每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

深滬宣布樓市調(diào)控政策的第二天，周邊城市房子就賣瘋了，臨深片區(qū)的松湖碧桂園開盤當日去化8成，攬金25億，昆山萬科樓盤推出500套房源被搶售一空……

商業(yè)地產(chǎn)銷售也火爆，上海龍湖•新壹城開放樣板間就吸引千人到場，擠爆售樓處……

滬深新政次日 周邊城市火爆開搶

臨深片區(qū)的松湖碧桂園昨日在深圳大運中心體育館搶閘入市，吸引過萬人到場。據(jù)邦爺了解，松湖碧桂園此次推出了1600多套90-140㎡3-4房，當日成交25億，勁銷8成，最終成交單價為18000-20000元/平，其中，108.76平的3房戶型賣得最火爆。

此次松湖碧桂園大熱，主要是因為深圳樓市政策收緊，剛需擠出效應明顯。松山湖作為臨深熱區(qū)，備受深圳客青睞，而開發(fā)商選擇在深圳開盤，更利于剛需客選房。

上海以及周邊城市昨日也迎來了一輪搶房熱潮，位于江蘇省昆山市的萬科MixTown昨日預售，推出500套房源，戶型涵蓋69平2房、85以及88平小3房、118平4房，被搶購一空。今日將加推出75套85、88平的小三房，帶精裝修均價1.2—1.3萬元/平。據(jù)銷售人員介紹，萬科MixTown將于4月初開盤，目前認籌客戶可先交付2萬元鎖定房源。周邊樓盤毛坯均價1.35萬—1.45萬元/平，未來萬科MixTown推出的房源均價將上漲1000元/平。

據(jù)邦爺了解，昆山地區(qū)的購房客有7成來自上海，3成來自蘇州，上海限購升級，不限購的昆山則成為眾多買房客聚集的區(qū)域。

位于上海松江新城龍湖•新壹城昨日開放“平墅”樣板房，由于項目屬于商辦性質(zhì)不限購，上千組客戶擠爆售樓處。龍湖另一項目，北城天街實際來訪百組客戶，單日成交為周總量兩倍。

一線城市人口開始流向衛(wèi)星城

為什么如此火？央視在上海、深圳調(diào)控政策頒布當日的報道，或許能讓人嗅出調(diào)控的真正動機。根據(jù)報道，北上廣深面臨的人口超負荷的問題，東京也有過。后來，東京通過核心城市+衛(wèi)星城的方式，分流部分外來人口就近安置，幫助東京解決了城市超負荷運營帶來的公共資源壓力。目前，上海、深圳的樓市調(diào)控政策大方向，就是將部分溢出人口遷往周邊的昆山、太倉、嘉興、惠州、東莞等地，以有效地緩解城市壓力。

事實上，在核心城市周圍發(fā)展“都市圈”是全球主要城市應對土地、人口、資源等各方面壓力的普遍辦法。以東京都市圈為例：

1999年11月，日本國會眾議院提出疏解東京都過于集中發(fā)展局面的東西，建議建設首都圈城市帶，準備把中央政府機構(gòu)和職能機構(gòu)遷出首都圈。

東京都市政廳提出應該在首都圈內(nèi)優(yōu)化改善都市區(qū)功能，充分利用現(xiàn)有條件，近距離疏散城市功能，而不贊同遷都。在這種背景下東京都市政廳獨立編制了“首都圈規(guī)劃構(gòu)想”，強化東京都的中心地位，加強與周邊的聯(lián)系。

這份規(guī)劃目標與發(fā)展戰(zhàn)略，提出的目標是“強化首都地位，激發(fā)經(jīng)濟活力，改善住宅環(huán)境，在全球化時代展現(xiàn)魅力”。針對東京國際競爭力的降低、大氣和水質(zhì)污染嚴重的問題，規(guī)劃有針對性地提出解決方案——圍繞中心區(qū)的環(huán)狀布局形式，既疏解中心區(qū)的功能，又加強了環(huán)上各個地區(qū)的聯(lián)系。另外，主張大區(qū)域內(nèi)進行包括交通、防災、治理大氣污染等各方面的協(xié)作戰(zhàn)略。

同樣，美國的“紐約都市圈”跨越了10個州，面積約占美國五分之一，其中包括波士頓、紐約、費城、巴爾的摩和華盛頓5個大城市，以及40個10萬人以上的中小城市，制造業(yè)產(chǎn)值達到了美全國30%。1996年，美國東北部大西洋沿岸城市帶的規(guī)劃，確立了拯救紐約都市圈的全新理念。在經(jīng)濟全球化進程中擴大地區(qū)競爭力的視野，紐約與新澤西州和康涅狄格州共同繁榮的重要性，以及再連接，再中心化的思路。這次規(guī)劃的結(jié)果是，區(qū)域經(jīng)濟得以整體、協(xié)調(diào)發(fā)展，中心城市以其科技、資本和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮了先導和創(chuàng)新作用。中心城市的實力和地位得到增強，而周圍地區(qū)也獲得了良好的發(fā)展契機。

目前，上海、深圳、北京等地也走的是“都市圈”的路線，很多城市都規(guī)劃了臨滬、臨深、臨京的城際軌道交通。

以上海為例，上海除已經(jīng)將輕軌建設在昆山花橋外，還規(guī)劃了通往太倉、嘉善等地的城市軌道交通。北京吸納周邊的天津以及河北省等城市，完善軌道交通，建立1小時首都都市圈；廣州設立南沙作為衛(wèi)星城、將增城、從化納入廣州市范圍、加速廣佛同城建設。

滬深新政出臺后市場反應證明，購房人群從核心城區(qū)往周邊城疏散，穩(wěn)定了中心城區(qū)的房價，解決核心城區(qū)土地供應以及庫存不足的問題，同時加深了中心城區(qū)與周邊城市的溝通，促進周邊城市發(fā)展，核心城市的都市圈規(guī)模進一步擴大。

去庫存的關鍵戰(zhàn)役現(xiàn)在才算開始

上海、深圳接連出臺調(diào)控政策，地產(chǎn)圈一片哀號。有公眾號說，原本準備的一批和去庫存、鼓勵農(nóng)民進城購房的措施方案被耽誤了，并認為對上海、深圳的調(diào)控毀了去庫存計劃。

但實際上，這些人根本沒有看懂中央的心。調(diào)控上海、深圳和北京，根本目的是為了去化三四線的庫存。因為只有把一線城市的需求往周邊趕，庫存才能真正被去化。

從市場的反應來看，滬深新政已成功將部分購房需求轉(zhuǎn)移到周邊城市，達到消化周邊城市庫存的效果。據(jù)邦爺了解，上海周邊的昆山已由年初的8萬套下降到現(xiàn)在的7萬余套。東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，東莞住宅庫存量441.08萬㎡，根據(jù)過去一年的市場消化成績計算，12月底東莞住宅市場消化周期為5個月。按照現(xiàn)在銷售速度計算，3個多月即可消化掉，庫存告急。

可以預見，一線城市限購政策繼續(xù)執(zhí)行，可以對周邊城市的去庫存起到很好的作用，符合國家去庫存的中心思想。

另外，邦爺注意到，由于滬深限購政策從嚴，不限購的商業(yè)物業(yè)銷售或迎來春天。以上海的龍湖•新壹城為例，由于不限購，樣板房開放引得千人到場，擠爆售樓中心。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年全國待售寫字樓面積為3276萬平方，待售商業(yè)營業(yè)用房14664萬平方；庫存增速分別為24.7%和24.6%。與此同時被認為面臨去庫存壓力的住宅，2015年庫存增速僅為11.2%，商業(yè)物業(yè)的庫存壓力可見一斑。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，商業(yè)、辦公物業(yè)不限購，當住宅購買受阻，很多投資者將投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。滬深商業(yè)物業(yè)庫存高，隨著宏觀經(jīng)濟最大壓力過去、實體經(jīng)濟回暖，商業(yè)物業(yè)需求得到刺激，投資者陸續(xù)把關注點回到商業(yè)物業(yè)，一線城市商業(yè)物業(yè)安全性高，具備較高投資回報，與投資住宅具有同等價值。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波