每經(jīng)編輯 白亞靜    

（本文原載于邦地產(chǎn)微信公眾號real-estate-circle）

上周末，深圳某超級大盤一日售罄，賣了60億，這可比老大萬科在深圳2014全年銷售額（98億）就少一點啊~整個10月深圳樓市也“止跌上行”，但成交均價連漲5個月后首次下跌。

大家問得最多的就是：敏感時期，為什么要快速低價推貨？

有深圳地產(chǎn)老兵說：市場有天量成交做支撐，后續(xù)必出天價。

中指院深圳分院研究總監(jiān)程玉稱說：最主要是4.3萬/平的價格低于大多數(shù)購買者4.5萬/平。

有小鮮肉調(diào)查說：開發(fā)商已將股權(quán)質(zhì)押，資金有缺口，這時的樓盤讓利萬人瘋房，就跟5000點上的A股一樣。（要知道，股市里的高位放量下挫，就意味著莊家出貨股價轉(zhuǎn)弱。）

深圳樓市總是一副波濤洶涌的模樣，其實樓市問題不復雜，核心邏輯是“（供應(yīng)端）貨+服務(wù)=錢+信用（需求端）”【源自著名對沖基金管理人Ray Dalio的“經(jīng)濟周期的驅(qū)動力是需求變化”觀點】。

所以，要想知道深圳的房價是否撐得??？買房的錢從哪來？看懂如何投資深圳樓市？你需要知道三點：

人多不會讓房價高

中國最近十年中，房屋的本質(zhì)不是商品，而是金融資產(chǎn)。馬太效應(yīng)，使得有房者更有意愿和能力買房。

所以當專家說“深圳樓市多么有潛力，深圳的住房自有率僅30%，還有很多人沒上車...”這些話時，請看看你不是看到誰睡在大馬路上了。

房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的“金融類住宅”是短缺的，但作為居住使用的“商品類住宅”是不短缺的！對于持有深圳房產(chǎn)者不只1套房（戶均至少3.3套房）的人而言，房屋是資產(chǎn)配置的形式之一，所以一套是不夠的，錢多會繼續(xù)買，而他們才是深圳房價上漲的主要動力。

所以，不要再拿人口流入量來講深圳樓市。2014年9月以前，人口流入大趨勢改變了嗎？城鎮(zhèn)化中止了嗎？既然都沒有，在去年930雙降之前，深圳樓市為什么量價齊跌？既然沒有，那為什么2010年全國戶均已達1.02套房，2013年還出現(xiàn)11.57億平方米的住宅成交峰值？

我們再來看看深圳的人口實際購買力。

從《深圳市2015年人力資源市場工資指導價位》可見，2015年工資指導價位的高位數(shù)、中位數(shù)、低位數(shù)及平均數(shù)分別為：24024元/月、3764元/月、2203元/月和4711元/月。官方解釋，中位數(shù)與低位數(shù)較接近的原因是：在深圳勞動力市場中，生產(chǎn)、服務(wù)的一線員工占比重較大，他們的工資整體水平比其他行業(yè)低。

所以你看看，深圳創(chuàng)客的確可以動輒坐擁百萬融資，購買力驚人，不過一起繁榮著的，還有同屬第三產(chǎn)業(yè)里的餐館、酒店等各種服務(wù)行業(yè)，那里可充斥著無數(shù)新來的打工仔，他們又有多少購買力呢？

我們就用“中位數(shù)”的概念來說吧~深圳住宅中位數(shù)是多少？中原地產(chǎn)推出一項服務(wù)說“300萬置業(yè)深圳有路數(shù)”，可以看出這也是深圳市場的主流房源，300萬上下，首付3成，本金需要90萬。

但在近5年的新增人口里，什么樣的人能一次性支付90萬？初入社會者憑借父輩積蓄，有技術(shù)有夢想者期冀股權(quán)變現(xiàn)。

回到如何看懂深圳樓市的問題，先看清人口結(jié)構(gòu)吧。另外要承認，深圳樓市投資客占比高，早是公開秘密。“限購抑制投機”只是冠冕堂皇，深圳樓市價量依然與炒房者息息相關(guān)。

房子其實并不缺

投資深圳樓市，如果考慮長期收益，那么在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功、人口向一線城市集中等因素下，深圳的確能讓人越看越能堅定。

但如果只是拿買房作為短期投機行為，那就存在一定風險。首先說到深圳的樓市供需指標，看多了真是“亂花迷人眼”。

在深圳，當市場供應(yīng)過大、存在去化壓力時，往往也許是最好的買房機會。

看深圳樓市，就像看一場3D電影：回放至2014年7月，市場大量新盤供應(yīng)，庫存高企，購房者卻不愿入場，中介頻現(xiàn)關(guān)店潮。

后來的暴漲，給了持幣未買者一記耳光。當時，無疑是近幾年最佳買房時機。

再看2014年底，雖然已回暖，然而去化時間仍有13.8個月。而且2015年超過千萬平方米的供應(yīng)，更加大了庫存問題，不少專家擔心開發(fā)商去化壓力，認為房價有可能出現(xiàn)微跌。

誰曾想，短短數(shù)月后，市場就爆發(fā)了房源不足的恐慌，多個新盤上演萬人搶房。今年8月底，去化周期僅5.6個月。

當然，“庫存高企時好買房”也只是“也許”，因為供需和房價之間，只存在相關(guān)性，并非因果關(guān)系。較高的庫存，只能為購房者提供一個有利議價空間，并不能指導購買；相反，在市場較低的庫存時，購房者處于不利之境。

主要問題是錢太多

想買房，關(guān)鍵還要看貨幣和信貸政策。

最近，吳曉波就提出一個有趣的觀點——擁抱泡沫。他說，“現(xiàn)在李總理只有一條辦法，信貸政策。把各位口袋里的錢全部逼出來，逼到哪里去呢?中國有兩個非常大的泡沫市場，一個叫資本市場，一個叫不動產(chǎn)市場。當所有的錢都跑到馬路上以后，朝野對賭。一個賭政府在實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型完成前，不敢讓泡沫破滅。政府賭各位當你們用100萬買股票，變成200萬的時候，你一定不敢拿200萬再去炒股。你會拿120萬炒股，還有80萬買房子、吃小龍蝦、去旅游。當你干這些事情的時候，實體經(jīng)濟就復蘇了。”

其實多位宏觀經(jīng)濟學家已經(jīng)預(yù)告，未來幾年中國將進入通貨緊縮。若說“通貨膨脹”是過去幾年全國房價上漲的最大推手，那么當步入“通貨緊縮”，老百姓不再愿意花錢消費，相應(yīng)的，房價很難有增幅。

面對這種預(yù)期，全球各地的中央政府都會上馬擴張性的貨幣政策。簡單說，要么多印鈔票，要么降低信貸成本，盡一切可能刺激消費。

這意味著，在某一段時間內(nèi)，全國層面的購買力又將增多，大家覺得這些多出來的購買力會流向哪里呢？股市波瀾壯闊，中產(chǎn)階層參與意愿大減。樓市穩(wěn)賺不賠，一線城市尤其像深圳，又生活在所有媒體的高預(yù)期里。流向哪兒，智者見智罷?？傊飨蚰睦?，推高哪里價格。