權(quán)投資可能會(huì)繼續(xù)躺在賬面上，收取債權(quán)利息，而現(xiàn)在借此產(chǎn)品將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)投資人，同時(shí)相當(dāng)于盤活了這筆債權(quán)資產(chǎn)。

上述ABS產(chǎn)品最高可募資15億元，根據(jù)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)方案，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模不超過(guò)14億元，次級(jí)產(chǎn)品規(guī)模不超過(guò)1億元。

據(jù)了解，優(yōu)先級(jí)分為金科物業(yè)1-5五檔產(chǎn)品，五檔優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品本金規(guī)模分別不超過(guò)1.8億元，2.4 億元，3億元，3.3 億元和3.5億元，信用等級(jí)均為AA+級(jí)，預(yù)期期限分別為1年、2年、3年、4年和5年，而次級(jí)產(chǎn)品無(wú)評(píng)級(jí)，由金科物業(yè)全額認(rèn)購(gòu)，期限為5年。

劉忠海表示，金科這款物業(yè)費(fèi)ABS產(chǎn)品作為公司創(chuàng)新資本運(yùn)作模式，也順應(yīng)了當(dāng)前資產(chǎn)證券化的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。

2013年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)曾發(fā)布了《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（〔2013〕16號(hào)），對(duì)證券公司通過(guò)設(shè)立特殊目的載體（簡(jiǎn)稱SPV）開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的范疇做了界定。

今年初以來(lái)，隨著《證券公司及基金子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（修訂稿）》出爐，資產(chǎn)證券化開(kāi)展主體范圍由證券公司擴(kuò)展至基金子公司，SPV由專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃修訂為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單制，但總體有利于ABS進(jìn)一步推廣。

今年7月份，“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得上交所無(wú)異議函，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是全國(guó)首單地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)ABS產(chǎn)品。今年初至今，僅在上交所掛牌轉(zhuǎn)讓的ABS產(chǎn)品就達(dá)57個(gè)，涉及租賃、住房公積金、水務(wù)等。

收費(fèi)率及融投項(xiàng)目成關(guān)鍵

作為物業(yè)費(fèi)ABS融資的還款來(lái)源，金科物業(yè)將以旗下運(yùn)營(yíng)管理的金科花園、金科麗苑68個(gè)物業(yè)對(duì)應(yīng)的《物業(yè)合同》項(xiàng)下享有的特定期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入質(zhì)押給專項(xiàng)計(jì)劃，并承諾以《物業(yè)合同》項(xiàng)下特定期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入作為委托貸款的還款來(lái)源。

一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，發(fā)行這類ABS產(chǎn)品重在物業(yè)的收費(fèi)率，如果物業(yè)收費(fèi)率低，將影響后期產(chǎn)品的發(fā)行利率和產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)積極性。

金科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年金科業(yè)主滿意度為96%，公司綜合物業(yè)收費(fèi)率在92%以上，今年收費(fèi)額超過(guò)6億元。該負(fù)責(zé)人還透露，金科旗下社區(qū)總計(jì)238個(gè)，目前該ABS產(chǎn)品僅涉及其中68個(gè)。

除了收費(fèi)率之外，募投項(xiàng)目對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，也尤為關(guān)鍵。金科股份公告顯示，上述產(chǎn)品最高可募得15億元資金，用于補(bǔ)充新能源產(chǎn)業(yè)及輔業(yè)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金，這也是金科未來(lái)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重點(diǎn)。

目前，金科股份已運(yùn)作的新能源項(xiàng)目主要為新疆哈密的華冉東方20萬(wàn)千瓦風(fēng)電項(xiàng)目。今年7月，金科又獲批投建新疆哈密另一個(gè)20萬(wàn)千瓦風(fēng)電項(xiàng)目和位于山東日照2萬(wàn)千瓦的光伏項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，金科股份針對(duì)物業(yè)費(fèi)ABS收益，強(qiáng)調(diào)說(shuō)在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，如果出現(xiàn)專項(xiàng)賬戶內(nèi)的資金不足以支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券本息的情形，則由其補(bǔ)足相應(yīng)差額。

也就是說(shuō)，如果物業(yè)費(fèi)交納金額不能滿足優(yōu)先級(jí)本息收益，將由金科股份補(bǔ)償差額。按理說(shuō)，專戶資金屬于SPV旗下，既然金科設(shè)置了補(bǔ)償機(jī)制，意味著該資產(chǎn)并未真正出表，風(fēng)險(xiǎn)未真正轉(zhuǎn)移。