原標題：2016年房地產(chǎn)市場量跌價穩(wěn)

有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市11月成交地塊出讓金達到1062億元，環(huán)比大增133%，同比增長47%，單月首次突破千億元。伴隨土地市場升溫，溢價率、成交量也創(chuàng)年內(nèi)新高，北京、上海、廣州、深圳，以及部分經(jīng)濟較為發(fā)達的二線城市，2015年房地產(chǎn)市場都取得不俗的成績。12月18-21日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，“適當降低商品住房價格”以及“化解房地產(chǎn)庫存”。業(yè)內(nèi)人士認為，一系列利好政策的出臺是2015年樓市“量價齊漲”的主導(dǎo)因素，展望2016年，投資者需審慎看待，“量跌價穩(wěn)”或是大概率事件。

一線城市年末供地放量

廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，11月我國一線城市合計推出地塊規(guī)劃建筑面積988萬平方米，環(huán)比增長93%，同比增長54%。其中，住宅用地532萬平方米，環(huán)比增長97%，同比增長52%；合計成交地塊規(guī)劃建筑面積868萬平方米，環(huán)比增長88%，同比增長30%；住宅用地成交建筑面積521萬平方米，環(huán)比增長98%，同比增長26%。土地出讓金方面，單月首次突破千億元。

以北京土地市場為例，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，今年年初至12月15日，北京土地市場共有103宗土地實現(xiàn)出讓，相比去年減少38宗，建設(shè)用地面積合計654.35萬平方米，規(guī)劃建筑面積1429.38萬平方米，同比分別減少30%和14%，下降至近8年新低。與此同時，北京市場同期土地出讓金總額卻高達1934億元，同比增加17億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，年內(nèi)還有7宗土地待出讓，其中4宗經(jīng)營性地塊起價為54.76億元；另外還有2宗工業(yè)用地、1宗棚戶區(qū)改造，年內(nèi)土地出讓金突破2000億元幾成定局。

“整體來看，11月一線城市年末供地放量顯著，供給同比、環(huán)比均大幅上漲，政府供地力度明顯加大。”廣發(fā)證券介紹，尤其是北京市場延續(xù)了10月的活躍態(tài)勢，11月出讓金以561億元繼續(xù)居首，且多宗地塊以最高價成交，合計共有5宗地塊列11月總價榜單前十名；4宗地塊列11月單價榜單前十名，其中豐臺南苑鄉(xiāng)地塊居11月宅地總價榜單榜首，成交價為83.4億元，為北京地區(qū)歷史總價第三高。此外，11月上海土地市場也較為活躍，其中楊浦區(qū)新江灣城地塊居當月單價排行榜榜首，成交均價為4.92萬元/平方米，溢價率為82%。值得一提的是，從拿地方式來看，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一線城市以及重點二線城市拿地的主要方式。分散風險的同時，這在某種程度上也加劇了競爭的激烈程度，推高了部分優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格。

“地王頻繁出現(xiàn)，使得今年北京土地成交額有望突破2000億元，樓面價格超過3萬元/平方米的地塊達到了25宗，地價超過房價成為新常態(tài)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此大量集中出現(xiàn)，未來商品房價格很難不受影響。

明年或?qū)?ldquo;量跌價穩(wěn)”

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，比上月分別增加6個和2個。其中，深圳依然領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲2.9%，同比上漲達44.6%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量逾9萬套，預(yù)計今年全年成交量將突破10萬套，與去年交易量相比漲幅接近30%；因部分豪宅項目集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。與北京樓市強勢回暖相似，上海、廣州、深圳，以及部分經(jīng)濟較為發(fā)達的二線城市，2015年房地產(chǎn)市場都亮出不俗的“成績單”。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，2015年全國樓市整體回暖勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年“低谷”的主要因素。雖然2015年樓市表現(xiàn)尚佳，但對2016年市場仍需審慎看待。一是2015市場回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足。二是2015年雖然出臺了很多利好政策，但政策的邊際效應(yīng)正在顯現(xiàn)，同時政策頻出也表明，單個政策的刺激周期在縮短。“新常態(tài)”下，市場行情很難徹底翻轉(zhuǎn)。三是“330政策”和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉(zhuǎn)向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求還是集中在緊湊型、中低價位住房，當前市場供應(yīng)偏豪宅化、高端化，跟改善型需求很難匹配；低首付比率雖然一降再降，但也使得購房人在未來很長時間內(nèi)月供壓力大、資金緊張。改善型購房需求大多基于對未來收入增長的明確預(yù)期，未來經(jīng)濟增長不確定性，以及各種因素能否兌現(xiàn)都會對市場走勢造成影響。2016年“量跌價穩(wěn)”因此是大概率事件。

中投證券認為，近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落既影響到GDP，也波及地方財政以及金融風險，只有加快去庫存才能緩解這一矛盾。未來進一步出臺財政、金融、稅費等寬松政策成為可能，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等的配套“一攬子”政策預(yù)計也將在明年密集亮相。據(jù)高盛測算，采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合刺激改善型購房及投資需求，有望在2016-2017年令房地產(chǎn)交易量較2015年增長10%-20%。