每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實習記者 王浩也

房地產(chǎn)市場的任何風吹草動都會引發(fā)輿論關注，特別是與北京和上海樓市相關的政策。

2月23日，據(jù)多家媒體報道，上海市規(guī)土局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結(jié)構(gòu)的實施意見》。“意見”表示繼續(xù)優(yōu)化土地和住房供應結(jié)構(gòu)要求優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

針對這一消息，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢上海市規(guī)劃和土地管理局等諸多網(wǎng)站進行查詢，并沒有找到相關文件。隨后，記者詢問相關業(yè)內(nèi)人士，也表示并不了解。

戶型供應結(jié)構(gòu)將大幅調(diào)整

記者發(fā)現(xiàn)，上述文件中有以下兩個細則：第一，中小套比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供應比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。第二，鼓勵公共交通為導向的社區(qū)開發(fā)模式，軌道交通站點周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上，以實現(xiàn)城市組團式緊湊開發(fā)，形成居住、工作、商業(yè)、文化等功能的有機協(xié)調(diào)。本市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標準分別為90平米、95平米、100平米。

這兩個細則明確指出要增加中小戶型房源的比例，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍對此表示，這樣的話房價會有5%~10%的上升，“對開發(fā)商來講，開發(fā)小戶型，整個收益會下降。戶型小了之后，公攤面積變大，容納的人更多，配置的資源成本就更大。那么開發(fā)商在這塊的利潤削弱之后，會上調(diào)樓盤的銷售單價。所以說，這對房價會有一個推動效應。”

不過，上海市之前一直鼓勵二孩政策，一個家庭有了二孩之后，換置一套大戶型的房子也變成了剛需。對此，優(yōu)淘城總裁薛建雄認為，增加中小套房源比例與大戶型成為二孩家庭剛需，并不存在沖突，“現(xiàn)在的情況是，‘7090’總體供應過少，換房也是需要有一個過渡的。過渡就是說你先住在90平方米的房子里，等你生第二個孩子后再換大的。過渡的太少了，大戶型太多了，所以現(xiàn)在要對中小套房源做要求。”

有業(yè)內(nèi)專家表示，房企現(xiàn)在的建造趨勢是緊湊型的房源，原來建造大戶型的開發(fā)商也會相應地調(diào)整策略，因此“中小套戶型比例提高”的要求，對開發(fā)商的影響并不大。

商業(yè)物業(yè)持有時間不低于10年

上述文件中還有兩個細則：第一，商務聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)的新增商品住宅用地，相關區(qū)縣政府要在出讓條件中明確，用于社會租賃的商品住房比例不低于15%，促進產(chǎn)城融合。第二，新增商業(yè)辦公用地，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年。近階段商業(yè)辦公樓宇供應量較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

有業(yè)內(nèi)專家表示，這是為了推進地塊更集約化的利用，控制城市在土地上的利用強度，“工業(yè)用地跟商辦用地過剩，逐漸在這里面調(diào)比例，增加住宅商辦優(yōu)化他們的結(jié)構(gòu)。”

也有專家認為，上海新增建設用地不可能有大幅增加，存量用地盤活也很難快速收到成效，現(xiàn)在增加市場供應的方法就是把戶型做小，增加供應的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買到或租賃到中小套型的房源；從現(xiàn)在上海土地政策特征來看，再結(jié)合目前財政部等部委政策導向來看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加。