每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》（以下簡(jiǎn)稱“修訂送審稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。“修訂送審稿”計(jì)劃在公積金的繳存、貸款等方面縮短受理時(shí)間、提升效率，同時(shí)擬規(guī)定住房公積金管理中心可以發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券化（MBS）、貼息融資，也可以購(gòu)買(mǎi)地方政府債券、國(guó)債、大額存單等固定收益類產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，這將打通住房公積金與資本市場(chǎng)之間的通道，使住房公積金管理中心可以通過(guò)在資本市場(chǎng)源源不斷發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場(chǎng)，從而避免住房公積金余額不足等問(wèn)題。

公積金可發(fā)行MBS

修訂送審稿明確，將增強(qiáng)公積金的資金流動(dòng)性，一是規(guī)定住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以按國(guó)家有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，或者通過(guò)貼息等方式進(jìn)行融資；二是允許住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券。

修訂送審稿提出，要促進(jìn)公積金資金的保值增值，規(guī)定住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、大額存單；經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類產(chǎn)品。

作為手段和金融工具，資產(chǎn)證券化已經(jīng)多次出現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費(fèi)領(lǐng)域。在住建部要求棚戶區(qū)改造以貨幣化補(bǔ)償為主后，國(guó)務(wù)院已經(jīng)確定，在新增2000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換出的信貸額度中，將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為首要投向，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

而目前公積金遇到的主要問(wèn)題：一方面，全國(guó)住房公積金繳存余額很大。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存職工1.1億人，繳存總額8.31萬(wàn)億元，提取總額4.34萬(wàn)億元，繳存余額3.97萬(wàn)億元；累計(jì)向2300多萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款4.75萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元。

另一方面，由于《住房公積金管理?xiàng)l例》中對(duì)投資、運(yùn)營(yíng)管理等方面的限制，運(yùn)營(yíng)效率一直不高，產(chǎn)生了大量的沉淀資金，其投資渠道也比較窄，所以，拓寬投資渠道，提高貸款流動(dòng)性以及收益勢(shì)在必行。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，住房公積金個(gè)人住房抵押貸款證券化，可以緩解住房公積金的流動(dòng)性問(wèn)題，提高住房公積金體系的貸款發(fā)放能力，滿足更多繳存職工的購(gòu)房貸款需求，會(huì)有放大貸款規(guī)模的效果。

助力去庫(kù)存

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，公積金實(shí)現(xiàn)證券化后，數(shù)額會(huì)增長(zhǎng)，而多出來(lái)的錢(qián)會(huì)支持購(gòu)房者去買(mǎi)房。另外，公積金還可以支付物業(yè)費(fèi)，雖然物業(yè)費(fèi)不高，但仍是一個(gè)積極的信號(hào)。公積金使用范圍擴(kuò)大后，需求量也會(huì)相應(yīng)變大。之前公積金放開(kāi)了異地貸款業(yè)務(wù)，這樣就增加了公積金的使用率。在發(fā)達(dá)地區(qū)，公積金是不夠用的，因此給一條證券化的出路，從而刺激購(gòu)房，緩解庫(kù)存。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，進(jìn)入11月份，決策層連續(xù)對(duì)去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào)，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

在中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過(guò)一年，另有三成城市消化周期僅為半年。

劉洪玉認(rèn)為，通過(guò)實(shí)施抵押貸款證券化操作，可以提高住房公積金貸款的可獲得性，讓更多有住房使用需求的家庭進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房，直接助力于住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，間接有利于降低當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)上的庫(kù)存，有一舉多得的效果。

歐陽(yáng)捷表示，實(shí)現(xiàn)公積金證券化，對(duì)于一些公積金余額不足的城市是有好處的，這樣可以使公積金的房款額度擴(kuò)大，也更加支持流動(dòng)人口去這些地區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)這些區(qū)域的庫(kù)存去化會(huì)提供幫助。這也是個(gè)定向支持房地產(chǎn)的措施。