每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

上海市公布的“十三五”規(guī)劃建議（以下簡(jiǎn)稱“建議”）中明確提出，“十三五”期間上海將牢牢守住人口、土地、環(huán)境、安全這四條城市發(fā)展的底線，逐年減少建設(shè)用地增量，使規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。即到2020年要守住3185平方公里的紅線，這一紅線比此前的規(guī)劃目標(biāo)，土地供應(yīng)量再次減少了41平方公里。

在這一背景下，盤活存量房屋和土地資源，發(fā)展城市更新業(yè)務(wù)會(huì)有很好的機(jī)會(huì)。2016年初在新三板掛牌的翌成創(chuàng)意就是這樣一家致力于城市更新業(yè)務(wù)的公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括對(duì)承租的老建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)并改造成創(chuàng)意園區(qū)、服務(wù)式辦公樓和服務(wù)式公寓。

一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，目前市場(chǎng)上開展類似業(yè)務(wù)的公司很多，品牌知名度較低，又沒有轟動(dòng)性代表案例的翌成創(chuàng)意，如何能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，快速擴(kuò)增規(guī)模？

機(jī)會(huì)好，但競(jìng)爭(zhēng)激烈

根據(jù)翌成創(chuàng)意公開轉(zhuǎn)讓說明書顯示，公司租賃收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重一直保持在90%以上，為公司最主要的收入來源， 2014年增長(zhǎng)率為60.89%，實(shí)現(xiàn)了2014年全年?duì)I業(yè)收入的50.11%。公司營(yíng)業(yè)收入主要來源于主營(yíng)業(yè)務(wù)即租賃收入及其配套服務(wù)，其他業(yè)務(wù)收入為咨詢收入。

睿翼德執(zhí)行董事陳麗琳指出，二房東生意常規(guī)模式是用很低的成本將一些老舊建筑進(jìn)行改造進(jìn)而提高租金，而面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就必須在原有的場(chǎng)景和功能上進(jìn)行升級(jí)改造，注入一些創(chuàng)新的元素?，F(xiàn)在的客戶對(duì)于服務(wù)的需求會(huì)高一點(diǎn)。

陳麗琳表示，對(duì)于翌成這樣的創(chuàng)業(yè)型公司在初期必須要將自己的產(chǎn)品做出特色，當(dāng)把品牌效應(yīng)豎立起來，品牌使用流量打通之后，就是倍數(shù)增長(zhǎng)，這和互聯(lián)網(wǎng)公司前期燒錢是一個(gè)道理。

截至2015年5月31日，公司項(xiàng)目可出租面積57981.78平方米，公司3個(gè)園區(qū)和7個(gè)服務(wù)式辦公樓項(xiàng)目的日租金均價(jià)為6.02元/平方米/天，高于同類地段非此類物業(yè)的收費(fèi)，同時(shí)，公司運(yùn)營(yíng)的12個(gè)項(xiàng)目的平均出租率為88%。公司目前正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目共12個(gè)，主要為辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

翌成創(chuàng)意董事總經(jīng)理沈敏愷告訴記者，公司的商業(yè)模式是通過租賃那些有增值空間的建筑物，重新進(jìn)行市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)，通過改建配套硬件設(shè)施、重塑建筑風(fēng)格和形象，完善內(nèi)外部裝修，而后高價(jià)轉(zhuǎn)租，其中的租金價(jià)格差就是公司的利潤(rùn)。

億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天說，目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域有很好的開拓機(jī)會(huì)。上海園區(qū)和廠房供應(yīng)量比較大，而“雙創(chuàng)”的大環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)對(duì)于辦公的需求也比較大。企業(yè)有機(jī)會(huì)通過將部分老廠房改造，來實(shí)現(xiàn)盈利。

只不過，目前市面上類似于創(chuàng)客空間這樣的創(chuàng)意辦公已經(jīng)供過于求。創(chuàng)意文化行業(yè)為新式管理型辦公樓、精品創(chuàng)意園和設(shè)計(jì)型服務(wù)式公寓租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，目前產(chǎn)業(yè)生命周期已經(jīng)從起步期向成長(zhǎng)期過渡。目標(biāo)客戶群體對(duì)于辦公、社交、生活需求較之前有明顯提升，但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的研發(fā)卻還比較落后。

業(yè)內(nèi)人士表示，真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力不是空間而是背后的服務(wù)。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)者，必須對(duì)自己運(yùn)營(yíng)的空間，不斷注入創(chuàng)新元素，在功能有所創(chuàng)新，設(shè)計(jì)一些創(chuàng)新的場(chǎng)景設(shè)計(jì)，做科技化、主題化的產(chǎn)品，才能滿足新興創(chuàng)業(yè)人群的需求。

未來的兩項(xiàng)重要任務(wù)

資料顯示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)投資回收周期較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。翌成創(chuàng)意在創(chuàng)業(yè)最初幾年，并沒有盈利。招股說明書顯示，公司在2013年度凈資產(chǎn)為負(fù)，2014年度和2013年度凈利潤(rùn)為負(fù)。

由于項(xiàng)目開發(fā)初期需要投入較高的改造和裝修工程款，而項(xiàng)目施工需要一定的周期，施工完成后也尚需半年到一年的招商周期才能使項(xiàng)目產(chǎn)生穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，導(dǎo)致企業(yè)在新增開發(fā)項(xiàng)目時(shí)期的毛利率較低，且資產(chǎn)負(fù)債率較高，存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

陳麗琳告訴記者，翌成的改造模式本質(zhì)是在做微創(chuàng)新，即將“石盒”改造成一個(gè)具有創(chuàng)意價(jià)值的產(chǎn)品，可能是辦公，也可能是公寓，但這都是在原有基礎(chǔ)上完成，因此還是要遵循實(shí)際的商業(yè)規(guī)則。在完善模式的過程中，必須要有自己的核心產(chǎn)品，這對(duì)于每一個(gè)方案的運(yùn)營(yíng)者和開發(fā)者都是很重要的。

與此同時(shí)，鑒于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)的激烈，翌成還需要提升品牌影響力，盡早開發(fā)出一些有市場(chǎng)影響力的知名案例開拓市場(chǎng)。這樣才能幫助公司快速找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目并加以開發(fā)利用，將翌成的創(chuàng)意辦公室以及公寓等產(chǎn)品推廣到市場(chǎng)。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波