每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

最近一線樓市漲幅可不是一般的，特別是上海。很多人就在問了，這是為什么呢？

邦爺終于從數(shù)據(jù)叢中找出了原因…

中指的數(shù)據(jù)顯示，上海新建住宅價(jià)格自2015年1月以來持續(xù)上漲，截至2016年2月已連續(xù)14個(gè)月上漲，累計(jì)漲幅達(dá)16%。

2015年11月至今，商品住宅連續(xù)四個(gè)月供不應(yīng)求，導(dǎo)致部分“恐慌性購(gòu)房”。

3月上旬

2月

從這兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比不難看出，2月上海批準(zhǔn)的預(yù)售面積為15.5萬(wàn)平方米，而去年同期2月批準(zhǔn)的預(yù)售面積為58萬(wàn)平方米，兩者相差近4倍。今年3月上旬只有7.4萬(wàn)平方米，去年同期則在51萬(wàn)平方米，兩者相差近7倍。

而根據(jù)中指最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海庫(kù)存消化時(shí)間已經(jīng)縮短至6.87個(gè)月。

一方面是寬松政策支持下改善性需求迅速釋放，“以房換房”人群增加，另一方面是新增供應(yīng)面積的減少。

從上海近十年成交來看，自2006年以來的10年時(shí)間，上海商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市182.8萬(wàn)套商品住宅，累計(jì)銷售178.5萬(wàn)套，余量?jī)H4.3萬(wàn)套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬(wàn)套計(jì)算，僅夠3個(gè)月銷售的量。

顯而易見，可建的基本上都賣了，當(dāng)然供不應(yīng)求。

從短期看，市場(chǎng)供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品住宅長(zhǎng)期供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)飆升。二手房與新房?jī)r(jià)格“漲升不斷”，互相帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

而對(duì)于上海這樣的一線城市，對(duì)人口、資源及財(cái)富的聚集力強(qiáng)，各類需求旺盛，而供應(yīng)量相對(duì)不足，更容易形成供不應(yīng)求的情況。

但隨著3月份樓市傳統(tǒng)銷售旺季的到來，房企加大推盤力度，隨著供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)或許將有所趨緩。

中原地產(chǎn)劉淵指出，人口增長(zhǎng)放緩、年齡結(jié)構(gòu)老化、經(jīng)濟(jì)增速回落，居住條件已經(jīng)顯著改善等因素，決定了樓市將告別高增長(zhǎng)，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)的趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。目前房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已經(jīng)脫離了收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面，租金回報(bào)率的持續(xù)下降可以佐證。

截至2月底，深圳住宅的租金回報(bào)率從一年前的2.44%下降到1.66%，上海從一年前的2.14%下降到1.92%。租金回報(bào)率的下降，顯示近期投資需求的增長(zhǎng)超過了居住需求。

劉淵提醒新近打算入市的投資者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性遠(yuǎn)低于股市，一旦出現(xiàn)價(jià)格下跌，成交量會(huì)急劇減少，即所謂的買漲不買跌。屆時(shí)想離場(chǎng)，投資者會(huì)面臨想賣也賣不掉的窘境。

因此，一線城市短期房?jī)r(jià)上漲較快，風(fēng)險(xiǎn)也在集聚，市場(chǎng)將逐步回歸理性是大勢(shì)所趨?？傊?，樓市投資需謹(jǐn)慎。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波