每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)上周五聯(lián)合發(fā)布的通知，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整的方案將于今日起執(zhí)行，該調(diào)整方向主要是向鼓勵(lì)購(gòu)房端傾斜。

樓市去庫(kù)存是今年五大重點(diǎn)任務(wù)之一，春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會(huì)已聯(lián)合發(fā)文降低非限購(gòu)城市的首付比例，2月便已打出兩記重拳，還有后招么？

多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家均表示，針對(duì)三四線(xiàn)城市這樣整體房?jī)r(jià)不高而庫(kù)存偏多的城市，如何利用戶(hù)籍以及補(bǔ)貼等鼓勵(lì)制度吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房將是重點(diǎn)。

連出兩拳 政策面傾斜非一線(xiàn)城市

春節(jié)前，人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)非限購(gòu)城市房貸首付比例進(jìn)行了下調(diào)。

這一新規(guī)在節(jié)后開(kāi)始落地，天津、廈門(mén)等二線(xiàn)城市也在積極落地此項(xiàng)政策。

中國(guó)銀行天津分行人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，收入水平和個(gè)人征信記錄良好的市民可獲得首套房貸款最低首付款兩成、二套房首付款三成的優(yōu)惠。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士算賬，按銀行首付20%，利率為4.9%，如果買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，首付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，月供為5235.55元。如果首付比例為25%，利率4.9%，那么首付25萬(wàn)，貸款75萬(wàn)，月供為4908.33元。

在這個(gè)比例下，首付為20%時(shí)比首付比例為25%時(shí)月供要多還327.22元。中國(guó)銀行天津分行人士表示，對(duì)很多年輕人來(lái)說(shuō)，相比一下多支出5萬(wàn)元，購(gòu)房者還是更喜歡20%首付，每月房貸增加300多塊，并不是一個(gè)太大負(fù)擔(dān)。

節(jié)后復(fù)工首周，三部委又在購(gòu)房交易環(huán)節(jié)稅收上發(fā)“紅包”。

根據(jù)財(cái)政部等三部委新規(guī)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅

另外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，針對(duì)非一線(xiàn)城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫(kù)存去化，降低庫(kù)存量較大的三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

同策咨詢(xún)報(bào)告稱(chēng)，從本次契稅新政與330新政兩個(gè)政策的疊加市場(chǎng)效果來(lái)看，政策面總體上有助于非一線(xiàn)城市首次改善或置換型改善需求積極入市。

眉山經(jīng)驗(yàn) 農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房占比逾六成

去庫(kù)存殲滅戰(zhàn)現(xiàn)在只是一個(gè)開(kāi)始，下一步棋該向何處下？住建部高官的行蹤或是一個(gè)線(xiàn)索。

2月1日，住建部副部長(zhǎng)陸克華、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇帶隊(duì)的調(diào)研組一行，前往四川眉山市進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研的主題為，“引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城入鎮(zhèn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，陸克華在座談會(huì)上表示，在積極鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城入鎮(zhèn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的工作上，眉山認(rèn)識(shí)高、做法好，作出了眉山成績(jī)、創(chuàng)造了眉山經(jīng)驗(yàn)，值得充分肯定。

根據(jù)眉山市的有關(guān)政策，符合購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策的農(nóng)村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購(gòu)房的，由財(cái)政部門(mén)給予300元/平方米補(bǔ)貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購(gòu)房的，給予200元/平方米補(bǔ)貼。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱(chēng)，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

眉山做法的確值得關(guān)注，2015年5~ 12月，眉山全市商品住宅銷(xiāo)售面積294.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.26%。農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房（購(gòu)買(mǎi)商品住宅）201.14萬(wàn)平方米，占比高達(dá)68.3%。

同時(shí)，眉山將農(nóng)民工市民化與樓市去庫(kù)存靈活結(jié)合在了一起，該市規(guī)定：在中心城區(qū)購(gòu)房戶(hù)籍暫未遷出農(nóng)村的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變。凡進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)村居民，其子女入學(xué)一律享受城鎮(zhèn)居民子女入學(xué)待遇。進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)村居民可自主選擇農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)等。

農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)，不僅有效推進(jìn)了商品房去庫(kù)存工作，而且加快了當(dāng)?shù)赝七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2015年11月，眉山市被列為第二批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有望全國(guó)化鋪開(kāi)，對(duì)于一些庫(kù)存較嚴(yán)重的城市在實(shí)施力度上可能會(huì)更大一些。

中財(cái)辦副主任楊偉民表示，現(xiàn)在有一些政策、規(guī)劃、方案，列了一些問(wèn)題，但是主要問(wèn)題沒(méi)有搞清楚。搞清楚問(wèn)題，更重要的是找到產(chǎn)生問(wèn)題的原因，找到病根，才能真正解決問(wèn)題。

“比如說(shuō)農(nóng)民工市民化、農(nóng)民工戶(hù)籍制度改革反映比較平淡，究竟原因是什么？是基于上學(xué)、農(nóng)地等問(wèn)題。”楊偉民說(shuō)。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房有望全國(guó)化鋪開(kāi)

根據(jù)眉山市的有關(guān)政策，符合購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策的農(nóng)村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購(gòu)房的，由財(cái)政部門(mén)給予300元/平方米補(bǔ)貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購(gòu)房的，給予200元/平方米補(bǔ)貼。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有望全國(guó)化鋪開(kāi)。