每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

去年以來，深圳和上海的樓市走出一波大漲行情。3月25日，傳聞已久的樓市調(diào)控靴子先后在上海、深圳落地，為瘋狂的市場降溫。調(diào)控的重拳，隔離了一部分沒有資格的購房者，他們是繼續(xù)等待，還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)它地？

調(diào)控最直接的指向有二：一是購房者，二是賣房者。對于開發(fā)企業(yè)，特別是去年搶著進(jìn)入一線城市的房企來說，這種由政策調(diào)整所引發(fā)的市場變動，又會在多大程度上影響這些房企的業(yè)績？

3月25日，上海樓市新政出臺之后，除了當(dāng)天交易量有異常之外，接下來幾天，網(wǎng)上房地產(chǎn)當(dāng)天公布的成交數(shù)據(jù)均超過1000套以上。3月29日當(dāng)天網(wǎng)簽為1158套，3月30日也高達(dá)1437套，而這還是在上海頒布史上最嚴(yán)限購令，并且大幅提高二套房首付比例后的交易數(shù)字。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海最近幾天的網(wǎng)簽量這樣高，是因為網(wǎng)簽具有滯后性，開發(fā)商往往收到了首付款，而不是定金，才和購房者簽訂合同，并在網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行備案。由于上海規(guī)定限購及限貸政策以是否在3月25日前網(wǎng)簽界定按新政策還是舊政策執(zhí)行，所以這幾天的日成交量可以看出，上海在嚴(yán)格實施限購和限貸政策后實際將帶來的影響。

據(jù)克而瑞按實際備案登記統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，上海新政后幾天的新房交易有明顯下滑，但業(yè)內(nèi)人士表示這只是暫時性的，不會持續(xù)很長時間。

上海遠(yuǎn)郊仍有去化壓力

那些供應(yīng)最集中板塊的數(shù)據(jù)，往往最能說明限購、限貸升級會給上海樓市造成的影響?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，奉賢和松江是未來24個月時間里，上海供應(yīng)最集中的地區(qū)。前者去年土地出讓面積在120萬平方米左右，后者的供應(yīng)也在140萬平方米左右。除了3月份以來日平均成交量在5000平方米以上之外，奉賢近半年的日成交面積在2500~2800平方米。

如果調(diào)控后，這一日成交量成為常態(tài)，那么區(qū)域的去庫存壓力就會增加。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，僅以去年以來奉賢出讓的住宅用地面積120萬平方米以及在售的54萬平方米的可售房，按照上述日成交，大約需要11.5個月才能去化全部庫存。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步了解到，奉賢的購買人群中有近兩成非戶籍人員，短期內(nèi)受政策影響，交易量將會有5%~6%的交易量下滑。

相比之下，松江的非戶籍人群構(gòu)成比例更高，有近四成非戶籍人員購買，如果按照30%被限購來算，則該區(qū)域短時間將會有12%左右的交易量下滑。記者從中原獲得的數(shù)據(jù)顯示，3月前的半年時間里，松江的日成交面積在5000平方米左右。按照目前松江新房庫存106.7萬平方米，以及松江新城、佘山、九亭、泗涇四大板塊出讓的超過141萬平方米建筑面積的土地計算，從廣義角度來說，該區(qū)域總庫存將在240萬平方米，去庫存的周期在16個月左右。

這些數(shù)據(jù)都反映出調(diào)控后上海遠(yuǎn)郊的去化壓力，這些板塊的新房未來在定價上有下調(diào)的壓力。

開發(fā)商會不會降價？

除了松江、奉賢等區(qū)域外，其他區(qū)域在限購令實施后，也會面臨成交量逐步下滑，短期內(nèi)庫存上升的壓力，但隨著開發(fā)商改變推盤節(jié)奏，這些區(qū)域的供求關(guān)系又會達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

以目前集中供應(yīng)的青浦為例，在售新房的總面積在106萬平方米，加上去年住宅出讓的土地，理論上的庫存可以達(dá)到180萬平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后，日均成交在4700平方米，則去化周期在12個月。

短期內(nèi)量能會有局部下滑，郊區(qū)的下滑會更明顯一點(diǎn)。3月初，政策面、基本面延續(xù)了市場高熱度態(tài)勢，進(jìn)入3月之后，市場普遍認(rèn)為后續(xù)會有調(diào)控政策出臺，因此紛紛趕在新政出臺前集中入市，這就造成了量能集中釋放。未來部分樓盤成交量會有兩到三成的降幅。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)衛(wèi)歡向記者表示，從目前情況來看，市場信心產(chǎn)生的博弈大于實際限購產(chǎn)生的影響，此外，資金供給、貸款難度比較大，銀行如果貸款折扣上調(diào)，又會打壓一部分購房者的入市信心。在市場波動之后，有剛性需求的人還是會選擇入市，畢竟上海對于政策的消化能力很強(qiáng)。

雖然部分地區(qū)去庫存壓力不小，但開發(fā)商卻缺乏降價動力。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21392億元，同比下降1.0%，但仍處于高位，而上海今年1~2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資499.81億元，增長10.3%。這些都表明，至少在短期內(nèi)開發(fā)商還不差錢。

當(dāng)然，不會大幅降價的預(yù)判，只能從短期來看。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，這次上海新政影響的最大人群是改善型需求和外來人口需求，而調(diào)控政策實際影響的人群在15%左右。

新政雖然把需求延后，但需求本身并沒有消失。因此，調(diào)控影響的時間不會太長，交易量下滑也不會非常明顯，而且時間不會超過一個季度。此外，新開工量還在持續(xù)下降，一手房庫存不會增加，短期內(nèi)待售面積會增加。隨著在建施工面積逐步轉(zhuǎn)化為待售面積，總的庫存并不會減少。

對于開發(fā)商來說，前期已經(jīng)積累了資金，從這個角度來說，開發(fā)商并不缺錢，而房價臺階式地上升，開發(fā)商并不急于出貨。因此從資金角度來說，開發(fā)商不會受到任何壓力。短期的調(diào)控抑制了上海房價快速上漲的預(yù)期，但最根本格局不會改變。

（本文原載《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)微信號邦地產(chǎn)（Real-estate-Circle），見報時修改并補(bǔ)充了部分內(nèi)容）