每經編輯 區(qū)家彥    

每經記者 區(qū)家彥

總部位于福建的房企融信中國于近日提交了在香港IPO的招股書，工銀國際為公司的獨家保薦人。如果成行，融信中國將成為今年以來首家登陸資本市場的中型內房股。

然而，《每日經濟新聞》記者從其招股書了解到，與不少閔系房企相同的是，融信中國的負債率相當高，且高度依賴于信托等高成本融資渠道，巨大的償債壓力也許是融信中國急于上市的重要原因。

多位業(yè)內人士告訴記者，香港股市今年以來跌幅巨大，目前并非是新股發(fā)行的好時機，海外投資者對于中小型內房股的興趣非常低，除非公司能找到一些友好的第三方機構作為基石投資者，否則“逆風”上市的難度極大。

利潤率連續(xù)下滑

資料顯示，融信中國成立于2003年，是一家總部位于福州的房地產開發(fā)企業(yè)。公司項目遍布福州、漳州、廈門、平潭、上海、杭州，共有34個處于不同開發(fā)階段的項目。根據克而瑞提供的數據，融信中國去年合約銷售額為167億元，在2014年TOP100房企中排名第44位。

長期關注融信的克而瑞研究中心分析師房玲向記者表示，在2013年前，融信還是一個區(qū)域性的房企，其開發(fā)的項目主要集中于福州、漳州、廈門等地，在全國尚無名氣。2013年起，融信接連在上海、杭州大手筆拿地，開始在全國擴張。

全國化布局推動融信中國的收入規(guī)?？焖僭鲩L，但盈利能力卻呈現下滑勢頭?！睹咳战洕侣劇酚浾邚钠湔泄蓵私獾?，2012~2014年期間，融信中國營業(yè)收入分別為12.91億元、21.29億元、40.99億元，復合增長率超過70%。

與之相對，公司同期的凈利潤分別為1.88億元、5.18億元、5.08億元，凈利潤率從2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。今年第一季度，公司凈利潤率更進一步下滑至5.68%。

“利潤率的下滑，一方面是由于去年房地產市場陷入調整，像杭州等城市更是經歷了一波降價潮；另一方面，華東區(qū)域屬于融信的新開拓市場，在成本控制上難以媲美福建大本營，因此項目結算毛利率也不會高，但未來有穩(wěn)定回升的空間。”房玲說。

凈負債率高達1600%

與利潤下滑相對應的是，融信中國的負債規(guī)模呈現出大幅增長的勢頭。截至2015年3月，融信的短期有息負債達到114.49億元，但賬面現金僅有16.06億元，遠不足以覆蓋短期負債，公司的資產負債率94%，凈負債率更是高達1601.9%。

在房玲看來，融信的發(fā)展軌跡與陽光城、世茂這樣的福建企業(yè)非常像，就是從福建大本營向長三角區(qū)域擴張，短時間內集中規(guī)模拿地，用高杠桿迅速做大規(guī)模。因此在銷售規(guī)模膨脹的同時，債務水平必然會被推高。

招股書顯示，截至2014年末，融信的有息負債總額為172.59億元，其中銀行借款為20.19億元，占比11.7%，平均借貸成本為6.97%；信托及其他借款為152.40億元，占比高達88.3%，平均借貸成本為10.69%，這顯示出公司高度依賴于高成本的社會融資渠道。

“短期債務償還存在巨大的缺口，也許是融信急于上市的重要原因”，業(yè)內人士黃立沖向記者表示，在成功上市后，除了可以利用募集資金償還債務外，更重要的是公司可以打通境外優(yōu)先票據以及境內公司債融資渠道，尤其是今年以來境內地產公司債融資成本出現大幅下跌，對于降低融資能起到非常重要的作用。

記者曾試圖就本次上市計劃致電融信集團品牌營銷中心總經理單偉，但對方以出差為由拒絕接受采訪。

“逆風”上市成敗難料

盡管融信尚未公布具體募資金額，但由于香港股市自下半年起經歷了大幅下跌，新股市場人氣冷清，據香港《商報》報道，包括中國華融資產管理公司、中金等多個重磅國企更傳出擬將IPO日期延后，融信要在年內掛牌并非易事。

“在香港股市，海外投資者對于內房股一直不怎么感冒，去年萬達商業(yè)能成功IPO，很大程度上依賴于它找到了平安、格力等多家內地企業(yè)作為基石投資者。”黃立沖向記者表示，與萬達相比，中小型內房股的受追捧程度更低，和融信規(guī)模接近的內房股時代地產目前只有3倍市盈率，考慮到海外投資者對于負債率更為看重，融信可能要接受更大程度的估值折讓才有可能掛牌。

一位投行人士向記者表示，此前一些小型內房股便是通過找上友好的第三方或者合作伙伴作為基石投資者，認購大量股份以彌補公開發(fā)售的不足，如果發(fā)售情況不理想，不排除融信也會采取類似方法為上市護航。