每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

12月1日，億翰智庫(kù)公布2015年1~11月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)榜單。萬(wàn)科與恒大分別以2251.3億元和2261.3萬(wàn)平方米位列銷售金額和銷售面積排行的第一位。

榜單顯示，前11個(gè)月銷售金額達(dá)到千億級(jí)別的房企共有7家，保持了與去年底相同的陣容。但“千億俱樂(lè)部”成員銷售金額突破千億的時(shí)間比去年整整提前了兩個(gè)月，排名前6的房企早在10月底就都實(shí)現(xiàn)了千億銷售規(guī)模。

觀察銷售榜單可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度較快的企業(yè)越來(lái)越向排名靠前的企業(yè)集中。在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的變革，在這一過(guò)程中“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的法則也得以彰顯。

機(jī)會(huì)向龍頭企業(yè)集中

榜單顯示，1~11月萬(wàn)科以2251.3億元的銷售金額領(lǐng)跑，領(lǐng)先第二名綠地440多億。在銷售面積上，恒大地產(chǎn)拔得頭籌，截止11月底銷售2261.3萬(wàn)平方米。萬(wàn)科與恒大均已超過(guò)了去年底的銷售成績(jī)。

前11個(gè)月銷售金額達(dá)到千億級(jí)別的房企共有7家，分別是萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)、中海、碧桂園。房企“千億俱樂(lè)部”保持了與去年相同的陣容。但“千億俱樂(lè)部”成員銷售金額突破千億的時(shí)間比去年整整提前了兩個(gè)月，除碧桂園以外，前6大房企早在10月底就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了千億銷售規(guī)模。

觀察1~11月的銷售榜單可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度較快的企業(yè)越來(lái)越向排名靠前的企業(yè)集中。換句話說(shuō)，在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的變革，在這一過(guò)程中“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的法則也得以彰顯。

億翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年龍頭房企的銷售情況整體好過(guò)去年，尤其是重點(diǎn)布局一二線城市的房企，銷售速度明顯加快。在一二線樓市回暖的帶動(dòng)下，品牌房企的銷售目標(biāo)完成率基本達(dá)到年初預(yù)期，并且不少房企在11月底已經(jīng)提前完成全年目標(biāo)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者透露，今年1~10月新城地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)速度達(dá)到了25.9%，遠(yuǎn)高于行業(yè)10%左右的平均水平。

張化東表示，在行業(yè)利潤(rùn)率整體下降的大背景下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去產(chǎn)能的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)集中度不斷提高，市場(chǎng)機(jī)會(huì)越來(lái)越集中到少數(shù)企業(yè)的手中，行業(yè)末尾的企業(yè)終將被淘汰。

歐陽(yáng)捷也表示，目前的市場(chǎng)行情是一線城市全面向好，二線城市回暖，三線城市房?jī)r(jià)止跌，這一行情之下，沒有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)早已被擠出一二線城市，企業(yè)越強(qiáng)才能跑的越快。

“今年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率增加份額已經(jīng)從往年的2%提升到5%，未來(lái)房企的分化還會(huì)更加嚴(yán)重”，歐陽(yáng)捷說(shuō)。

來(lái)自易居的數(shù)據(jù)顯示，目前排名前10的房企銷售額占市場(chǎng)總額的17%，前20強(qiáng)房企份額約為23%，前50強(qiáng)房企市占率為33%，前100強(qiáng)為37%。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則預(yù)計(jì)，到2018年，排名前十的房企會(huì)占有房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的四分之一，而前百?gòu)?qiáng)房企的銷售總額則會(huì)超過(guò)整個(gè)行業(yè)的半壁江山。

“小房企退出和轉(zhuǎn)賣的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去”，歐陽(yáng)捷說(shuō)，對(duì)房企而言，2016年更加是大浪淘沙的一年，若有朝一日百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率超過(guò)50%，就會(huì)有大批中小房企倒逼死亡。

2016年樓市何去何從？

今年一二線樓市的回暖讓不少開發(fā)商交出了一份靚麗的成績(jī)單。

歐陽(yáng)捷表示，他曾經(jīng)認(rèn)為2013年是中國(guó)樓市黃金十年的句號(hào)，之后中國(guó)的房產(chǎn)銷售規(guī)模再難達(dá)到當(dāng)時(shí)的水平。然而從今年的形勢(shì)來(lái)看，這一預(yù)言已經(jīng)被打破，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售金額和銷售面積有望雙雙成為2013年之后的新高點(diǎn)。

對(duì)于后市的走向，歐陽(yáng)捷表示了自己的擔(dān)憂。他認(rèn)為今年全國(guó)樓市熱度不減的重要原因是政策力挺。這種態(tài)勢(shì)下，部分區(qū)域市場(chǎng)甚至已經(jīng)被透支。未來(lái)5年，一旦中國(guó)經(jīng)濟(jì)完成轉(zhuǎn)型著陸，政府給予房地產(chǎn)行業(yè)的政策紅利就將釋放殆盡。從這個(gè)意義上來(lái)講，2016~2017年前后，將會(huì)是房企最后的好日子。

張化東預(yù)計(jì)，2016年上半年樓市還將延續(xù)今年的熱度，但進(jìn)入下半年以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，政策作用于樓市給經(jīng)濟(jì)托底的作用就會(huì)漸漸消退。

歐陽(yáng)捷還指出，從今年的市場(chǎng)來(lái)看可以發(fā)現(xiàn)，在一二線城市住宅產(chǎn)品高端化已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。高端產(chǎn)品數(shù)量的增加會(huì)拉升區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，推動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格普漲，因此在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的一二線城市，房?jī)r(jià)的上漲空間依然很大。

“同時(shí)政策對(duì)于樓市的刺激在2016年還會(huì)繼續(xù)釋放”，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，購(gòu)房首付比例繼續(xù)下調(diào)，對(duì)棚改房、保障房進(jìn)行貨幣化、納入商品房體系，以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有望成為政策實(shí)施的著力點(diǎn)。

張化東表示，一二線城市地價(jià)不斷攀高，從企業(yè)投資和成本控制的角度，將來(lái)收購(gòu)和合作開發(fā)會(huì)成為更多房企的選擇。