每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

3月21日，市場(chǎng)傳聞稱(chēng)上海擬出臺(tái)新的調(diào)控舉措，包括將部分二套房首付提高至70%；收緊高端住宅預(yù)售證以及限制非滬籍人士購(gòu)房資格。

針對(duì)上述傳聞，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)相關(guān)工作人員回應(yīng)稱(chēng)，“如果有，我們會(huì)主動(dòng)發(fā)布”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者追問(wèn)“上海沒(méi)有收緊的意向嗎，對(duì)傳聞要辟謠嗎？”，上述工作人員否認(rèn)辟謠一說(shuō)，重申如果有消息會(huì)主動(dòng)發(fā)布。

主管部門(mén)相關(guān)工作人員的回應(yīng)令人尋味，但瘋狂的上海樓市究竟該何去何從，更值得關(guān)注。

中高端住宅市場(chǎng)成交量或面臨腰斬

去年4月，“首套房貸款結(jié)清之后購(gòu)買(mǎi)二套房,首付比例由7成降至4成”這一政策開(kāi)始執(zhí)行后，上海市場(chǎng)中高端住宅的成交量發(fā)生了哪些變化？

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，降首付至今的11個(gè)月，上海新建商品住宅成交面積為1497.25萬(wàn)平米；較之前11個(gè)月888.38萬(wàn)平方米的成交面積上漲68.54%。

面積在210~300平方米和120~140平方米之間的房源成交面積增長(zhǎng)最快，分別達(dá)到95%和91%。

同一時(shí)期，首付降低之前120平方米以上新建商品住宅成交面積為441.11萬(wàn)平方米，調(diào)控之后的成交面積為812.48萬(wàn)平方米，上漲84%；面積在120平方米以下的房源成交僅上漲53%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

單價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的房源成交面積上漲幅度較大。首付降低之前的11個(gè)月，該價(jià)位段成交面積為359.18萬(wàn)平方米，之后的11個(gè)月成交總面積為825.35萬(wàn)平方米，上漲138.14%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

上圖數(shù)據(jù)顯示，首付比例下降之后，成交量影響最大的為均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表達(dá)了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)，如果首付比例提高至7成，對(duì)于上海6萬(wàn)元以上的樓盤(pán)影響較大，這些樓盤(pán)大致分布在25個(gè)板塊，可能會(huì)使得此類(lèi)25%的板塊市場(chǎng)交易快速降溫。

價(jià)格端和面積端的數(shù)據(jù)均顯示，得益于二套房首付比例下調(diào)成交量大幅上漲的上海中高端新建商品住宅市場(chǎng)，或因首付比例的上調(diào)面臨成交攔腰斬?cái)嗟娘L(fēng)險(xiǎn)。

上海市場(chǎng)缺口有多大？

上海樓市的缺口到底有多大，才能經(jīng)得住如此大幅度的調(diào)控。一組新房數(shù)據(jù)或能說(shuō)明情況。

庫(kù)存：截至2月底，上海新建商品住宅庫(kù)存為949.08萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自2013年9月以來(lái)的29個(gè)月新低。

成交：進(jìn)入3月，上海新建商品住宅成交連續(xù)三周維持在50萬(wàn)平方米左右，有業(yè)內(nèi)估計(jì)整個(gè)3月成交量或突破200萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近5年上海新建商品住宅成交的峰值為去年12月的188.31萬(wàn)方。

銷(xiāo)供比：截至2月末，該值為4.59，創(chuàng)下近10年新高。

供銷(xiāo)比即銷(xiāo)售量與供應(yīng)量的比值，主要考察在一定時(shí)間段內(nèi)市場(chǎng)的供應(yīng)是否充足，若銷(xiāo)供比大于1，供應(yīng)短缺；若銷(xiāo)供比小于1，則說(shuō)明供應(yīng)充足或過(guò)剩。

出清周期:截至2月底，該數(shù)值為7.24個(gè)月，即按最近3個(gè)月的成交量水平，以現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，上海庫(kù)存的新建商品住宅可供銷(xiāo)售7.24個(gè)月。

某房地產(chǎn)公司投資部門(mén)相關(guān)人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，正常的去化周期為10~15個(gè)月，7個(gè)月屬于缺貨狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年整年至2015年5月，上海新建商品住宅出清周期徘徊在10~19個(gè)月之間；隨著市場(chǎng)的升溫，2015年下半年至今均維持在10個(gè)月以下水平，自去年11月該值更是保持8個(gè)月以下。