當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)思維席卷房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，萬(wàn)達(dá)、鏈家等巨型傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在忙著借助互聯(lián)網(wǎng)去掉“地產(chǎn)”兩個(gè)字，而另一個(gè)隔一段時(shí)間就去拜訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的房企掌舵人是潘石屹。對(duì)于善于營(yíng)銷、依靠賣房賺取高利潤(rùn)的ＳＯＨＯ中國(guó)，潘石屹這三年正默默地力爭(zhēng)把它變成一個(gè)“全都像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”的房企。

從2012年8月份宣布轉(zhuǎn)型持有，到2015年初推出新產(chǎn)品SOHO3Q進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型，潘石屹接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“現(xiàn)在我的工作量是以前的5倍，新的東西難免比原來(lái)預(yù)計(jì)的速度要慢，碰到的困難也要比預(yù)計(jì)的多得多”。

據(jù)SOHO中國(guó)2015年度中期業(yè)績(jī)公告顯示,上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為3.93億元,同比下降約92%,實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元,同比下降約95%。不過(guò),這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。

面對(duì)凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤(rùn)太高”，潘石屹坦然向記者直言，“我覺(jué)得SOHO中國(guó)三年前決定轉(zhuǎn)型還是對(duì)的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

度過(guò)轉(zhuǎn)型陣痛期？

事實(shí)上，2012年8月份，SOHO中國(guó)剛剛公布2012年中期業(yè)績(jī)之后，潘石屹便宣布SOHO中國(guó)要轉(zhuǎn)型持有所有項(xiàng)目，不再銷售。彼時(shí)，對(duì)于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉，質(zhì)疑聲四起。資本市場(chǎng)的反饋?zhàn)顬橹苯?，潘石屹宣布持有以后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，SOHO中國(guó)股價(jià)跌了8%。

“當(dāng)時(shí)，所有分析人員算完賬認(rèn)為，SOHO中國(guó)在2015年8月份這個(gè)點(diǎn)是度不過(guò)去的，如果不銷售項(xiàng)目的話，它的負(fù)債率會(huì)大幅上升。”潘石屹回憶道，“我記得剛宣布完那個(gè)消息，香港的分析員跟媒體記者就追問(wèn)，你們負(fù)債率到了2015年會(huì)上升的非常高，‘你心理上覺(jué)得什么樣的比例是一個(gè)安全比例？’其實(shí)那個(gè)時(shí)候中國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的負(fù)債率都超過(guò)了70%，我就回答他們‘50%左右’，其實(shí)我（那時(shí)）心里也打鼓”。

三年之后，2015年8月份，SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)了物業(yè)銷售額零錄入，伴隨而來(lái)的是利潤(rùn)的同比暴跌。但在潘石屹看來(lái)，盡管盈利水平大幅度下跌，但“我們這個(gè)點(diǎn)度過(guò)了”，其轉(zhuǎn)型成功的底氣是在凈負(fù)債率降至25%的情況下，手持現(xiàn)金仍然接近100億元。

據(jù)SOHO中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%。

而潘石屹把負(fù)債率降下來(lái)的主要“法寶”是沒(méi)拿地，另一個(gè)則是將凌空SOHO一半物業(yè)賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負(fù)債率一下子就降下來(lái)15%左右。

此外，潘石屹認(rèn)為，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成功的另一個(gè)標(biāo)志是安全地、平穩(wěn)地持有了京滬兩地100多萬(wàn)平方米最繁華的物業(yè)。

但是問(wèn)題來(lái)了，正如某位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在物業(yè)擴(kuò)張基本停滯的情況下，ＳＯＨＯ中國(guó)作為一家上市公司，如何保持租金收益、凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉(zhuǎn)型發(fā)展最難突破的問(wèn)題。

目前來(lái)看，潘石屹二次轉(zhuǎn)型也是為了解決這個(gè)問(wèn)題，正如他自己所說(shuō)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績(jī)。

擴(kuò)張SOHO3Q布局

眾所周知，SOHO3Q既不是孵化器也不是商務(wù)中心，從空間上來(lái)說(shuō)，可以是一張辦公桌，一間房；從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，可以租7天，也可以租兩個(gè)月，只要帶著手機(jī)和電腦來(lái)即可辦公。實(shí)際上，這也是潘石屹借助共享經(jīng)濟(jì)興起而寄予厚望的結(jié)合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型而滋生的轉(zhuǎn)型產(chǎn)品。

在潘石屹看來(lái)，與WeWork不同，SOHO3Q擁有全線線上選房、支付、解約的一站式O2O招租系統(tǒng)，在某種程度上，這將致使SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)公司。

“到2015年年底，我們將有11000個(gè)SOHO3Q座位，到2017年，SOHO中國(guó)將在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市共布局10萬(wàn)個(gè)座位，其中的非SOHO中國(guó)物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國(guó)業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，與把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會(huì)更高。另外，由于短租的不穩(wěn)定性，出租率可能難以控制，這對(duì)盈利將造成影響。

對(duì)此，潘石屹向《證券日?qǐng)?bào)》記者解釋道，SOHO中國(guó)現(xiàn)在通過(guò)無(wú)底價(jià)競(jìng)拍模式出租SOHO3Q兩個(gè)月使用權(quán)，9月8日首次競(jìng)拍40個(gè)工位，總成交價(jià)22萬(wàn)元，其中望京SOHO四人間競(jìng)價(jià)高達(dá)3.78萬(wàn)元。“我覺(jué)得就按照今天成交價(jià)格租出去，比整層租出去的價(jià)格要高20%，反倒會(huì)提高利潤(rùn)”，“等規(guī)模大了，收益也將穩(wěn)定”。

按照潘石屹的計(jì)劃，到2017年，SOHO3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過(guò)傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。然而，要實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)個(gè)座位的穩(wěn)定出租，這或許比潘石屹當(dāng)初賣房更難，因?yàn)镾OHO中國(guó)過(guò)去服務(wù)小眾客群，平均每個(gè)客戶給其貢獻(xiàn)的銷售額超過(guò)5000萬(wàn)元，而現(xiàn)在網(wǎng)上競(jìng)拍一個(gè)工位是50元一次的加價(jià)比例，保守估計(jì)，一個(gè)工位一個(gè)月的租金可能都達(dá)不到2000元。按此計(jì)算，10萬(wàn)個(gè)座位需要的客戶量將是不可計(jì)數(shù)的。

一位熟悉眾創(chuàng)空間市場(chǎng)的人士此前向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相對(duì)于其他辦公孵化的眾創(chuàng)空間產(chǎn)品，SOHO中國(guó)個(gè)別項(xiàng)目中的SOHO3Q與其客戶有一定的重合度，定價(jià)也過(guò)高，部分創(chuàng)業(yè)者并不青睞。

那么，在不打算參股投資創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的情況下，潘石屹以后如何讓10萬(wàn)個(gè)座位每天都有租客坐在上面辦公？

“SOHO3Q未來(lái)將拿出大部分工位無(wú)底價(jià)競(jìng)拍，客戶將因此多元化。今年10月份，SOHO3Q將推出‘眾包模式’，即全面實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)成為SOHO3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應(yīng)的傭金。”SOHO中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。

而負(fù)責(zé)SOHO實(shí)驗(yàn)室的相關(guān)人士向記者表示，“實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售后，各地都將不需要營(yíng)銷人員，將節(jié)省很大一部分營(yíng)銷成本，卻可以現(xiàn)實(shí)全民營(yíng)銷的效果”。