每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“這是要發(fā)債或進(jìn)行股票再融資的節(jié)奏嗎？”邦爺?shù)囊晃慌笥言诳戳薙OHO中國(guó)2015年的中報(bào)和年報(bào)后問(wèn)。他說(shuō)，尤其是SOHO的三張現(xiàn)金流量表，所有數(shù)據(jù)特征都是“啃老本”企業(yè)才有的。

也是，SOHO中國(guó)這家理論上應(yīng)該是全行業(yè)最穩(wěn)賺不賠的公司，雖然截至去年底賬面上還有5.38億元的純利，董事會(huì)甚至建議派發(fā)每股人民幣0.384的股息，但還是掩飾不住去年中報(bào)里，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流統(tǒng)統(tǒng)為負(fù)，年報(bào)的公司凈資產(chǎn)也出現(xiàn)了縮水，現(xiàn)金（包括銀行存款）更是減少了34億...這些數(shù)據(jù)可真讓人高興不起來(lái)。

奇葩的現(xiàn)金流量表

對(duì)大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，都不是什么好兆頭。很多虧損、倒閉企業(yè)才會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象。但是，成長(zhǎng)性企業(yè)有時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也會(huì)為負(fù)，那是因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模擴(kuò)張，需要通過(guò)融資性現(xiàn)金流“補(bǔ)血”。

在房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)非常普遍。因?yàn)椋@個(gè)行業(yè)到現(xiàn)在仍然是“擴(kuò)張型”的，即使像萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭也還在“長(zhǎng)個(gè)”，只不過(guò)這幾年長(zhǎng)得比之前略緩慢些。

排在萬(wàn)科后面的企業(yè)則都是處于青春期，“個(gè)”長(zhǎng)得很快。很多原本銷(xiāo)售規(guī)模只有一兩百億的企業(yè)，去年的銷(xiāo)售規(guī)模都在三百億到四百億。因此他們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量表很多時(shí)候是負(fù)的，投資性現(xiàn)金流也很可能是負(fù)的，但融資性現(xiàn)金流卻一定是正的，所以總的現(xiàn)金流量表還是正的。

“－”、“－”、“-”

但是，SOHO中國(guó)卻不同，去年中報(bào)，它的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量表是負(fù)，投資性現(xiàn)金流量表是負(fù)的，融資性現(xiàn)金流量表也是負(fù)的。三張表放在一起，形狀就像沒(méi)關(guān)緊的水龍頭：“－”、“－”、“－”。

這是邦爺?shù)呐笥颜f(shuō)它是“啃老本”企業(yè)原因。

去年，SOHO中國(guó)還有124億人民幣的現(xiàn)金，可今年手上的現(xiàn)金就剩90億了。而公司的凈資產(chǎn)也由去年的近405億，縮水至去年底的377.22億元。有人說(shuō)，SOHO中國(guó)不是剛剛從外灘“地王”項(xiàng)目退出嗎？應(yīng)該很有錢(qián)的樣子??！

邦爺開(kāi)始也是這么覺(jué)得，SOHO中國(guó)在過(guò)去一年中并沒(méi)有什么新增項(xiàng)目需要花錢(qián)，理應(yīng)很富的。那么錢(qián)是不是都用去償還債務(wù)，減輕負(fù)債率了呢？

事實(shí)卻和邦爺猜的相反，去年末SOHO中國(guó)的負(fù)債率為47.48%，而2014年的負(fù)債率只有47.33%。再看公司的有息負(fù)債數(shù)據(jù)，銀行貸款由2014年的142億增加至去年的162.67億。

其他的負(fù)債也和前一年規(guī)模接近。只有優(yōu)先票據(jù)比前一年有較大幅度減少，從2014年的60.62億，減少至16.14億。

掙得不夠利息開(kāi)銷(xiāo)

那么，錢(qián)都花去哪了？

先看SOHO去年的經(jīng)營(yíng)收入：集團(tuán)營(yíng)業(yè)額一共9.95億元，還有其他利得、其他收入16.46億、融資收入3.8億。這些收入一共加起來(lái)26.41億。

再看開(kāi)支：營(yíng)業(yè)成本2.61億、行政費(fèi)用2.98億、其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2.99億銷(xiāo)售費(fèi)用6900萬(wàn)還有融資費(fèi)用9.26億、所得稅8.44億。

收入和稅費(fèi)基本接近，如果不是因?yàn)槿ツ赀€有2億多的投資物業(yè)評(píng)估增值，賬面的利潤(rùn)數(shù)據(jù)還要難看。

應(yīng)該說(shuō)，去年SOHO中國(guó)一直在“節(jié)衣縮食”，盡量提升利潤(rùn)。銷(xiāo)售費(fèi)用由2億，減少到去年的6900萬(wàn)；行政費(fèi)用也由前一年的2.78億，減少至2.51億。

但是有些費(fèi)用能省，有些卻是省不掉。比如銀行貸款和優(yōu)先票據(jù)的利息，兩筆利息開(kāi)支加起來(lái)要13億多，而一年前只有10億。

另外，企業(yè)所得稅也是一筆不小的開(kāi)支。雖然，SOHO中國(guó)去年9.95億的營(yíng)業(yè)額，只是前年?duì)I業(yè)額的一個(gè)零頭。但去年其企業(yè)所得稅可不比前年少多少，前年是5億，去年也有4.88億。這些還不算年度準(zhǔn)備、以往年度準(zhǔn)備不足的稅金。

對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，不能省的錢(qián)還不少。就拿物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，前年是1800多萬(wàn)，去年是5300多萬(wàn)元，另外日常維護(hù)費(fèi)用也有近5000萬(wàn)元。這些費(fèi)用基本上都是每年要花費(fèi)，而且省不了的。

但在收入層面，SOHO中國(guó)卻沒(méi)有辦法那么快變出很多錢(qián)來(lái)。雖然，租金已經(jīng)較前一年增長(zhǎng)148%，但是進(jìn)一步提振的空間也有限了。財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，諸如望京SOHO和SOHO實(shí)際廣場(chǎng)的出租率都已經(jīng)達(dá)到100％，前一年出租率64%的復(fù)興SOHO現(xiàn)在也已經(jīng)達(dá)到94.5%，虹口SOHO、光華路SOHO這些都在大規(guī)模提升出租率。

為了省錢(qián)，SOHO中國(guó)連物業(yè)管理公司也都在減少雇員，前一年還有2083人，現(xiàn)在只有1733人，總雇員人數(shù)也由前一年的2735人，減少至現(xiàn)在的2433人，減員16.8％。

對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型帶來(lái)的困境，不僅僅是收不抵支，還有一系列的增長(zhǎng)放慢等問(wèn)題。

從SOHO中國(guó)的例子可以看出，中國(guó)的房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商的大趨勢(shì)是不錯(cuò)的。但什么時(shí)候開(kāi)始轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的步伐應(yīng)該多大，真得好好想想。

否則像SOHO中國(guó)這樣，一下子轉(zhuǎn)型用力過(guò)猛扭傷了身體，也許好幾年，才能重新恢復(fù)元?dú)狻?/p>

（本評(píng)論純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，與邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)關(guān)。文中涉及對(duì)公司的調(diào)侃，純屬搞笑，莫為介懷。）

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波