每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

“在政策發(fā)布后，這個周末購買大戶型的意向客戶明顯增多了，我們當天推出的250套單位上午就全售罄，下午可能還會加推。”近日，在位于廣州市增城區(qū)的金地香山湖，售樓人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

多家券商的統(tǒng)計顯示，由于我國25~44歲的主力購房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的持續(xù)性需求收縮，行業(yè)天花板漸行漸近。市場期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定，無疑能為房地產(chǎn)市場帶來增量購買力，緩解目前供過于求的市場格局。

然而，二孩政策放開到底能為樓市帶來多大的新增需求？什么類型的城市受益程度更高？哪些開發(fā)商能從中受益？

三四線城市受影響更大

在經(jīng)歷了黃金十年的發(fā)展期后，隨著我國人口紅利的消逝，房地產(chǎn)市場的天花板也漸行漸近。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，過去近四十年時間里，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結(jié)構(gòu)迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國家統(tǒng)計局在公布2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，特地強調(diào)了15~59歲的勞動年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對下降，比上年減少345萬人。勞動人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

如果從購房人群來分析，根據(jù)愛建證券的測算，我國25~44歲人口為購房的主力軍，從可查的人口數(shù)據(jù)看，25~44歲人口在總?cè)丝谥械谋壤龔?003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對數(shù)量也在4.4億左右徘徊。隨著我國老齡化和少子化日趨嚴重，不僅經(jīng)濟發(fā)展受到影響，房地產(chǎn)市場的需求也因此收縮。

全面放開二孩后，首當其沖的是增加這部分人口的改善性購房需求。根據(jù)衛(wèi)計委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按照人均住房20平方米計算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。

從中長期來看，根據(jù)克而瑞的測算，到2028年底，全國由15~49歲（1980年開始執(zhí)行計劃生育）人口組成的家庭將達到1.8億戶。這其中，“單獨”家庭約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對更長時期后的房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生正面影響。

在樂觀的數(shù)據(jù)背后也有隱憂，愛建證券分析師左紅英認為，實際購房需求的提升將取決于真實的生育意愿和實際增加的新生兒數(shù)量。從目前大中城市的情況來看，較高的養(yǎng)育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此，該政策的實際效果還有待檢驗。

根據(jù)人民網(wǎng)此前的民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國“單獨”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%?？硕鸬难芯匡@示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬～9200萬之間，年均700萬人左右，相當于每年新增住房需求1.4億平方米，相對于目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。

中金的研究報告認為，相對于一線城市高昂的養(yǎng)育成本，由于在三四線城市養(yǎng)育兩個孩子的負擔要輕得多，新政策的出臺對這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化。

大戶型將成市場主流

在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢，相對于過去十年以首次置業(yè)需求為主的市場格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。

中金的研究報告表示，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經(jīng)實現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。

“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流。”克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前首次改善型產(chǎn)品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對于生二胎的家庭來說，也許在擁有兩個孩子以后，首改產(chǎn)品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產(chǎn)品。

從房企戶型功能設(shè)計來看，楊科偉認為，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書房的設(shè)置將無法滿足市場需求。對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對于改善型需求來說，考慮到有兩個小孩后的娛樂功能設(shè)置，應(yīng)該單獨開辟小孩娛樂的空間。正因如此，困擾諸多二線城市的大戶型嚴重積壓的窘境應(yīng)會得到改觀。

此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具備較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，且因為工作繁忙，老人又年事已高，在照顧兩個孩子方面，他們更愿意聘請保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計上，更會將保姆房重點列入設(shè)計范圍，這也是房企未來在戶型設(shè)計時不得不考慮的方向。

正因如此，根據(jù)中金的預(yù)計，由于改善性需求將成為中國房產(chǎn)市場的一個關(guān)鍵推動因素，龍湖、華潤、中海、綠城、融創(chuàng)等擅長改善性產(chǎn)品的房企將成為潛在受益者。