每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

3月28日，網(wǎng)上房地產(chǎn)當(dāng)天公布的成交數(shù)據(jù)，讓很多人驚嘆，網(wǎng)簽1158套，成交面積9.2萬(wàn)方。而今天截至14點(diǎn)前，上海一手房簽約量也有703套，總成交5.57萬(wàn)平米。但以新房市場(chǎng)的交易情況看，誰(shuí)都不敢相信，這是上海頒布史上最嚴(yán)限購(gòu)令，并且大幅提高二套房首付比例后的交易數(shù)字。

因?yàn)?，以上海新政后幾天的新房交易?shù)據(jù)看，幾乎和之前沒有大的區(qū)別。史上最嚴(yán)調(diào)控真的有效嗎？

邦爺覺得，至少在短期內(nèi)，看不出市場(chǎng)會(huì)有大的顛覆性變化。那些上海出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的網(wǎng)絡(luò)傳言，幾乎可以百分之百認(rèn)定為謠言。然而，如果時(shí)間繼續(xù)往后推，上海的新房成交量還會(huì)能像現(xiàn)在這樣有很高的單日成交嗎？

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞

仍有區(qū)域庫(kù)存去化要27個(gè)月

邦爺夢(mèng)想穿越到三個(gè)月乃至半年以后，把那時(shí)的交易數(shù)據(jù)帶給大家看。雖然，技術(shù)上做不到，但是通過分析需求結(jié)構(gòu)，也許可以看出幾個(gè)月之后，上海的新房交易會(huì)是怎樣的。

能說(shuō)明房?jī)r(jià)趨勢(shì)的，通常是那些供應(yīng)集中的地方。因?yàn)?，只有那些地方才有足夠多的樣本，和足夠全的?shù)據(jù)，來(lái)佐證房?jī)r(jià)確實(shí)漲或跌。邦爺所經(jīng)歷的每一輪樓市調(diào)控，最先跌價(jià)的都是供應(yīng)集中板塊。

所以，邦爺決定首先分析今年供應(yīng)會(huì)放量的那些區(qū)域，接下去的去庫(kù)存周期。

克而瑞供的數(shù)據(jù)顯示，奉賢的南橋和松江的松江新城會(huì)是未來(lái)24個(gè)月時(shí)間里，上海供應(yīng)最集中的地區(qū)。前者去年出讓土地的總建筑規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)平米，后者的供應(yīng)也在118萬(wàn)平米。

奉賢3月前27日的平均日成交面積高達(dá)5028.88萬(wàn)平米。但在26、27日，奉賢的日成交量只有2800—3100平米。在3月的前27天，共有7天奉賢的新房成交量在2800—3100平米。

如果調(diào)控后，這一日成交量成為常態(tài)，那么區(qū)域的去庫(kù)存壓力就會(huì)陡增。僅以去年以來(lái)奉賢出讓的土地規(guī)劃建筑面積248.42萬(wàn)平米計(jì)算，按照上述日成交，至少要27.6個(gè)月才能去化全部庫(kù)存。這還不包括目前奉賢在售的28萬(wàn)多平米新房。

邦爺了解到，奉賢的購(gòu)買人群中有近兩成非戶籍人員，短期內(nèi)受政策影響，交易量將會(huì)5%~6%的交易量下滑。

相比之下，松江的非戶籍人群構(gòu)成比例更高，有近四成非戶籍人員購(gòu)買，如果按照30%被限購(gòu)來(lái)算，則該區(qū)域短時(shí)間將會(huì)有12%左右的交易量下滑。邦爺從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，3月前27天，松江有10天的日成交面積在5000—7000平米。按照，目前松江新房庫(kù)存106.7萬(wàn)平米，以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四大板塊出讓的超過200萬(wàn)平米建筑面積的土地，總庫(kù)存將超過300萬(wàn)平米。去庫(kù)存的周期在14.6—20.4個(gè)月。

這些數(shù)據(jù)都反映，調(diào)控后上海的遠(yuǎn)郊的去化壓力，這些板塊的新房未來(lái)在定價(jià)上有下調(diào)的壓力。

然并卵，開發(fā)商沒有降價(jià)動(dòng)力

事實(shí)上，除了松江、奉賢等區(qū)域外，其他區(qū)域在限購(gòu)令嚴(yán)厲實(shí)施后，也會(huì)面臨成交量逐步下滑，最終導(dǎo)致庫(kù)存大面積上升的壓力。

以目前集中供應(yīng)的青浦為例，在售新房的總面積在80萬(wàn)平米，加上去年出讓的土地，理論上的庫(kù)存可以達(dá)到180萬(wàn)平米。在扣除了3月份成交特殊放量的4、24、25日三天后，日均成交在4700平米，則去化周期在12個(gè)月。

預(yù)計(jì)，短期內(nèi)四五月份量能會(huì)有局部下滑，郊區(qū)的下滑回更明顯一點(diǎn)，由于3月初是政策面、基本面、銀行比較寬，延續(xù)了市場(chǎng)高熱度的態(tài)勢(shì)，而進(jìn)入3月以來(lái)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為后續(xù)會(huì)有調(diào)控政策出臺(tái)，因此紛紛趕在新政出臺(tái)前集中入市，這就造成了量能集中釋放。未來(lái)部分樓盤會(huì)有二到三成的降幅。

▲3月成交主要區(qū)域走勢(shì)

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)衛(wèi)歡認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，市場(chǎng)信心產(chǎn)生的博弈大于實(shí)際限購(gòu)產(chǎn)生的影響，此外，資金供給、貸款難度比較大，銀行如果折扣上調(diào)，又會(huì)打壓了一部分信心。但在市場(chǎng)波動(dòng)之后，有剛性需求的人還是會(huì)選擇入市，畢竟上海對(duì)于政策的消化能力很強(qiáng)。

而雖然，部分地區(qū)去庫(kù)存壓力不小，但開發(fā)商卻缺乏降價(jià)動(dòng)力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21392億元，雖然同比下降1.0%，但仍處于高位，而上海今年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資499.81億元，增長(zhǎng)10.3%。這些都表明，至少在短期內(nèi)開發(fā)商還不差錢。

當(dāng)然，不會(huì)大幅降價(jià)的預(yù)判，只能是從短期來(lái)看。如果，時(shí)間延長(zhǎng)到半年甚至更久，隨著國(guó)家貨幣政策的變化，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，是否會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)就難說(shuō)了。

【樓市調(diào)控征集令】滬深調(diào)控：開發(fā)商該怎么辦？

上海、深圳等多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，限制外來(lái)人口購(gòu)房，并提高首付比例。北京更表示，多次離婚者將限制購(gòu)房，江蘇也出臺(tái)限貸政策。一時(shí)間，風(fēng)雨欲來(lái)，房地產(chǎn)似乎又要回到2011年樓市調(diào)控后市場(chǎng)低迷的那一刻。然而，上個(gè)雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷，以及部分二線城市的成交火爆，又給行業(yè)看到了新的希望。那么，應(yīng)對(duì)一線城市的樓市調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)該怎么辦？邦地產(chǎn)29日至30日將舉辦線上研討，歡迎各位地產(chǎn)人掃二維碼入群，我們將就以下問題進(jìn)行討論：

一、 一線市場(chǎng)有無(wú)必要在短期內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，快速出貨？

二、 被限購(gòu)的客源，是否可能內(nèi)部消化，成為臨滬、臨深城市項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群？

三、 商業(yè)項(xiàng)目如何抓住機(jī)會(huì)，快速消化，并有效提價(jià)？

四、 公司下一步并購(gòu)項(xiàng)目，應(yīng)該重點(diǎn)考慮哪些城市和產(chǎn)品類型？

五、 今年的最佳銷售節(jié)點(diǎn)還是在上半年嗎？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波