每經(jīng)編輯 吳若凡、蔡雅蕓     

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

房產(chǎn)稅如同祥林嫂一般一談就是十年，卻始終未落地。不曾想，官媒新華社卻在近日爆料稱(chēng)，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅要合體成新的房地產(chǎn)稅了。

新華社援引專(zhuān)家的話說(shuō)，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有所區(qū)分。其中經(jīng)營(yíng)性用房?jī)A向全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但在房地產(chǎn)稅法通過(guò)后，應(yīng)立即停止征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。稅基要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，且每幾年更新評(píng)估價(jià)值。

之前，可從來(lái)沒(méi)有按每年的評(píng)估值征房地產(chǎn)稅。這也就代表，房地產(chǎn)稅將首先在商辦類(lèi)物業(yè)開(kāi)征。目前，市場(chǎng)的商辦類(lèi)物業(yè)包括商鋪、寫(xiě)字樓和酒店式公寓。

向商用物業(yè)征稅也不容易

其實(shí)早在去年，邦爺就曾從權(quán)威人士處了解到，房產(chǎn)稅推廣可能先從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)始，而后逐步擴(kuò)展到住宅。對(duì)于住宅的征收，則更多是針對(duì)多套房持有者及部分高端住宅征收。

雖說(shuō)，對(duì)于普通購(gòu)房者影響不大，但是對(duì)于商用物業(yè)來(lái)說(shuō)，打擊程度是巨大的。

為什么？如果真按照上述政策征收，那么，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)諸如酒店式公寓這一類(lèi)產(chǎn)品，恐怕更要無(wú)人問(wèn)津了。

之前邦爺就有個(gè)朋友想賣(mài)酒店式公寓，被告知要交的稅可以達(dá)到總房?jī)r(jià)的30%～40%，嚇得他再不敢賣(mài)房。在這樣的背景下，還出臺(tái)房地產(chǎn)稅，向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全面征收，誰(shuí)還敢買(mǎi)??？

之前邦爺寫(xiě)的《上?；虺雠_(tái)商用房“限售令：酒店式公寓將成“絕版”》中已經(jīng)提到，商業(yè)用房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓最嚴(yán)重的，如果房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就向商辦征收，那對(duì)商辦物業(yè)的打擊顯然很大，更不利商辦樓的銷(xiāo)售。

但應(yīng)該看到，習(xí)近平總書(shū)記近期中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也在自己的個(gè)人公眾號(hào)上呼吁，減輕商用房的買(mǎi)賣(mài)稅收成本，激活商業(yè)用房的二手房交易，以更好地解決商用房去庫(kù)存問(wèn)題。

從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)稅未來(lái)向商辦樓征稅雖有可能，但短期內(nèi)不但不太會(huì)立即實(shí)施，還有可能出臺(tái)各種新政減免或暫緩商用房稅收征收，以先去庫(kù)存。

附：腦補(bǔ)貼：啥叫房地產(chǎn)稅？

1.房產(chǎn)稅／房地產(chǎn)稅傻傻分不清楚

我國(guó)的房產(chǎn)稅1986年10月1日起就開(kāi)始征收了，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。

新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作已經(jīng)于2011年1月28日分別在上海和重慶兩個(gè)直轄市開(kāi)始進(jìn)行。

上海市對(duì)新購(gòu)房屋征收房產(chǎn)稅，居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

重慶市首批納入征收對(duì)象的住房為：征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅(不論存量房還是增量房)、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率為0.5%～1.2%之間。

而房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，這次只納入了房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅，在更深入的改革后，將納入契稅、土地增值稅、耕地占用稅等其他與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)動(dòng)相關(guān)的稅種。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅是什么鬼？

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非營(yíng)業(yè)性質(zhì)的自住用房不用繳納這個(gè)稅種，就讓我們pass吧！

3.為什么稅收歸地方財(cái)政？

顧云昌說(shuō)，根據(jù)國(guó)際通行做法以及先前的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是屬于地方稅種。

先看看美國(guó)。美國(guó)房產(chǎn)稅主要是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，其中七成會(huì)用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周?chē)h(huán)境改善，房?jī)r(jià)也自然升值。

在中國(guó)，未來(lái)地方政府也可能將稅收用于支付公務(wù)員工資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、義務(wù)教育等等。美國(guó)的房產(chǎn)稅年年征收，美國(guó)人民卻認(rèn)為理所應(yīng)當(dāng)，必是從中嘗到了甜頭。

作為地方稅種，將由全國(guó)人民代表大會(huì)決定是否立法征收，中央可能會(huì)給出參考稅率，以及征收框架。具體再由地方?jīng)Q定是否征收，結(jié)合各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定免征面積多少，稅率多少。

有人擔(dān)心，欠發(fā)達(dá)地區(qū)與發(fā)達(dá)城市將進(jìn)一步拉開(kāi)差距，顧云昌說(shuō)，政策上應(yīng)該會(huì)有傾斜，鼓勵(lì)大家去中小城市買(mǎi)房置業(yè)，而一線城市很可能會(huì)有較高的稅率。

4.房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)？

在德國(guó)是這樣的。在德國(guó)要購(gòu)置一棟房屋，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要繳3.5%的交易稅，買(mǎi)賣(mài)盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。只有當(dāng)房產(chǎn)變成文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過(guò)房產(chǎn)收益時(shí)，才可以提出免稅申請(qǐng)。正由于德國(guó)以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者，向土地與房地產(chǎn)征收浮動(dòng)稅率，這才使得德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)10年未漲。

但在中國(guó)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。專(zhuān)家也說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)上海、重慶房?jī)r(jià)的抑制作用可以忽略不計(jì)。

5.真能支撐地方財(cái)政收入？

重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03％，到2012年也僅有1.4億元。

再根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。

從試點(diǎn)城市可以看出，這對(duì)地方政府的財(cái)政支持微乎其微。而征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)抑制房產(chǎn)消費(fèi)熱情，導(dǎo)致手中多套房產(chǎn)的人大量拋售，這將是改革的阻力。

6.不是一次性繳稅，是否會(huì)加重稅負(fù)？

房地產(chǎn)稅的改革，是將大量集中在交易環(huán)節(jié)的稅種轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)，也就是和美國(guó)一樣，年年交。這樣是否會(huì)加重老百姓的稅負(fù)？

要知道，本在交易環(huán)節(jié)的稅收金額就能占到商品房成交總價(jià)的10%了。顧云昌說(shuō)，房地產(chǎn)稅的繳納時(shí)人人有責(zé)的，只要有房子就應(yīng)該繳稅，只是每個(gè)人繳納的額度不一樣。未來(lái)會(huì)不會(huì)針對(duì)小戶(hù)型、低收入群體進(jìn)行減免，對(duì)超出城市水平很多的房產(chǎn)會(huì)不會(huì)稅率遞增，現(xiàn)在還不得而知。

那么新的房地產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是什么？是按房子套數(shù)、家庭人均面積、購(gòu)房單價(jià)還是別的什么這都不得而知。我們只要知道房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，征收對(duì)象是有錢(qián)人，對(duì)普通老百姓的影響并不大，也就相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)里的“奢侈品稅”了。