（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle） 前海人壽和萬科收購和反收購的戲碼，一波三折，高潮不斷。 但很少人想到，這次收購大戰(zhàn)的最終受益者不是萬科，也不是前海人壽，而是廣大的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。 保險資金在大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)后，職業(yè)經(jīng)理人的舞臺將變得非常寬廣。尤其是那些能取得高額凈資產(chǎn)收益率的職業(yè)經(jīng)理人，他們會是行業(yè)新一代的superstar啊~ 先來看看“明星”標準：ROE 衡量一個NBA球員好與壞的根本是一些數(shù)據(jù)，比如進攻、防守、籃板、助攻，還有球員所在球隊的戰(zhàn)績（它是評判球員的核心標準之一）。 企業(yè)也一樣。CEO能力的高與低，直接體現(xiàn)在ROE上。 ROE又稱股東權(quán)益報酬率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，為稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率。說白點，就是股東用1元錢的投資1年，從這家公司賺了多少財富增量。 它是衡量一家公司對股東投入資本的利用效率，也能較客觀地反映上市公司的盈利能力和企業(yè)價值。而將ROE拆分開來后則分別表示為銷售凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。 當前二十名的開發(fā)商占全國的市場份額，由2007年的8.4%上升至2013年的18.7%，2014更是上升至27%，行業(yè)集中度大幅提升的趨勢不可忽略。市場對房企運營能力、跨區(qū)域的管理能力和開發(fā)流程的控制力（即拿地、產(chǎn)品設計、質(zhì)量控制、營銷策略、售后服務等）的硬實力考驗越來越嚴苛。 CEO們在公司提升ROE的過程中扮演的重要角色，他們的薪資水平勢必和股東每一塊錢的財富增量有著密切聯(lián)系。 能持續(xù)高收益的只有11家 2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率處高峰期，上市公司行業(yè)毛利率在40%左右，凈利潤率接近16%。2011年以后，A股地產(chǎn)上市公司的利潤水平逐步下滑，如今年毛利率和凈利潤率已不到30%和10%。 邦爺從近兩年A股和H股房企ROE紅黑榜（前后10名統(tǒng)計排名見文末）看到，2014年ROE超過20%的企業(yè)有11家，有華夏幸福、中天城投、陽光城、榮盛發(fā)展、中國海外發(fā)展、泰禾集團、深物業(yè)、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、龍光地產(chǎn)等。而2013年這一數(shù)字為14家，其中萬科、華遠、華僑城更摔出了20%的行列。 從目前情況來看，ROE有顯著提升的是一些中小型房企，如臥龍地產(chǎn)、迪馬股份、浙江廣廈、陽光城、上實發(fā)展，蘇寧環(huán)球。他們2014的ROE增長都在5個百分點以上。是第一梯隊。第二梯隊的有深物業(yè)、陸家嘴、云南城投、首開股份、中國金茂、華發(fā)股份、九龍倉、中天城投，他們的ROE增長均為正。較前年略有提升。 讓我們來看進來緋聞纏身的龍頭老大萬科。2014年，萬科ROE為17.86%，按年下降2.37個百分點，雖然數(shù)字還算漂亮，但似乎掩飾不住下降的頹勢。2014年，萬科物業(yè)實現(xiàn)總營業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤3.23億元，凈利潤率約為9.6%，扣除為萬科項目提供物業(yè)服務的收入后被列入上市公司財務報表的營業(yè)收入為19.8億元。 此外，居于跌幅榜前列的房企中依次為世榮兆業(yè)、陽光股份、三湘股份、中華企業(yè)、綠城中國、濱江集團、SOHO中國、萬通地產(chǎn)、富力地產(chǎn)。這些房企的ROE均下降了10個百分點，在負增長中位列第一集團。 綜合分析：哪些高管可能被挖角？ 當房地產(chǎn)行業(yè)梯隊加速拉大，進入轉(zhuǎn)型期和“房企輕資產(chǎn)化”的行業(yè)中，職業(yè)經(jīng)理人的價值正達到前所未有的高度。 那么現(xiàn)實中，哪些CEO有資格順勢獲得高薪呢？ 來看看，臥龍地產(chǎn)的王希全年薪51萬元，相較他任期內(nèi)臥龍的ROE增長了12.06個百分點（到16.58%）的戰(zhàn)績，他可謂性價比最高CEO了。如果王希全選擇跳槽，相信很多房企愿意接納他。因為在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)會市場上，他的數(shù)據(jù)統(tǒng)計是最漂亮的。 緊隨其后，迪馬股份的楊永席、上實發(fā)展的唐鈞也都體現(xiàn)了不錯的ROE成績，但收入?yún)s“排不上號”，是很可能的“被挖角”對象。 另外，有些高管雖然ROE數(shù)據(jù)成績不算非常亮眼，但這些公司高管的年薪和當年戰(zhàn)績不直接掛鉤。 比如綠城2014年ROE較上半年減少10.39個百分點，但綠城CEO壽柏年的年薪依然是當前房企高級職業(yè)經(jīng)理人中很高的，達到903萬。還有2014年ROE較上半年減少9.36個百分點的SOHO，閆巖的年薪達到682萬。（P.S郁亮的年薪也高達966萬。）相較當年ROE而言，這些CEO的年薪和他們所在公司的總體效益、影響力、總規(guī)模，甚至個人影響力關(guān)系更大。 所以，邦爺覺得大平臺出來的有個人品牌的CEO們，也可能成為轉(zhuǎn)會市場的熱門。 談談未來：高管應該怎么做？ 從產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑是必然。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)成本在不斷的上升，包括土地成本、建安成本和人力成本，開發(fā)商的利潤空間在不斷縮小。 高管要想房企取得一個良好的ROE，就要幫助企業(yè)憑借獨特的開發(fā)模式，提升產(chǎn)品溢價能力：重視開發(fā)流程紅利的開發(fā)商，房屋價格往往更高，毛利率更穩(wěn)定。因此，房企應深耕市場，拿好地，享受產(chǎn)品開發(fā)的紅利。 此外，房企還需實現(xiàn)戰(zhàn)略的多元化，在不同類型的城市采取不同的策略：在一二線城市，開發(fā)商需要珍惜存量資源，控制拿地成本，提高品牌溢價率；在三四線城市，則要側(cè)重流程控制，提升開發(fā)流程的控制力，加快周轉(zhuǎn)，控制單個項目規(guī)模，不斷提升管理效能。 當然，相對寬松的貨幣政策能讓房企CEO們稍微舒一口氣。因為寬松的融資渠道使得房企可以通過提高財務杠桿來提升公司未來的。加之利率市場化會在短期內(nèi)提高貸款利率，增加企業(yè)的借貸成本，終究不是長久之計。 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的龍頭企業(yè)與中小房企之間的分化現(xiàn)象，未來行業(yè)龍頭企業(yè)憑借CEO的管理能力和房企資源優(yōu)勢仍然有著很大的提升空間。而中小房企在市場份額被擠占和利潤空間減少的情況下，房企CEO們應該積極尋求轉(zhuǎn)型，挖掘新的盈利增長點。 編輯：王婷婷審核：楊羚強終審：蔡戰(zhàn)波