每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，欠錢(qián)基本是大爺！因?yàn)樗麄兛梢哉f(shuō)“房?jī)r(jià)跌太多了我就斷供，讓銀行當(dāng)業(yè)主去！”或者這樣說(shuō)“我的房子是惟一住房，銀行肯定不能趕我走！”

但實(shí)際情況是，親，你！想！多！了！

“唯一住房”就可以鉆空子？

“唯一住房不能拍賣(mài)”~以前的確是這樣。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定中稱(chēng)：“如果執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以查封但不得拍賣(mài)”。

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，基層法院和執(zhí)行法官一般會(huì)在被執(zhí)行人僅有一套房屋時(shí)，停止執(zhí)行。很多被執(zhí)行人也就鉆空子，通過(guò)惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，藏匿、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)等方式，躲避法院的追責(zé)。

債務(wù)人名下明明有房產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)，但就因?yàn)橐恍┫拗撇荒苓M(jìn)行查封/拍賣(mài)等執(zhí)行。于是，現(xiàn)實(shí)生活中就出現(xiàn)了，債務(wù)人住在寬敞的樓房里吃香喝辣，債權(quán)人卻因收不回錢(qián)在外租房受餓的事情。

來(lái)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些擁有多套住房的炒房者就會(huì)想：如果我按揭的房子變成了負(fù)資產(chǎn)，我就不還貸了，房子給銀行就是了。

但是，如果購(gòu)房者買(mǎi)的房子價(jià)值1000萬(wàn)，首付200萬(wàn)，按揭付了100萬(wàn)。這時(shí)候出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，房子市價(jià)只有500萬(wàn)左右，這時(shí)斷供，任由銀行收房、拍賣(mài)，幾乎沒(méi)可能拍賣(mài)能拍到700萬(wàn)。如果只賣(mài)到了400萬(wàn)，銀行就有了300萬(wàn)的虧損。

小心法院新規(guī)和銀行手段！

銀行可不傻，它不但會(huì)派貸后管理催收專(zhuān)員天天“光臨”你家，而且會(huì)逐一盤(pán)點(diǎn)你的資產(chǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者還有其他資產(chǎn)，那就繼續(xù)查封拍賣(mài)，直到銀行追回自己的損失。

要知道，2015年僅上半年17家上市銀行的個(gè)人住房貸款放貸總額就達(dá)到10.7萬(wàn)億元（Wind數(shù)據(jù)），1月住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款也高達(dá)4783億元（央行數(shù)據(jù)），銀行絕對(duì)不允許這么大比例的房貸追不回帳的。

更重要的是，如今最高人民法院公布《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條規(guī)定三種情況說(shuō)，法院不支持被執(zhí)行人提出家庭唯一住房的異議。

其中就包括有多套住宅、惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、以及申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金。

所以，那些覺(jué)得房子貶值就不還貸或者還不起貸的，千萬(wàn)不要再仗著那是自己的家庭唯一住房就理直氣壯了。

唯一住房被拍賣(mài)怎么辦？

換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，有些購(gòu)房者并非投機(jī)取巧鉆空子，而是真的無(wú)法償還銀行債務(wù)，當(dāng)家庭唯一住房被強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)，自己和家人無(wú)法解決居住問(wèn)題，該怎么辦呢？

上面的法規(guī)提到過(guò)的，這種情況下經(jīng)法院核實(shí)，可以由債主（申請(qǐng)執(zhí)行人）為債務(wù)人提供臨時(shí)住房（這種臨時(shí)住房，從地段配套到面積戶(hù)型，都是參照廉租房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)的）。

也就是說(shuō)，如果一個(gè)人在市中心買(mǎi)了一套100平米的房子，最終沒(méi)有能力繼續(xù)按揭，到時(shí)候銀行可以收房、拍賣(mài)，但需要在一段時(shí)間內(nèi)給他租一套便宜的房子。待拍賣(mài)結(jié)束后，如果拍賣(mài)所得多于銀行損失，超過(guò)部分在扣除訴訟費(fèi)用之后，將退還給原業(yè)主。

但想必絕大多數(shù)人是不太愿意接受這種選項(xiàng)的吧。所以邦爺提醒大家兩點(diǎn)：

第一，如果無(wú)法繼續(xù)還貸，也不能簡(jiǎn)單將房子丟給銀行，任由他們處置?？梢杂?jì)算一下已經(jīng)支付的成本，和房子可以賣(mài)出的價(jià)格“先賣(mài)為強(qiáng)”，因?yàn)槟阕约嘿u(mài)總比拍賣(mài)損失小些吧。

第二，在國(guó)土部門(mén)辦理了正式抵押手續(xù)的惟一住房，會(huì)“更容易”被查封拍賣(mài)。但如果僅僅是合同約定，沒(méi)有辦理正式抵押手續(xù)，法院不能輕易查封你的住宅。如果你僅僅是因?yàn)槠胀▊鶆?wù)，被人逼迫出售或強(qiáng)制查封/拍賣(mài)惟一住房，你是有申辯空間的。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波