每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

最近有人向邦爺爆料說，上海市價600萬的房子可以以310萬成交，不僅合同價可以做到比實際價低5成以上，稅費少很多，“成交價格”這個東西甚至可以任人操作，隨意更改。

這是怎么一回事？

二手房“黃牛”的神手段

一直以來，無論是買家還是賣家，在買賣房產的時候，都需要納稅。

這里有個特別的規(guī)定需要指出：房源不同，所處的位置不同，所繳納的稅額也有所不同。

內環(huán)內房屋建筑面積在140㎡（含140㎡）以下，或總價在450萬以下的房子為普通住宅，如果滿五年交易，上家就不需要繳稅，下家只要交1.5%的契稅。

但若是450萬以上或140㎡以上的房子則成為非普通住宅，而此類住宅在交易過程中，上家需要繳納5.65%的差額營業(yè)稅，下家則需要繳納3%的契稅。

舉例來說，如果中山公園附近90平米的住宅，按500萬算的話，買家需要繳納3%的契稅，即15萬，假設賣家當初購入這套房屋的價格為200萬，那么賣家則需要繳納300萬*5.65%的稅，將近17萬，雙方共計需要繳納稅金32萬元。但若總價不超450萬，那么稅金只剩下買家繳納的1.5%，即6.75萬元，兩者相抵減少了25萬之多。

所以作為買家，總希望房屋價格能控制在界限之內，但賣家當然希望房屋價格是越高越好，于是乎，當買賣雙方在為這條界限博弈的時候，一個新角色進入了人們的視線，他就是黃牛。

說到黃牛黨，人們第一時間反應的肯定是春運時倒賣火車票的那一群人。是的，無論是就醫(yī)、車牌拍賣，還是景區(qū)門票，可以說，哪里有利益，哪里就有黃牛。而二手房交易過程中出現(xiàn)的黃牛更是神奇。

眾所周知，各區(qū)的交易中心有一個評估系統(tǒng)，對于該區(qū)域內的房子有一個評估機制，一般來說，在可控范圍內，交易雙方給出略低于交易中心的評估價格是沒有問題的。不過據邦爺了解，各個區(qū)對于評估價格的尺度把握也有所不同，但即使再松，和市場評估價也不會差太多。而對于二手房的買家來說，如果以低的價格成交，就意味著可以少交稅。但價格再低，也必須在一個合理范圍之內。

而就是在此情況下，黃牛卻告訴邦爺的朋友，通過一些外人想不到的非常規(guī)手法，可以將交易價格大比例做低，甚至從總價上，將原來的非普通住宅變成普通住宅。

于是邦爺感覺找了一位資深中介人士來咨詢，得到的結果出人意料，原來真有這么回事，而此類現(xiàn)象在內外環(huán)之間的區(qū)域尤為普遍。

內外環(huán)之間的普通與非普通住宅的衡量標準是310萬，但現(xiàn)在區(qū)域里，四五百萬的房子最后合同上的成交的價格均在310萬以下。相比內環(huán)，內外環(huán)做低價格相對容易。從8.65%以下降到1.5%，如此巨大差額也難免有人不動心思。

二手房交易中竟有4種價格

做低合同價，牟求逃稅已經成為二手房買賣很普遍的現(xiàn)象。可是有知道內幕者卻告訴邦爺，螳螂捕蟬，黃雀在后。做低房價，為某些經紀人賺取差價提供了機會。由于合同價格是虛擬的，上下家的正式成交價格說多少，其實只有經紀人自己知道。加上二手房的中介費、稅費普遍由下家承擔。所以，在正式成交價、合同成交價、房東到手價、買房人實際支付價之間會有四個價格。弄到最后，上家和下家都不一定知道真實價格。

這就給了某些不守道德和法律的經紀人可乘之機，直接在里面虛設價格，吃差價。

據行業(yè)內部人士曝料，在獨家委托盛行后，曾經遭到嚴厲打擊，而因為處于地下階段的“吃差價”行為，又死灰復燃。

如果不是對房地產行業(yè)的稅費充分了解，就有被“吃差價”的可能。當然，無論是鏈家還是中原，還是其他一線的房屋中介都已經表態(tài)，對經紀人“吃差價”行為一經查實，嚴懲不貸。

不過，買賣的雙方交易時還是買賣雙方能互通價格信息為好。鏈家就曾給二手房交易上下家提供過一套防止“吃差價”的方法，對于業(yè)主獨家委托經紀公司賣房的，在看房過程中并一定需要時時都進行買賣雙方見面；委托交易過程中，盡可能不將房產以公證的方式委托給經紀公司，從而減少經紀公司“暗箱操作”的空間。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波