每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

樓市“去庫存”是2016年我國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，國家提出了以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，即所謂的農(nóng)民工“市民化”。也就是說，農(nóng)民在城市買房和身份轉(zhuǎn)換要同步推進(jìn)。這意味著各地在制定激勵(lì)農(nóng)民買房政策的同時(shí)，要同步推進(jìn)教育醫(yī)療、社會(huì)保障、就業(yè)等方面的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。

新年伊始，鼓勵(lì)農(nóng)民工購房的政策陸續(xù)在全國鋪開，比如按購房面積補(bǔ)貼現(xiàn)金、減征房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購房首付條件、鼓勵(lì)銀行放貸、水電氣繳費(fèi)折扣等等。從政策本身來看，單純激勵(lì)農(nóng)民買房的意圖更濃，這與過往地方政府刺激樓市的做法并無二致。

2016年召開的第一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，提出除少數(shù)城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)。但是，目前的實(shí)際情況是鼓勵(lì)農(nóng)民工購房更顯急迫，與公共服務(wù)均等化明顯不在一個(gè)步調(diào)上。

筆者認(rèn)為，占庫存70%左右的三、四線城市，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、土地出讓收入下滑，目前面臨空前的財(cái)政困境，指望財(cái)政大力度支持公共服務(wù)并不現(xiàn)實(shí)。因此，要防止把鼓勵(lì)農(nóng)民工購房異化為“赤腳上樓”。

從近期調(diào)研報(bào)告看，農(nóng)民工確實(shí)有購房的愿望，但這更多的是對(duì)于城市化、工業(yè)化的向往，包括收入水平和子女教育、老人看病等公共服務(wù)。購房變成了實(shí)現(xiàn)上述愿望的載體，而非房屋本身。因此，單純以刺激農(nóng)民工購房為目的的“去庫存”可能并不具備持續(xù)性，甚至還掩蓋了一些隱患。

目前，80后和90后的新生代農(nóng)民工已占到農(nóng)民工總數(shù)的70%，他們是購房的目標(biāo)群體。但是，這部分人群是典型的“紅利人口”，中短期的支出較少、儲(chǔ)蓄較多。即便在政策扶持下，他們得以在城市買房，但不能低估其儲(chǔ)蓄被提前消耗帶來的問題。

根據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2015年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)匡算，外出農(nóng)民工月平均可支配收入1432元，僅為城鎮(zhèn)居民的55.1%，半數(shù)農(nóng)民工平均1.75年換一次工作。農(nóng)民工的收入水平較低、“短工化”嚴(yán)重。同時(shí)，農(nóng)民工的日常消費(fèi)支出在不斷上升。

因此，當(dāng)前鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，必然會(huì)透支其他領(lǐng)域的必選消費(fèi)或未來消費(fèi)，消耗家庭儲(chǔ)蓄，甚至是借債。更為重要的是，盡管新農(nóng)合已經(jīng)覆蓋農(nóng)村，但相比水漲船高的城市生活開支、未來收入下滑或失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，顯得微不足道。同時(shí)，養(yǎng)老保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)等社會(huì)保障覆蓋率還很低。

基于此，當(dāng)前整體上仍舊處于青壯年和人口紅利期的農(nóng)民工，短期內(nèi)看不到其未來不確定性支出的風(fēng)險(xiǎn)。從問卷調(diào)查看，農(nóng)民工買房的首付款主要靠父母幫助和自己積蓄。由此，一旦儲(chǔ)蓄提前釋放或被透支，在步入中年后，子女教育、父母醫(yī)療等方面的剛性開支必然會(huì)讓這些新市民陷入城市底層。為了獲取基本的家庭開銷，農(nóng)民工不得不以肢解完整的家庭結(jié)構(gòu)為代價(jià)，父母、小孩甚至是配偶（婦女）繼續(xù)成為留守人群，這將與“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背道而馳。

因此，鼓勵(lì)農(nóng)民工購房的同時(shí)，要防止各地出臺(tái)的政策異化為讓農(nóng)民工“赤腳上樓”。同時(shí)，要加快實(shí)施“十三五”規(guī)劃提出“雙掛鉤”戰(zhàn)略，即“財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤”。

此舉在于構(gòu)建中央與地方共同分擔(dān)“市民化”成本的激勵(lì)機(jī)制，以體現(xiàn)“市民化”正外部性特征；同時(shí)，以增加或減少轉(zhuǎn)移支付、用地規(guī)模，構(gòu)建中央財(cái)政轉(zhuǎn)移、土地審批與地方政府吸納外來人口“激勵(lì)相容”的機(jī)制，這才是鼓勵(lì)農(nóng)民工購房的現(xiàn)實(shí)路徑。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）