每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

當前全國商業(yè)地產(chǎn)已進入存量時代，一二線核心城市均有不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目亟需資本化，應(yīng)如何進行資本化創(chuàng)新？近日，九鼎投資擬將旗下PE業(yè)務(wù)平臺昆吾九鼎注入中江地產(chǎn)，相當于一家房企旗下多了一個私募投資平臺，但這與傳統(tǒng)房企旗下地產(chǎn)基金并不相同。

昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強表示，在房地產(chǎn)金融上，整個房地產(chǎn)行業(yè)證券化的市場空間非常大，如商業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化（簡稱ABS），足以騰挪出10萬億資金。

本土地產(chǎn)金融創(chuàng)新擴圍

截至目前，立誓要做中國版“黑石”的九鼎投資掛牌新三板已達1年多，這家被稱之為開創(chuàng)國內(nèi)首家登陸新三板的私募投資巨擘，市值從百億飆升至近千億，一度創(chuàng)造了多個行業(yè)第一?！皰炫菩氯逯?，公司業(yè)務(wù)鏈條做了一些擴充，我們收購了九州證券，發(fā)起設(shè)立了PE機構(gòu)第一家公募基金，也籌建了一個保險公司，而今年5月份又收購了中江地產(chǎn)，近期又收購了富通國際香港子公司，也有一個P2P的九信金融?！焙螐娊榻B說，九鼎的目標是打造一個在全球有競爭力的綜合性資產(chǎn)管理公司。

實際上，九鼎投資作為國內(nèi)PE巨頭，在其去年年報中就明確表示要在固定收益板塊設(shè)立不動產(chǎn)基金等重要事項，但這也只是當前資本機構(gòu)深入滲透地產(chǎn)金融的一個縮影。

僅在私募投資領(lǐng)域，在中國證券投資基金協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)中，截至今年7月底，基金業(yè)協(xié)會已登記私募基金管理人16604家，已備案私募基金17415只，認繳規(guī)模4.11萬億元，實繳規(guī)模3.34萬億元。

去年，中信旗下發(fā)起了國內(nèi)首只私募REITs產(chǎn)品，而今年以來，鵬華基金與萬科發(fā)起了首只以前海萬科公館租金收益權(quán)為主要投資標的的公募REITs 。前不久，萬達與第三方支付平臺快錢公司也發(fā)起了首個互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號”。

何強表示，在融資渠道上，很多基金針對的還是一些大型企業(yè)，但對很多中小型企業(yè)，這些產(chǎn)品、渠道用不上?！拔覀円蚕朐鯓訋椭行⌒头科蠡蛏虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠解決上市難、融資難的問題。有句話說得好，有條件我們要上，沒有條件，我們創(chuàng)造條件也要上。”“去年，我們針對整個房地產(chǎn)行業(yè)上市、融資問題，創(chuàng)新設(shè)計了一個方案，用我們房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)去換上市公司的股票，很多房企非常感興趣，最后達成意向合作的有1500億元資產(chǎn)，后面跟證監(jiān)會溝通，最終批了300億元?！?/p>

中小企業(yè)ABS商機巨大

當前，整個房地產(chǎn)業(yè)的證券化有哪些方式？何強介紹說，第一類是IPO與重組上市，第二類是發(fā)行債券，第三類是現(xiàn)在說的比較多的REITs。

今年初以來，隨著《證券公司及基金子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（修訂稿）》出爐，資產(chǎn)證券化開展主體范圍由證券公司擴展至基金子公司，SPV由專項資產(chǎn)管理計劃修訂為資產(chǎn)支持專項計劃，對基礎(chǔ)資產(chǎn)實行負面清單制，但總體有利于ABS進一步推廣。

日前，世茂集團首單地產(chǎn)物業(yè)ABS成功在上交所發(fā)行。前不久，金科股紛也拋出了第二單地產(chǎn)物業(yè)ABS產(chǎn)品。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上證所發(fā)行的ABS產(chǎn)品總計37款，深交所發(fā)行的ABS總計20款。

在何強看來，全國70萬億元信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億元，按60%抵押貸款比重估算，若進行資產(chǎn)證券化，可達到10萬億元規(guī)模。

實際上，大型房企在突破規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和證券化上的難度并不大，但關(guān)鍵的問題是更多中小企業(yè)，這也是未來的一大商機。

何強表示，九鼎現(xiàn)在就有一個商業(yè)項目計劃，用商管公司的股東成為項目平臺股東，由平臺掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺?！拔覀兊挠媱澥窃谌珖秶鷥?nèi)聯(lián)合數(shù)百家線下實體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類上市公司，預計整合后的平臺公司利潤達到10億元，市值在兩三百億元?！焙螐娧a充說。