每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

兩天前，邦地產(chǎn)發(fā)布的文章《上海樓市調(diào)控第一天成交量史上最高！ 可是一大波退房正在路上？》指出了天量成交隱藏的“后遺癥”。

隨后，網(wǎng)上一篇《強(qiáng)烈要求上海政府設(shè)樓市新政緩沖期，給我們非滬籍人員一條活路》又指出一個(gè)現(xiàn)狀：“3.24晚網(wǎng)簽系統(tǒng)的癱瘓，導(dǎo)致一部分人沒(méi)能成功網(wǎng)簽，錯(cuò)過(guò)了政策落地前的買房末班車。”

有非上海戶籍的“新上海人”讀了這些文章就不禁感嘆道：曾經(jīng)上海是我的夢(mèng)想，現(xiàn)在夢(mèng)要碎了嗎？

沒(méi)外地人買房可能嗎？

這事要慢慢說(shuō)來(lái)...最近邦爺在某業(yè)內(nèi)微信群看到一句話：從2016年3月25日到2016年7月之前，上海外地人買房的成交量幾乎為零！里面說(shuō)到“因?yàn)樯虾Ｉ绫Ｊ墙y(tǒng)一在2011年7月改繳的”。

這可不得了！帶著疑問(wèn)，邦爺趕緊查閱了相關(guān)資料，事實(shí)卻證明，其實(shí)早在2009年，上海就規(guī)定外來(lái)人口要繳納社保。

2011年6月15日，上海市人社局又發(fā)布政策，將農(nóng)業(yè)戶口的外來(lái)務(wù)工人員納入上海城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。

所以，邦爺覺(jué)得應(yīng)該不可能只有10%的外地人有購(gòu)房資格，接下來(lái)4個(gè)月沒(méi)有外地人買房的情況，也幾乎不可能發(fā)生。

限購(gòu)究竟能限制多少購(gòu)房需求？

但究竟有多少人被限制買房呢？這目前還是一個(gè)未知數(shù)，但根據(jù)上海中原2015年全年的二手住宅成交數(shù)據(jù)，我們可以粗略看一下，可能會(huì)受新政影響的購(gòu)房者的比例。

▲圖片來(lái)源：中原研究

首先從上表可見(jiàn)，非上海戶籍的客戶成交量已經(jīng)占到總體成交的47.54%，這是一個(gè)很高的比重。而這些非上海戶籍的購(gòu)房者中，哪些人被限購(gòu)了呢？

▲圖片來(lái)源：中原研究  資料來(lái)源：《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》2014-2015，中原集團(tuán)研究中心

從參保人數(shù)的數(shù)據(jù)構(gòu)成看，27歲以上的非上海戶籍的購(gòu)房客戶中，可能有1/4的比例會(huì)被“連續(xù)5年社保”限購(gòu)，占2015年中原購(gòu)房人數(shù)的10.50%。

2015年因?yàn)?“330政策”而選擇購(gòu)房的市民中，有23.68%已有一套以上住房，但3月25日新政之后，這部分客戶在當(dāng)前限購(gòu)條件下購(gòu)買住房，需要5成甚至7成的首付，因此假定這部分客戶至少有一半會(huì)改變購(gòu)房計(jì)劃，這一比例基本會(huì)在11.84%。

最后，27歲以下購(gòu)房者占比5.6%，新政后也被限制了資格。

三重因素之下，據(jù)測(cè)算，3月25日這一輪“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”會(huì)抑制大約27.9%的購(gòu)房需求。

限購(gòu)不能削弱上海國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力！

另一方面，我們要注意，上海到2014年末已經(jīng)流失了近15萬(wàn)人。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬(wàn)人，而到了2015年末，上海市戶籍常住人口1433.62萬(wàn)人，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人。相比2014年末，外來(lái)常住人口減少14.77萬(wàn)人，同比降幅為1.5％。

別小看這一數(shù)據(jù)，要知道上海本地戶籍工作人口只有635萬(wàn)人，外地戶籍工作人口達(dá)到了706萬(wàn)人！

這是2014年的數(shù)據(jù)，2015年一組出自上海醫(yī)院的出生人口數(shù)據(jù)則顯示，外來(lái)戶籍新生人口已占全市出生人口的51.2%！

這些都說(shuō)明，如果限購(gòu)過(guò)于嚴(yán)厲，不僅會(huì)導(dǎo)致一部分非戶籍人群離開(kāi)上海，還可能動(dòng)搖上海的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，錯(cuò)失“十三五”的發(fā)展契機(jī)。就連邦爺都不敢想象，如果身邊的非戶籍的新上海人都離開(kāi)了，上海會(huì)變成什么樣。

但另一方面，上海的城市荷載能力確實(shí)有限，容納2500萬(wàn)以上人口幾乎無(wú)能為力。

所以，邦爺覺(jué)得比較好的辦法是在限制新上海人在滬購(gòu)房的同時(shí)，也讓他們能夠在上海周邊安家。

比如，在大虹橋設(shè)置跨省公交樞紐，讓住在昆山、嘉興、太倉(cāng)的新上海人方便去大虹橋上班；打通上海部分區(qū)縣之間的斷頭路，打破地方保護(hù)；比如向太倉(cāng)、嘉興、昆山輸出類似福山路外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、世界外國(guó)語(yǔ)小學(xué)之類的民辦優(yōu)質(zhì)教育；把三甲的醫(yī)院遷入臨滬城市...

給新上海人更多心靈上的撫慰，而不是冷冰冰的行政“一刀切”，邦爺認(rèn)為，這是更有效的方式。

所以，希望上海能給那些，由于網(wǎng)上系統(tǒng)崩潰，錯(cuò)過(guò)網(wǎng)簽機(jī)會(huì)的市民一個(gè)能夠買房的機(jī)會(huì)，讓他們“上海安居夢(mèng)”得以實(shí)現(xiàn)。這才是胸懷博大、海納百川的上海性格。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波