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每經(jīng)實習(xí)記者 包雨朦

12月1日，億翰智庫公布2015年1~11月中國典型房企銷售業(yè)績榜單。萬科與恒大分別以2251.3億元和2261.3萬平方米位列銷售金額和銷售面積排行的第一位。

榜單顯示，前11個月銷售金額達到千億級別的房企共有7家，保持了與去年底相同的陣容。但“千億俱樂部”成員銷售金額突破千億的時間比去年整整提前了兩個月，排名前6的房企早在10月底就都實現(xiàn)了千億銷售規(guī)模。

觀察銷售榜單可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)績增長速度較快的企業(yè)越來越向排名靠前的企業(yè)集中。在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)正在進行著一場結(jié)構(gòu)性分化的變革，在這一過程中“強者恒強”的法則也得以彰顯。

機會向龍頭企業(yè)集中

榜單顯示，1~11月萬科以2251.3億元的銷售金額領(lǐng)跑，領(lǐng)先第二名綠地440多億。在銷售面積上，恒大地產(chǎn)拔得頭籌，截止11月底銷售2261.3萬平方米。萬科與恒大均已超過了去年底的銷售成績。

前11個月銷售金額達到千億級別的房企共有7家，分別是萬科、綠地、恒大、保利、萬達、中海、碧桂園。房企“千億俱樂部”保持了與去年相同的陣容。但“千億俱樂部”成員銷售金額突破千億的時間比去年整整提前了兩個月，除碧桂園以外，前6大房企早在10月底就已經(jīng)實現(xiàn)了千億銷售規(guī)模。

觀察1~11月的銷售榜單可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)績增長速度較快的企業(yè)越來越向排名靠前的企業(yè)集中。換句話說，在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)正在進行著一場結(jié)構(gòu)性分化的變革，在這一過程中“強者恒強”的法則也得以彰顯。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年龍頭房企的銷售情況整體好過去年，尤其是重點布局一二線城市的房企，銷售速度明顯加快。在一二線樓市回暖的帶動下，品牌房企的銷售目標(biāo)完成率基本達到年初預(yù)期，并且不少房企在11月底已經(jīng)提前完成全年目標(biāo)。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者透露，今年1~10月新城地產(chǎn)銷售增長速度達到了25.9%，遠高于行業(yè)10%左右的平均水平。

張化東表示，在行業(yè)利潤率整體下降的大背景下，整個房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去產(chǎn)能的過程。房地產(chǎn)企業(yè)集中度不斷提高，市場機會越來越集中到少數(shù)企業(yè)的手中，行業(yè)末尾的企業(yè)終將被淘汰。

歐陽捷也表示，目前的市場行情是一線城市全面向好，二線城市回暖，三線城市房價止跌，這一行情之下，沒有實力的開發(fā)企業(yè)早已被擠出一二線城市，企業(yè)越強才能跑的越快。

“今年以來百強房企的市場占有率增加份額已經(jīng)從往年的2%提升到5%，未來房企的分化還會更加嚴重”，歐陽捷說。

來自易居的數(shù)據(jù)顯示，目前排名前10的房企銷售額占市場總額的17%，前20強房企份額約為23%，前50強房企市占率為33%，前100強為37%。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則預(yù)計，到2018年，排名前十的房企會占有房地產(chǎn)市場份額的四分之一，而前百強房企的銷售總額則會超過整個行業(yè)的半壁江山。

“小房企退出和轉(zhuǎn)賣的最好時機已經(jīng)過去”，歐陽捷說，對房企而言，2016年更加是大浪淘沙的一年，若有朝一日百強房企的市場占有率超過50%，就會有大批中小房企倒逼死亡。

2016年樓市何去何從？

今年一二線樓市的回暖讓不少開發(fā)商交出了一份靚麗的成績單。

歐陽捷表示，他曾經(jīng)認為2013年是中國樓市黃金十年的句號，之后中國的房產(chǎn)銷售規(guī)模再難達到當(dāng)時的水平。然而從今年的形勢來看，這一預(yù)言已經(jīng)被打破，今年房地產(chǎn)市場的銷售金額和銷售面積有望雙雙成為2013年之后的新高點。

對于后市的走向，歐陽捷表示了自己的擔(dān)憂。他認為今年全國樓市熱度不減的重要原因是政策力挺。這種態(tài)勢下，部分區(qū)域市場甚至已經(jīng)被透支。未來5年，一旦中國經(jīng)濟完成轉(zhuǎn)型著陸，政府給予房地產(chǎn)行業(yè)的政策紅利就將釋放殆盡。從這個意義上來講，2016~2017年前后，將會是房企最后的好日子。

張化東預(yù)計，2016年上半年樓市還將延續(xù)今年的熱度，但進入下半年以后，中國經(jīng)濟企穩(wěn)，政策作用于樓市給經(jīng)濟托底的作用就會漸漸消退。

歐陽捷還指出，從今年的市場來看可以發(fā)現(xiàn)，在一二線城市住宅產(chǎn)品高端化已經(jīng)成為一種趨勢。高端產(chǎn)品數(shù)量的增加會拉升區(qū)域內(nèi)的房價，推動普通商品房價格普漲，因此在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的一二線城市，房價的上漲空間依然很大。

“同時政策對于樓市的刺激在2016年還會繼續(xù)釋放”，歐陽捷認為，購房首付比例繼續(xù)下調(diào)，對棚改房、保障房進行貨幣化、納入商品房體系，以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有望成為政策實施的著力點。

張化東表示，一二線城市地價不斷攀高，從企業(yè)投資和成本控制的角度，將來收購和合作開發(fā)會成為更多房企的選擇。