每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)記者 包雨朦

大舉增持萬科的寶能地產(chǎn)近日被曝出禍起蕭墻。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，在上海、廣州、大連等8個(gè)城市多個(gè)在建項(xiàng)目已停工或即將停工。

隨著寶能地產(chǎn)一份公司債券募集說明書的流出，寶能地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目投資進(jìn)展情況遭到了業(yè)界質(zhì)疑。其中最大的質(zhì)疑聲來自對寶能現(xiàn)金流和開發(fā)前景的擔(dān)憂。 

多地項(xiàng)目已停工

近日，寶能地產(chǎn)在上海奉賢申隆生態(tài)園的項(xiàng)目被指停工多時(shí)。該項(xiàng)目占地10.1萬平方米，建筑面積25萬平方米，規(guī)劃建成一座以金融業(yè)為龍頭，聚合多種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)綜合體。有消息稱，自從2014年7、8月打了個(gè)樁之后，項(xiàng)目就一直處于停工狀態(tài)，此前大門口懸掛的“寶能”字樣的牌子也撤掉了。來自現(xiàn)場的照片顯示，目前該地塊尚無動(dòng)工跡象，據(jù)工地負(fù)責(zé)人稱，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺為相關(guān)手續(xù)沒有辦全。

寶能在全國其他城市的項(xiàng)目也相繼傳來停工的消息，目前已經(jīng)停工的項(xiàng)目包括廣州寶仁醫(yī)院、大連寶能城、佛山寶能金融大廈、肇慶環(huán)球金融中心。此外，包括上文提到的上海金融創(chuàng)新城等四個(gè)項(xiàng)目位列即將停工的名單。停工項(xiàng)目總面積已達(dá)832.5萬平方米，占在建項(xiàng)目總面積的22.8%。

如此大面積的項(xiàng)目停工，或與寶能地產(chǎn)項(xiàng)目布局有關(guān)。資料顯示，目前寶能地產(chǎn)在全國的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積配比為：一線城市18%、二線城市50%、三線城市32%。優(yōu)淘城總裁、資深地產(chǎn)專家薛建雄直言，不僅是寶能開發(fā)出了問題，三四線城市的樓市危機(jī)無疑也在推波助瀾。

目前國內(nèi)二三線城市普遍面臨較大的去庫存壓力，項(xiàng)目潛力有限，寶能持有的大量“存貨”并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月30日，寶能地產(chǎn)的總資產(chǎn)為5144390.25萬元，土地儲備的總面積達(dá)到318.22萬平方米，擁有項(xiàng)目的權(quán)益可售面積合計(jì)1079.49萬平方米（含已預(yù)售面積）。

在當(dāng)前的樓市大調(diào)整中，曾經(jīng)高調(diào)宣稱“5年建40個(gè)城市綜合體”的寶能地產(chǎn)，如今慘遭滑鐵盧。薛建雄認(rèn)為，這暴露出寶能戰(zhàn)略眼光的狹隘。二三線城市商業(yè)供給已然出現(xiàn)過剩跡象之時(shí)，激進(jìn)的寶能依然在重倉二三線城市的商辦土地，當(dāng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇時(shí)沒能及時(shí)轉(zhuǎn)型以至造成了今天的局面。

銷售萎縮資金缺口擴(kuò)大

在前不久轟動(dòng)一時(shí)的“寶萬之爭”中，寶能一擲千金大舉增持萬科A股票，展現(xiàn)出了這家深圳企業(yè)的豪氣。然而，據(jù)騰訊房產(chǎn)報(bào)道，一份曝光的公司債券募集說明書顯示，寶能的財(cái)務(wù)狀況并不樂觀。

公司債券募集說明書顯示，截至2014年底，寶能地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目接近40個(gè)，預(yù)計(jì)投資總額超過850億元，實(shí)際已完成投資218億元，資金缺口超過600億元。截至2015年6月底，寶能地產(chǎn)賬上現(xiàn)金約16億元。

記者聯(lián)系了寶能地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方稱公司并不存在資金問題，對于各地項(xiàng)目停工的原因不予正面回應(yīng)。

自2012年至今，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流全部為負(fù)，2012年度、2013年、2014年和2015年1~6月，公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額分別-244091.88萬元、-387411.77萬元、-1048015.07萬元和-74293.05萬元，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動(dòng)較大且為負(fù)。截至2015年6月，公司負(fù)債金額達(dá)到3974199.57萬元。為了補(bǔ)足資金缺口，寶能不得不持續(xù)地大量融資，2012年至2015年上半年融資金額達(dá)220億元。

據(jù)公司債券募集說明書顯示，寶能地產(chǎn)所募集資金也將“全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充流動(dòng)資金”。薛建雄指出，寶能可以通過不斷地“借新還舊”來解決現(xiàn)金流的問題，相比資金狀況，公司真正的問題出在開發(fā)能力不足和回款緩慢。

以寶能沈陽水岸康城為例，該項(xiàng)目占地40萬㎡，規(guī)劃建筑面積70萬㎡。寶能2012年拿地，2013年9月18日正式開盤，截至2015年6月30日銷售面積不到13萬㎡，其中2015年上半年僅賣出873㎡。

銷售數(shù)據(jù)顯示，寶能位于沈陽、天津、云浮、揚(yáng)州等地的項(xiàng)目去化周期均已超過15個(gè)月，去化率不足20%。

薛建雄表示，寶能地產(chǎn)已經(jīng)面臨著傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)賺不到錢的狀況。“公司接下來想要運(yùn)轉(zhuǎn)，要么等市場好轉(zhuǎn)，要么做資本投資。從這一邏輯上來說，寶能增持萬科是一場豪賭，也是無奈之舉。”

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波