每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強

熱度接近“爆表”的南京、蘇州等地樓市，今日下午4點，又有新的利好消息，讓這些地方的樓市有可能進一步升溫。

2月2日16點26分，央行網(wǎng)站發(fā)布由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”）。“通知”稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

與此同時，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

上述政策，為潛在購房人群輸送了大量“彈藥”，讓那些已經(jīng)火了的市場，有賣瘋掉的可能。

購房門檻有望再降

對初次置業(yè)的人群來說，首付門檻是影響購房實際支付購買能力的主要因素。優(yōu)淘城總裁薛建雄說，目前的購房客群中，至少有一半人，會因為首付因素，影響他們的購房，使得他們不得不挑選總價便宜，但產(chǎn)品不是最讓他們滿意的房子。

如果央行能夠放寬首付門檻，降低首付比例，那么會有更多的人能買房。這對庫存的大幅消化會有很大幫助。

此前有購房者吐槽說，在購買二套住宅的過程中，因為二套房首付比例高，不得不挑選位置、房型略次，但總價便宜的房子。如果當(dāng)時央行能出臺降首付的政策，他的購房總預(yù)算可以從230萬元，一下子提高到260萬元。這對消化那些高總價、大戶型的產(chǎn)品顯然非常有利。

除了首付，合適的利率也會影響購房者買房。

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年五次降息，客觀上對刺激房屋消費有一定幫助。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年商品房銷售面積比2014年有所增長，不過增速比起1~11月回落0.9個百分點。具體為，商品房銷售面積約12.85億平方米，比上年增長6.5%。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。

能否去庫存尚待觀察

央行再降房貸首付，一定程度上和目前房地產(chǎn)的整體去庫存壓力有關(guān)。

2015年中央經(jīng)濟工作會議明確指出，去庫存為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達到7.18億平方米。有媒體報道稱，近5年商品房待售面積呈階梯式增長，平均每年增加1億平方米。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布報告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。

任志強甚至因為接近7億平方米的庫存存量，發(fā)出言論，“只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

此前，國家為了房地產(chǎn)去庫存，還出臺諸如鼓勵農(nóng)民工買房等多項政策，各地也出臺類似停建經(jīng)濟適用房、購買商品住宅作為公共住房等政策。不過這些政策，是否能夠直接刺激房地產(chǎn)市場的有效去庫存還待進一步觀察。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波