每經(jīng)編輯 李俊明    

每經(jīng)記者 李俊明

今年以來(lái)，中央及地方出臺(tái)多項(xiàng)政策刺激樓市，但西安樓市依舊低迷。與最近北上廣深火爆的樓市相比，目前西安多處聳立的爛尾樓，顯得格外刺目。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，11月西安房?jī)r(jià)以6426元/平方米的均價(jià)再創(chuàng)5年來(lái)新低。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家從西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)處獲悉，西安爛尾樓數(shù)目約為15棟，動(dòng)輒超過(guò)20層，多位居西安繁華地段都是所處區(qū)域的地標(biāo)性建筑。這些爛尾樓均建于房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)期”。多位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者表示，目前“屹立不倒”的爛尾樓多建于1998年亞洲金融危機(jī)前后，資金鏈斷裂成為爛尾的主要原因。由于成因復(fù)雜，這些爛尾樓沒趕上2003年開啟的房地產(chǎn)牛市。

西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建筑業(yè)處副處長(zhǎng)楊建接受記者采訪時(shí)稱，針對(duì)上述15棟爛尾樓的特點(diǎn)，西安正采取“一樓一策”政策，推動(dòng)爛尾樓盤活。但爛尾樓盤活需要第三方接手，不可否認(rèn)的是，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)尚未明顯回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，盤活難度增大，很少有第三方愿意接手。”

15棟爛尾：大都建于上世紀(jì)亞洲金融危機(jī)時(shí)期

11月15日，“全國(guó)第一爆”環(huán)球西安中心爆破后，西安市爛尾樓引起關(guān)注。陜西當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，類似環(huán)球西安中心的爛尾樓在西安多達(dá)數(shù)十棟，不過(guò)該數(shù)據(jù)未獲西安官方確認(rèn)。

爛尾樓概念并非官方說(shuō)法，在寬泛的定義下，確定西安爛尾樓數(shù)目并非易事。西安一位地產(chǎn)人士表示，“西安爛尾樓成為了城市的雞肋，留之無(wú)用，棄之可惜。”

“我們對(duì)爛尾樓有個(gè)粗略的定義，因建設(shè)單位資金缺乏，沒能完工或陷入債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛，或工程質(zhì)量不合格等原因停工一年以上的工程項(xiàng)目。”楊建在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

依照上述標(biāo)準(zhǔn)，西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2015年最新統(tǒng)計(jì)確定，西安爛尾樓數(shù)目約為15棟左右，這其中不包括已經(jīng)被盤活的爛尾樓。

記者注意到，上述15棟爛尾樓曾經(jīng)都是所在區(qū)域性的地標(biāo)建筑，均建于上世紀(jì)末房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)期”。至于為何最后爛尾并盤踞在西安市各繁華地段十多年，楊建分析稱，爛尾樓大多都是開發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，未能履約，施工方被迫停工。

多名西安地產(chǎn)人士向記者表示，不少爛尾樓盤興建的時(shí)間是1998年前后，而此時(shí)發(fā)生的金融危機(jī)對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)商確實(shí)有不同程度的影響，金融危機(jī)影響到了地產(chǎn)商的資金鏈。

記者梳理三安大廈、中訊國(guó)際大廈、四通大廈與新城國(guó)際大廈等數(shù)座爛尾樓亦發(fā)現(xiàn)，其的確是因開發(fā)商資金緊張被迫停工。

此外，楊建還告訴記者，開發(fā)商整體手續(xù)沒有辦完，樓體便是違法建筑，施工方不敢繼續(xù)施工，也造成樓盤爛尾。

爛尾樣本：三安大廈在核心地段“爛”了16年

在上述15棟爛尾樓中，最具代表性的無(wú)疑為西安市高新區(qū)的三安大廈。三安大廈所在的高新路與科技路十字，屬于西安高新區(qū)最為核心的地段。

一名深耕西安市高新區(qū)多年的劉姓地產(chǎn)商告訴記者，“這是高新區(qū)最大的十字，地段極好，（三安大廈）左邊是電力大廈，右邊是中國(guó)人民銀行，斜對(duì)角是電信大廈。”

三安大廈于1995年籌建，1996年陜西三安房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱三安公司）接手該樓，1999年三安大廈主體全部建好。

盡管建好近16年，但一直未投入使用。如今的三安大廈依然不遜色于周邊建筑，地上27層，一至四層的裙樓為玻璃幕墻，外飾上與周邊高層建筑并無(wú)二致。

“當(dāng)年光門口噴水池就修了快一年。”上述劉姓地產(chǎn)商透露，“三安大廈是高新區(qū)最早起來(lái)的兩棟大樓之一，三安公司原本自有資金少，開工前從高新區(qū)三家銀行貸款。但不幸的是，就在快完工時(shí)，三安公司資金鏈突然斷裂，施工停止，開發(fā)商不知所蹤。樓盤爛尾后，三安大廈再無(wú)人問(wèn)津，我記得里面一輛三開門的林肯汽車，停了好多年。”

華商報(bào)曾報(bào)道，作為債權(quán)人，高新區(qū)三家銀行起訴了三安公司，三安大廈被西安市中級(jí)人民法院并案執(zhí)行，并予以拍賣。”

記者在西安市中級(jí)人民法院官網(wǎng)上看到，三安大廈房產(chǎn)司法拍賣公告，但據(jù)華商報(bào)報(bào)道，三安大廈曾連續(xù)流拍。由于在建工程無(wú)法過(guò)戶，至今房產(chǎn)仍在三安公司名下。記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，三安公司已經(jīng)注銷。

盤活方法：采用“一樓一策”，積極引進(jìn)第三方

西安一家房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者表示：“2010年前后，西安市政府也在積極盤活爛尾樓，此后確有爛尾樓不斷被盤活。”

曾被稱為“西北第一高”的陜西信息大廈，爛尾近10年，最終華麗轉(zhuǎn)身，變身一家星級(jí)酒店。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2004年西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)確定的包括北大街迎賓大廈、西北信息大廈、西都大酒店、太陽(yáng)宮、竹笆市大廈等12處爛尾樓被陸續(xù)盤活。

“如果爛尾樓手續(xù)齊全，拿到了預(yù)售證，通過(guò)房屋預(yù)售盤活的可能性就比較大。沒預(yù)售證，若房地產(chǎn)市場(chǎng)好，施工單位一般會(huì)愿意墊資，還能將樓體建設(shè)完成。”楊建分析稱。

市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商與施工方資金短缺，要盤活爛尾樓只能引進(jìn)第三方或通過(guò)司法拍賣。據(jù)楊建回憶，太陽(yáng)宮便是通過(guò)司法拍賣途徑盤活的，廣東珠江投資管理集團(tuán)有限公司以3.65億元摘走。

楊建進(jìn)一步表示，西安市政府一直在推動(dòng)盤活爛尾樓，針對(duì)爛尾樓的特點(diǎn)，西安以屬地化管理為基礎(chǔ)，采取‘一樓一策’政策，推動(dòng)爛尾樓盤活。此外，爛尾樓的走向更多地由產(chǎn)權(quán)方控制，西安市政府遵從市場(chǎng)規(guī)律更多是積極引進(jìn)第三方。

不過(guò)，盤活的困難在于不少爛尾樓與三安大廈類似，產(chǎn)權(quán)或債權(quán)關(guān)系復(fù)雜。原本是可以拍賣盤活的，但因產(chǎn)權(quán)原因卡殼。西安南郊的四通大廈，就因債權(quán)關(guān)系復(fù)雜“坐等出售，概不外租”。

西安市高新區(qū)一家設(shè)計(jì)公司人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“多個(gè)爛尾樓盤的興建時(shí)間太久，功用設(shè)計(jì)理念已經(jīng)相對(duì)落伍，更改成本較大，這不利于盤活樓盤。”

爆破被認(rèn)為是另一種盤活，環(huán)球西安中心便是如此。楊建認(rèn)為，“環(huán)球西安中心爆破的背后，不是簡(jiǎn)單的建筑物的倒與立。目前，西安還沒有另外一個(gè)可以效仿環(huán)球西安中心的爛尾樓被爆破。”