每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

2016年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)開局不錯(cuò)，對(duì)于二季度的市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀?？硕鹫J(rèn)為，二季度結(jié)尾的時(shí)候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面，地產(chǎn)調(diào)控的傳聞漸漸變成現(xiàn)實(shí)，上海、深圳等一線城市重磅出擊，廊坊、燕郊、昆山也在傳言限購(gòu)。

蘇州、南京、合肥等城市，出現(xiàn)成交量大幅上升，對(duì)此，克而瑞分析認(rèn)為，投資客正在代替普通購(gòu)房者成為購(gòu)買新主力。如果二手房交易價(jià)格下跌，誰(shuí)會(huì)成為接盤俠？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以蘇州、南京、合肥等市場(chǎng)為案例，探討這些典型城市的樓市需求是否已經(jīng)被透支，接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，是否將迎來(lái)調(diào)整？

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，但對(duì)即將來(lái)臨的二季度，業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀。克而瑞方面認(rèn)為，二季度結(jié)尾的時(shí)候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

另一方面，繼滬深調(diào)控重拳落地之后，不少地方都在跟進(jìn)，而且市場(chǎng)傳言有些城市要限購(gòu)。某種意義上，開發(fā)商需要和即將到來(lái)的政策調(diào)整做時(shí)間上的賽跑，那些踏準(zhǔn)了鼓點(diǎn)的開發(fā)商，才能更好地鎖定高額利潤(rùn)和較好的銷售業(yè)績(jī)。

與此同時(shí)，各地掀起了一輪拿地?zé)岢保_發(fā)商紛紛將目光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價(jià)拿地，例如合肥政務(wù)區(qū)拍出溢價(jià)400%的地塊。

3月市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，整體庫(kù)存壓力持續(xù)改善，大多數(shù)城市下降幅度基本處于15%以內(nèi)，而從消化周期來(lái)看，目前，高庫(kù)存城市長(zhǎng)春、西安、青島、沈陽(yáng)去化壓力得到緩解，消化周期較上月下降。此外，上海、南京、蘇州、合肥等城市消化周期不足3個(gè)月，供不應(yīng)求狀況顯著。

●南京：地價(jià)上漲增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

今年以來(lái)，南京樓市異常高調(diào)，輪番上演搶房大戰(zhàn)。再創(chuàng)新高的土拍地價(jià)，漲聲四起的地產(chǎn)市場(chǎng)一次又一次地震撼購(gòu)房者的內(nèi)心。3月，南京商品住宅市場(chǎng)成交量為157.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲109.44%，全市商品住宅整體均價(jià)為16922元/平方米。

克而瑞南京無(wú)錫機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王新科表示，雖然南京是省會(huì)城市，但客戶結(jié)構(gòu)是以黨政軍學(xué)客戶為主，這部分客戶相對(duì)保守，對(duì)于高總價(jià)物業(yè)承受能力有一定天花板，由此導(dǎo)致南京本地客戶對(duì)高房?jī)r(jià)承受能力不高。此外，從均價(jià)來(lái)講，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史峰值，存在一定接受能力問(wèn)題。

王新科表示，核心區(qū)域的大面積比例戶型并不多，而是主要集中在130~160平方米之間。

供應(yīng)總價(jià)提高了，然而，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。這對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大轉(zhuǎn)變，但購(gòu)房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。王新科表示，這稱之為供應(yīng)結(jié)構(gòu)與未來(lái)需求之間存在一個(gè)逆差，即供應(yīng)總價(jià)在增加過(guò)程中，客戶能夠承受的總價(jià)并沒(méi)有發(fā)生太大變化，加之投資回報(bào)率和預(yù)期的降低，投資客會(huì)出現(xiàn)外溢，對(duì)于項(xiàng)目而言，銷售壓力就會(huì)不斷加大。

今年下半年，南京將迎來(lái)一批高地價(jià)物業(yè)的集中上市。尤其是四季度，在供應(yīng)量和價(jià)格不低的情況下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。

南京中原顧問(wèn)研究部總監(jiān)羅浩則顯得相對(duì)樂(lè)觀，他表示，就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，庫(kù)存非常低，在兩三個(gè)月，成交量減少，會(huì)有市場(chǎng)供應(yīng)，每個(gè)月成交都在一萬(wàn)套上下，只要后續(xù)不出臺(tái)干預(yù)市場(chǎng)的政策，就不會(huì)有問(wèn)題。

由于南京物價(jià)局報(bào)批價(jià)格達(dá)不到開發(fā)商的預(yù)期，開發(fā)商人為制造供不應(yīng)求的局面。由于售價(jià)達(dá)不到開發(fā)商預(yù)期，全市各個(gè)盤都是三四千地往上漲，而這部分價(jià)格上漲的原因，并不是收入水平提升導(dǎo)致的價(jià)格上漲，更多是因?yàn)橥恋貎r(jià)格和投資客進(jìn)入造成的快速上漲。

地價(jià)在上漲，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生變化，但是購(gòu)房成本增加了近一倍。未來(lái)投資預(yù)期在降低，投資客戶開始外溢，這樣未來(lái)的銷售壓力就會(huì)出現(xiàn)。

羅浩表示，近一年來(lái)，南京出現(xiàn)許多新進(jìn)開發(fā)商，為了進(jìn)入南京市場(chǎng)扎穩(wěn)腳跟，不計(jì)成本，高價(jià)拿地，這間接推高了南京純住宅用地的價(jià)格，不斷以地價(jià)推高房?jī)r(jià)，吸引了投資客，甚至剛需改善需求客恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。南京市場(chǎng)的持續(xù)火爆，一些不把南京當(dāng)做主力投資區(qū)域的客群也向南京集中，除了傳統(tǒng)的安徽和蘇北之外，山東和上海投資客也加入進(jìn)來(lái)，需求不斷往上走，而這部分人的購(gòu)買力不可小覷。

南京雖然沒(méi)出政策，但是貸款已經(jīng)有收縮，加上未來(lái)高地價(jià)物業(yè)上市，整體價(jià)格又要往上走。數(shù)據(jù)顯示，從去年開始到今年3月，南京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲近6成，從供求端角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

但王新科表示，下半年供應(yīng)量上來(lái)之后，推盤節(jié)奏放緩，也將是成交量下滑的原因。地方政府的總體收入對(duì)土地出讓金的依賴程度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)程度，無(wú)疑是影響調(diào)控政策能否出臺(tái)及松緊程度的關(guān)鍵性因素。

●合肥：開發(fā)商舉棋不定

合肥中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，需求上漲帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)，9區(qū)住宅成交量為93.07萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲48.5%，成交均價(jià)為每平方米9539元，環(huán)比上漲6.2%，住宅市場(chǎng)存量持續(xù)下跌，庫(kù)存跌至1.8萬(wàn)套，存量去化周期僅2.3個(gè)月。上海、深圳、北京樓市的上漲，也影響到了合肥市場(chǎng)的心理預(yù)期，合肥的老城區(qū)成交單價(jià)、溢價(jià)率上漲，樓板價(jià)整體上浮。

合肥克而瑞市場(chǎng)經(jīng)理沈政表示，自今年以來(lái)，合肥去庫(kù)存周期一直保持在3個(gè)月左右，合肥9區(qū)的成交量一直保持在在90萬(wàn)平方米左右，價(jià)格增幅在8%~10%。市場(chǎng)普遍擔(dān)心合肥是否出調(diào)控政策，一旦出政策，購(gòu)買力將被抑制。

對(duì)此，安徽中原研究總監(jiān)駱?lè)挤急硎荆壳笆袌?chǎng)上呈現(xiàn)高熱度、低推量、高去化等特征。

由于許多項(xiàng)目捂著不賣，造成這種恐慌性搶房狀態(tài)，同時(shí)也導(dǎo)致市區(qū)的客戶往外圍擠壓，很多偏遠(yuǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，稍微好點(diǎn)的地段，推的量非常稀缺，一些地方甚至出現(xiàn)了買房必須要全款買車位的現(xiàn)象。

目前合肥發(fā)展方向是西邊和南邊即高新區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)，濱湖是后期新拓展的區(qū)域，也是省政府后期所在地，自巢湖并入合肥以后，已經(jīng)成為了重點(diǎn)打造區(qū)域，使得該區(qū)域地王頻出。

去年12月和今年3月，融創(chuàng)共拍得兩塊地王，均位于政務(wù)區(qū)，其中一塊樓板價(jià)為17000元/平方米，預(yù)計(jì)入市價(jià)為26000元/平方米，另一塊樓板價(jià)為13000元/平方米，入市價(jià)格為23000元/平方米，而綠地去年在政務(wù)區(qū)拍的地塊樓板價(jià)在9000元/平方米，預(yù)計(jì)入市價(jià)要達(dá)到18000元/平方米。

由此來(lái)看，下半年合肥房?jī)r(jià)將進(jìn)入20000元時(shí)代。

去年12月底，合肥成交了11塊地王，造成個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了捂盤，尤其是濱湖和省政府搬遷，造成區(qū)域內(nèi)價(jià)格上漲，賣樓捆綁車位的情況。未來(lái)地王項(xiàng)目上市后，會(huì)造成合肥市熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)拉升較猛。因?yàn)楹戏实馁?gòu)買力并不是太強(qiáng)，價(jià)格已經(jīng)超過(guò)購(gòu)房者心里承受價(jià)，使得5月份會(huì)造成一些觀望。

沈政表示，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開發(fā)商普遍也在觀望，一個(gè)是趁著政策沒(méi)出之前，趕緊放盤。也有可能等著地王項(xiàng)目入市后跟風(fēng)。比如，在合肥扎根許久的萬(wàn)科，將于6月份入市新項(xiàng)目，其最小面積110平方米，價(jià)格為17000元/平方米，但對(duì)于合肥本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格太高了。

沈政表示，在合肥原先購(gòu)買一套房子單價(jià)在10000元/平方米左右，總價(jià)在100萬(wàn)元左右，而今卻翻了倍，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。

對(duì)于后期，隨著地王項(xiàng)目入市，合肥房?jī)r(jià)仍將處于高位，而大戶型住宅的入市，對(duì)購(gòu)買者存在一定壓力。作為2.5線城市，房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元，未來(lái)升值空間也有限，駱?lè)挤急硎荆?月份很多成交項(xiàng)目，已經(jīng)延遲推盤很長(zhǎng)時(shí)間，從開發(fā)商現(xiàn)金流角度考慮，市場(chǎng)好趕緊推。在供不應(yīng)求的情況下，供應(yīng)量大一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有前期波動(dòng)那么大，二季度會(huì)延續(xù)比較活躍的局面。