3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》。其中包括對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房市區(qū)兩級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策；公積金最高貸90萬；土地供應(yīng)減半；降低二手住房交易稅費(fèi)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房等22項(xiàng)房產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，沈陽出臺(tái)此類政策，實(shí)際上是希望實(shí)現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化和去庫存兩個(gè)因素進(jìn)行并軌操作。對(duì)于沈陽而言，目前人口流失的情況比較嚴(yán)重，通過鼓勵(lì)一些大學(xué)畢業(yè)生積極購(gòu)房，這使得沈陽后續(xù)人才流動(dòng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)而使得后續(xù)在促進(jìn)住房消費(fèi)的同時(shí)，也會(huì)使得整個(gè)人才結(jié)構(gòu)等消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到一個(gè)實(shí)質(zhì)性的改變。這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是有利的。這樣一個(gè)大比例的補(bǔ)貼和購(gòu)房刺激政策，可能在全國(guó)市場(chǎng)也有較大的影響，進(jìn)而使得整個(gè)市場(chǎng)的交易更加活躍，這可能也會(huì)振奮沈陽當(dāng)?shù)胤科蟮耐顿Y積極性。

對(duì)于此類零首付的做法，也要提防一些購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。尤其是大學(xué)畢業(yè)生的收入水平不穩(wěn)定，住房需求可能也不穩(wěn)定，盲目放松政策，可能也會(huì)使得市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)增大，各類房貸背后的風(fēng)險(xiǎn)增大。

全文如下：

沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)

各區(qū)、縣(市)人民政府，各相關(guān)部門：

房地產(chǎn)業(yè)是我市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體良好，但結(jié)構(gòu)性矛盾應(yīng)當(dāng)引起重視。為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，省政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見。

一、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。2016年我市商品房銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)10%的目標(biāo)，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房?jī)r(jià)運(yùn)行保持基本平穩(wěn),力爭(zhēng)用2-3年時(shí)間使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。

二、嚴(yán)格控制新增供地。對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%。實(shí)行差異化供地政策, 原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，對(duì)住宅庫存偏大區(qū)域減少供應(yīng)，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時(shí)發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)展等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。

三、加大閑置土地處置力度。對(duì)超過動(dòng)工開發(fā)期1年不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置超過2年的依法收回，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置。

四、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。加快新城區(qū)和新建項(xiàng)目周邊的道路、公交等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)個(gè)別配套滯后的項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門同意開發(fā)企業(yè)可墊資建設(shè)，待驗(yàn)收合格后在繳納配套費(fèi)時(shí)予以抵減。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校增設(shè)分校，配置社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。優(yōu)化水、電、氣、暖等公用事業(yè)配套服務(wù)，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營(yíng)、投資補(bǔ)助、政府購(gòu)買服務(wù)等多種方式，吸引社會(huì)資本參與投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

五、支持項(xiàng)目開工建設(shè)。各地區(qū)政府要認(rèn)真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)。提高建筑工程施工許可審批效率，落實(shí)我市有關(guān)建筑工程施工許可和竣工驗(yàn)收備案的規(guī)范意見。加大重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)力度，落實(shí)市政府關(guān)于推進(jìn)全市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的政策措施。

六、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)。對(duì)本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整全裝修比例。對(duì)已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整。對(duì)開發(fā)企業(yè)提出的申請(qǐng)，各有關(guān)部門在條件允許的情況下予以支持，并簡(jiǎn)化辦事流程、縮短審批期限。

七、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房給予獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡個(gè)人購(gòu)買住房契稅稅率超過1%的部分，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政給予補(bǔ)貼。在市政府舉辦的房交會(huì)和異地房展會(huì)期間，對(duì)購(gòu)買參展樓盤的住宅和非住宅給予購(gòu)房補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)另行制定。同時(shí)，房交會(huì)推出的“惠民樓盤”將給予購(gòu)房人房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼和家裝補(bǔ)貼等讓利優(yōu)惠。各地區(qū)政府要積極組織召開區(qū)域房交會(huì)，自行出臺(tái)優(yōu)惠政策。

八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得商品房預(yù)售許可證的，即可申請(qǐng)辦理住房公積金貸款。首次申請(qǐng)公積金貸款最低首付比例降至10%。家庭或個(gè)人可以使用住房公積金同時(shí)貸款購(gòu)買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，前次貸款已還清的，再次申請(qǐng)貸款的視為首次申請(qǐng)。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進(jìn)行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入《勞動(dòng)合同》，加大城鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)及從業(yè)人員建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，并逐步將符合條件的農(nóng)民工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)體工商戶及從業(yè)人員納入住房公積金體制。

九、降低二手住房交易稅費(fèi)。二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅實(shí)行先征后補(bǔ)。居民互換住房的，實(shí)行“零稅費(fèi)”政策，免收交易費(fèi)、產(chǎn)權(quán)辦證費(fèi)，繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅先征后補(bǔ)。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購(gòu)買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補(bǔ)貼50元。

十、自住型公寓享受住宅政策。居民購(gòu)買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以視為住宅，交易稅費(fèi)按照住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納，同時(shí)在落戶、入學(xué)、水電暖民用價(jià)等方面享受住宅同等政策。已經(jīng)購(gòu)買的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意見發(fā)布之日起，享受住宅同等政策。

十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

十二、大力推動(dòng)棚改貨幣化安置。從今年起對(duì)新納入棚改拆遷安置的居民，力爭(zhēng)全部實(shí)行貨幣化安置。

十三、高端人才購(gòu)房享受優(yōu)惠政策。進(jìn)一步落實(shí)“盛京人才”戰(zhàn)略，對(duì)領(lǐng)軍人物和杰出人才等，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按政策規(guī)定發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

十四、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

十五、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制。落實(shí)“兩權(quán)”可抵押貸款政策,簡(jiǎn)化收入證明要件和擔(dān)保手續(xù)等，為進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進(jìn)居住證制度，推動(dòng)居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際出臺(tái)支持政策。

十六、方便購(gòu)房人子女就學(xué)。居民為子女就學(xué)購(gòu)買商品住房的，將入學(xué)條件由“以落戶時(shí)間為準(zhǔn)”改為“以居住時(shí)間為準(zhǔn)”，居住時(shí)間自購(gòu)房人辦理商品房合同備案之日算起。

十七、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購(gòu)房安家。兩地分居家庭在沈購(gòu)房安家的，按購(gòu)房面積每平方米補(bǔ)貼100元的安家費(fèi)。農(nóng)民工在沈購(gòu)房子女可在我市接受義務(wù)教育，就近入學(xué)，可以在我市參加中考。外籍人士在沈購(gòu)房不受套數(shù)限制。

十八、支持開發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組、拓寬融資渠道。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化發(fā)展，出臺(tái)我市支持開發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對(duì)品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。

十九、減輕開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對(duì)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后置到辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》時(shí)征收。取消建設(shè)項(xiàng)目的安措費(fèi)、社保費(fèi)收繳和撥付。進(jìn)一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅(jiān)決取消，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高的要適當(dāng)降低。進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程，向社會(huì)公開審批環(huán)節(jié)和收費(fèi)項(xiàng)目，未公開的不得實(shí)行審批或收費(fèi)。

二十、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，完善退出機(jī)制，淘汰“ 僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二十一、大力培育發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步深化住房制度改革，建立購(gòu)房與租房并舉、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)住房租賃規(guī)?；I(yè)化經(jīng)營(yíng)。對(duì)利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵(lì)各類閑置房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加供應(yīng)。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，可以領(lǐng)取3年租房補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為：博士每月800元，碩士每月400元，學(xué)士每月200元。進(jìn)一步擴(kuò)大公租房保障范圍，降低準(zhǔn)入門檻，向外來務(wù)工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)壯大發(fā)展。

二十二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)。市政府對(duì)各地區(qū)政府和各相關(guān)部門落實(shí)本意見情況進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定全市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃、工作目標(biāo)、相關(guān)政策措施和組織推進(jìn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)摸清并分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，協(xié)調(diào)推進(jìn)具體工作。各地區(qū)政府也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)并建立考核制度。

各單位要充分認(rèn)識(shí)化解房地產(chǎn)庫存和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重大意義，進(jìn)一步深化改革、創(chuàng)新求實(shí)、積極作為、綜合施策，增強(qiáng)做好此項(xiàng)工作的責(zé)任感、主動(dòng)性、自覺性。各地區(qū)政府要切實(shí)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，做好凈地出讓、配套建設(shè)、閑置土地回收、組織區(qū)域房交會(huì)等管理服務(wù)工作。各相關(guān)部門要充分發(fā)揮聯(lián)動(dòng)作用，提高房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)調(diào)性、一致性、互補(bǔ)性，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，配合政府惠民政策，誠(chéng)意讓利促銷。

沈陽市人民政府辦公廳

2016年2月27日