每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

游客們總是說廈門有多美，可誰知道廈門的苦？

首先是廈門外來人口增長(zhǎng)迅速，但近期的中央文件稱，廈門的人口到2020年必須控制在500萬以內(nèi)，“紅線”近在咫尺。

另一方面，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在廈門房子只夠賣10個(gè)月了。

想一想，一面是高速增長(zhǎng)的人口，一面是越賣越少的房子，再加上人口控制這條紅線逐漸壓下來，這一條條，基本都是逼漲房?jī)r(jià)的節(jié)奏啊~

廈門快逼近人口“紅線”了？！

2月22日，中國(guó)政府網(wǎng)消息稱，國(guó)務(wù)院原則同意《廈門市城市總體規(guī)劃(2011—2020年)》。文件中說到，到2020年，廈門常住人口要控制在500萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在440平方公里以內(nèi)。

為什么要控制人口？

據(jù)了解，廈門在人口統(tǒng)計(jì)上有3個(gè)數(shù)據(jù)，一是統(tǒng)計(jì)局用于官方對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，二是計(jì)生委用于計(jì)生工作的數(shù)據(jù)，三是公安局用于社會(huì)管理的數(shù)據(jù)。根據(jù)一組以上3個(gè)部門分別統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),截至2012年年末，廈門市常住人口分別是367萬、410萬-430萬、480萬-510萬。

廈門統(tǒng)計(jì)局最新的統(tǒng)計(jì)結(jié)果則顯示，廈門現(xiàn)有常住人口386萬，離500萬人還有114萬人。

但與此同時(shí)，由于廈門是特區(qū)，早期從城市建設(shè)的各種優(yōu)惠政策中成長(zhǎng)很快，也積累了足夠的吸引力，得到了跨越式的發(fā)展。與此同時(shí)城市跨越式的發(fā)展，帶動(dòng)了人口的自然增長(zhǎng)，特別是機(jī)械增長(zhǎng)，也就是外來人口的涌入。

廈門統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)就顯示，2014年廈門五成以上常住人口戶口登記地為其他地市，人戶分離現(xiàn)象廣泛存在，同時(shí)流入人口（即戶口登記地為外地的廈門常住人口）的規(guī)模也非常龐大。各區(qū)流入人口所占比重由高到低依次是：集美區(qū)76.7%，海滄區(qū)68.1%，湖里區(qū)63.4%，思明區(qū)39.8%，同安區(qū)37.9%，翔安區(qū)12.0%。

廈門大學(xué)人口與生態(tài)研究所研究生導(dǎo)師鄭啟五就表示：廈門公布的2013年年底人口是373萬，2012年-2013年廈門增加常住人口6萬。根據(jù)規(guī)劃，到2020年廈門人口將增加127萬，總數(shù)會(huì)超過500萬。

一位從事多年城市規(guī)劃的人士也覺得：“從規(guī)劃的角度來說，人口數(shù)字有不同的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，到2020年廈門人口達(dá)到500萬完全不是難事。”

甚至有言論認(rèn)為照目前的情況來看，廈門可能不需要等到2020年，人口就已經(jīng)達(dá)到500萬了。

房?jī)r(jià)將被大幅推漲

看懂廈門的人口情況，基本等于理解了市場(chǎng)的背景。

要知道，這部分外來人口是在廈門長(zhǎng)時(shí)間居住的，隨著消費(fèi)力和需求的提升，他們必將成為住宅市場(chǎng)的主要購(gòu)買力。

而按照規(guī)劃，如果廈門要控制常住人口在500萬以下，勢(shì)必會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策限制流入，控制外來人口在廈門的常住比例。

這會(huì)引起兩種現(xiàn)象，一是加速已常住廈門的外地人口早買房早安心，二是加速外來人口進(jìn)入廈門的周邊區(qū)域帶動(dòng)大廈門的住宅需求。

有一組數(shù)據(jù)可以證明邦爺?shù)牟孪?，那就是易居研究院最新的?shù)據(jù)稱“現(xiàn)在廈門房子只夠賣10個(gè)月”。

要知道，就在2015年初的統(tǒng)計(jì)中，廈門商品住宅庫存總量達(dá)到了1083萬平方米，同比增加了22萬平方米。按其近6年的年均銷售量計(jì)算，需近35個(gè)月的時(shí)間才能消化完。這么大的存量別說消費(fèi)者吃不消，開發(fā)商也不太感冒。

但從35個(gè)月到10個(gè)月，廈門用了不到一年！

很自然得，廈門的房?jī)r(jià)漲漲漲。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)的《2015年12月全國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》就顯示，2015年12月廈門平均房?jī)r(jià)為25173元/平米，僅次于深圳、北京、上海，穩(wěn)居全國(guó)第4名！環(huán)比上漲2.67%，同比上漲9.07%。

價(jià)漲量也漲，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2015年全年廈門市商品住宅成交超350萬平米，相比2014年增長(zhǎng)13%。

廈門，作為一個(gè)土地有限制、常住人口被限制，但從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還比較牢固的城市，房?jī)r(jià)的保值增值力，還是很值得期待的。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波