每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

經(jīng)歷了1年多醞釀，北京時(shí)間12月17日凌晨3點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)加息的“靴子”終于落下——加息25個(gè)基點(diǎn)。聯(lián)邦基準(zhǔn)利率變?yōu)?.25%~0.5%，而調(diào)整之前為0~0.25%。

此次加息，距離上一次美聯(lián)儲(chǔ)加息已經(jīng)過去了113個(gè)月，為美聯(lián)儲(chǔ)加息空窗期最長(zhǎng)的一次，主要原因在于期間經(jīng)歷了自上世紀(jì)20年代大蕭條以來最嚴(yán)重的全球金融危機(jī)。在去年退出QE之后，此舉也標(biāo)志著美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策完全走向正?；?。因此，此次美聯(lián)儲(chǔ)加息也被視為近10年最重要、最具標(biāo)志性的事件。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房企海外融資有何影響？國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是漲還是跌？

房企融資回歸國(guó)內(nèi)

在過去十多年里，由于國(guó)內(nèi)直接融資渠道不暢，海外市場(chǎng)一直是中國(guó)房企融資渠道之一。目前，海外融資最常見的是銀團(tuán)貸款和發(fā)行票據(jù)、債券，這類融資方式的利率一般不超過10%，而內(nèi)地房地產(chǎn)信托、基金的利率基本都在10%以上。

一位金融人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次加息，對(duì)房企海外融資有一定影響，海外發(fā)債的成本肯定會(huì)變高。“加息后國(guó)外的高收益?zhèn)捅淮蠓鶔伿哿?，之前很多垃圾債，并不是大家?duì)企業(yè)的基本面有多大信心，更多是流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的，美聯(lián)儲(chǔ)加息的話，流動(dòng)性就會(huì)受到一定影響。再加上中資美元債流動(dòng)性并不是很好，就很容易被拋售，對(duì)房企在海外發(fā)展是有一定影響的。”

上述金融人士補(bǔ)充道，但考慮到國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性還比較充裕，資本外流并不是太多。公司債的成本比較低，所以更多的房企選擇在國(guó)內(nèi)發(fā)債。

雖然海外融資看起來很美，但不同資質(zhì)房企融資也會(huì)遭遇“冰火兩重天”。財(cái)經(jīng)界資深投行人士黃立沖認(rèn)為，不同房企不同評(píng)級(jí)有不同的融資成本，普遍來說，海外的債權(quán)融資的人民幣成本要高200個(gè)基點(diǎn)。國(guó)內(nèi)房企在海外融資、評(píng)級(jí)方面也比較吃虧。“同樣是評(píng)級(jí)，人民幣債的評(píng)級(jí)在國(guó)內(nèi)的會(huì)高，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)定，評(píng)級(jí)就會(huì)低一些。因?yàn)閲?guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)政府的認(rèn)可信用是3個(gè)A，國(guó)際機(jī)構(gòu)有所不同。”

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，目前海外融資成本也不具備優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)債甚至低于4%，那么如果再加息的話，房企更多會(huì)選擇國(guó)內(nèi)融資。

黃立沖表示，在同等信用評(píng)級(jí)下，同等吸引力下，海外的融資成本是比較低的；但是由于中國(guó)企業(yè)本身的違約率比較高、房企天然的政策風(fēng)險(xiǎn)比較高，而且由于財(cái)務(wù)狀況普遍不好，實(shí)際融資成本比國(guó)內(nèi)要高得多。

一二線城市房產(chǎn)更受青睞？

目前，一線城市以及一些重要的二線城市，房地產(chǎn)行業(yè)還活得比較“滋潤(rùn)”，而大多數(shù)三四線城市還處于痛苦的“去庫(kù)存”過程中。

此次美聯(lián)儲(chǔ)加息，對(duì)這些城市的房?jī)r(jià)又有何影響？

上述金融人士表示，美聯(lián)儲(chǔ)加息，是對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率上升，那就為大多數(shù)貨幣尋找了一個(gè)新的突破口，也對(duì)房地產(chǎn)的資金有一定分流作用。相當(dāng)于一個(gè)貨幣池往外流，對(duì)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)有一定的沖擊。但目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)少但錢多，所以大量貨幣會(huì)追逐少量的金融資產(chǎn)。京滬房產(chǎn)供給比較稀缺，貨幣比較多。京滬的教育、經(jīng)濟(jì)資源比較集中，所以就會(huì)吸引更多人去置業(yè)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，美元加息的幅度不大，對(duì)于國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，短線來講影響不會(huì)大。我國(guó)房?jī)r(jià)的變化，不僅僅取決于利息，不確定性導(dǎo)致的恐慌，對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。美元逐步走強(qiáng)，令人民幣貶值，海外資金會(huì)覺得用人民幣來計(jì)價(jià)的資產(chǎn)（比如房產(chǎn)），或許更便宜，會(huì)增加海外資金對(duì)我國(guó)一二線城市樓市的投資，也會(huì)間接促進(jìn)銷售，對(duì)房?jī)r(jià)有推升作用。

黃立沖說，由于我國(guó)不斷降息，不斷減少準(zhǔn)備金，一線城市以美元計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而在三四線城市加速下跌，呈現(xiàn)分化狀態(tài)。一線城市由于集中了全國(guó)的購(gòu)買力，受貨幣影響最為明顯。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波