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每經(jīng)記者 王杰

10月27日，北京土地市場(chǎng)又有土地拍賣(mài)。

北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司以8.1億元摘得海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”HD-0303-0062地塊，北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司以6.5億元競(jìng)得北京市石景山區(qū)實(shí)興大街1605-648地塊B23研發(fā)設(shè)計(jì)用地地塊。

從上述兩宗土地來(lái)看，并沒(méi)有延續(xù)上周北京土地市場(chǎng)的火熱。最近傳言中的“某標(biāo)桿房企在京退地”風(fēng)波，更讓很多開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)北京土地市場(chǎng)有了觀望的態(tài)勢(shì)。

兩宗地塊出現(xiàn)低溢價(jià)

萬(wàn)科北京競(jìng)得的地塊具體名稱(chēng)為北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”HD-0303-0062地塊B2商務(wù)用地國(guó)有建設(shè)用地，其用地性質(zhì)為B2商務(wù)用地用地，土地面積為2.07萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模6.20萬(wàn)平方米。該宗地掛牌出讓起始價(jià)為7.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為400萬(wàn)元整，競(jìng)買(mǎi)保證金為2.3億元。

而北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司以底價(jià)摘得一研發(fā)設(shè)計(jì)用地，該宗地位于石景山區(qū)實(shí)興大街。具體四至范圍是：東至實(shí)興西街西紅線(xiàn)，南至石景山園北I區(qū)三號(hào)路北紅線(xiàn)，西至市政用地和代征綠地東邊界，北至石景山園北I區(qū)二號(hào)路南紅線(xiàn)。土地面積為2.74萬(wàn)平方米，其中，建筑控制規(guī)模為6.3萬(wàn)平方米。掛牌出讓起始價(jià)為6.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為350萬(wàn)元整，競(jìng)買(mǎi)保證金為2億元。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞表示，土地出現(xiàn)高溢價(jià)，要看其區(qū)位和公共設(shè)施配套。

對(duì)于兩宗地塊溢價(jià)較低的個(gè)中原因，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是土地屬性和其先決設(shè)置條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩宗地塊因?yàn)樾再|(zhì)原因，成交溢價(jià)率都不高，其中海淀區(qū)地塊明確要求其中50%面積需要開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)20年以上，20年后如果要上市需要海淀區(qū)批準(zhǔn)。“石景山地塊的屬性為研發(fā)用地，更是要求獲得人，全部持有20年以上不得出讓?zhuān)?0年后如果需要出讓?zhuān)残枰吧絽^(qū)同意。”

“地王”的風(fēng)險(xiǎn)

10月21日，豐臺(tái)區(qū)兩宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地出讓?zhuān)恋匾鐑r(jià)均超過(guò)140%。但隨后消息傳來(lái)，奪得上述兩宗土地的聯(lián)合體中的一家企業(yè)，對(duì)這宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見(jiàn)，或?qū)⑼顺鲈撟诘貕K的開(kāi)發(fā)。此消息并未得到該企業(yè)證實(shí)。

但有業(yè)內(nèi)人士給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講了個(gè)故事，足以證明在京拿高價(jià)地不易。某南方標(biāo)桿房企早在2013年取得東壩一宗宅地，成為同區(qū)域單價(jià)地王，目前該項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超同區(qū)域的其他計(jì)劃上市項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，其中樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的有6宗，樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的有11宗，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的有16宗。也就是說(shuō)未來(lái)，房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬(wàn)元/平方米左右的將有11個(gè)項(xiàng)目（樓面單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的），售價(jià)挑戰(zhàn)10萬(wàn)元/平方米以上的合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來(lái)北京10萬(wàn)+項(xiàng)目將有50個(gè)，超過(guò)3000套。

供需關(guān)系是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，那北京買(mǎi)的起10萬(wàn)+項(xiàng)目的富豪又有多少呢？

萊坊機(jī)構(gòu)發(fā)布的2015年《財(cái)富報(bào)告》指出，2014年北京超高凈值人士數(shù)量為1408位。所謂超高凈值人士，是指扣除了自住物業(yè)后，資產(chǎn)凈值在3000萬(wàn)美元或以上的人士。

雖然北京豪宅市場(chǎng)面向全球，但豪宅去化壓力仍不容忽視。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中等收入客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在這一背景之下，一些有豪宅成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的，并且有品牌客戶(hù)粘性的企業(yè)無(wú)疑將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺(tái)樊家村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。