每經(jīng)編輯 魏瓊    

(本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

要問全球最大的商業(yè)地產(chǎn)用家是誰？答案一定不是任何一家典型的開發(fā)商，而是人們每天都能在城市轉(zhuǎn)角遇到的三個(gè)字——麥當(dāng)勞。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，麥當(dāng)勞在全球餐廳數(shù)量超3萬家，排名第一。一方面，資料顯示，麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，這一部分90%的收入來自房租，它本質(zhì)上是一家房地產(chǎn)經(jīng)營公司。另一方面，麥當(dāng)勞是所有新建商場最希望引進(jìn)的品牌之一，很多商業(yè)更會(huì)以低租金甚至不要錢的超優(yōu)惠條件，吸引麥當(dāng)勞入駐，這使得麥當(dāng)勞在包括中國在內(nèi)的很多地方，都是商業(yè)地產(chǎn)的最大用家之一。

但如今，麥當(dāng)勞似乎也準(zhǔn)備放棄亞洲的商業(yè)地產(chǎn)市場了？！

麥當(dāng)勞大幅關(guān)店

來自外媒的消息稱，麥當(dāng)勞將出售東北亞部分地區(qū)業(yè)務(wù)，包括內(nèi)地、香港、韓國等地在內(nèi)共約2800家分店，潛在買家包括華潤、私募基金貝恩資本、安博凱投資及德太投資等。

作為餐飲業(yè)的巨頭，難道麥當(dāng)勞的日子也不好過？

至少在中國來說，的確如此。近年，中國整體的商業(yè)地產(chǎn)氛圍日漸趨冷，零售物業(yè)業(yè)績持續(xù)下滑，以萬達(dá)為首的商業(yè)地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型，比如關(guān)閉了全國40多家萬達(dá)百貨，同時(shí)進(jìn)軍體驗(yàn)式消費(fèi)市場。

“體驗(yàn)式消費(fèi)”一直被視為國內(nèi)商場面對(duì)電商沖擊的一個(gè)強(qiáng)盾，但要說“體驗(yàn)式”，麥當(dāng)勞的體驗(yàn)式消費(fèi)可謂全球知名，如何調(diào)動(dòng)家庭消費(fèi)氛圍、優(yōu)化體驗(yàn)環(huán)境…麥當(dāng)勞在這些方面書寫過很多案例，但此刻，“體驗(yàn)式消費(fèi)的典范”麥當(dāng)勞卻在積極售賣中國分店，這是不是在說，不僅國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)前景不行，體驗(yàn)式消費(fèi)也并非百利無一害呢？

麥當(dāng)勞轉(zhuǎn)型，中國還是的重點(diǎn)戰(zhàn)區(qū)

事實(shí)上，在第一太平戴維斯華南區(qū)高級(jí)經(jīng)理何凌看來，麥當(dāng)勞售賣分店的行為恰恰表明了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景看好，是轉(zhuǎn)型以求更好發(fā)展的做法。

麥當(dāng)勞在中國擁有2200家門店，而在未來的五年，麥當(dāng)勞希望在內(nèi)地增開1300家門店，加上香港、韓國，亞洲新增門店或?qū)⑦_(dá)到1500家。但與此同時(shí)，麥當(dāng)勞在日本、中國、美國也有大量先期判斷不精，表現(xiàn)不太好的門店。麥當(dāng)勞實(shí)際是在為增長強(qiáng)項(xiàng)削減弱項(xiàng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)謀取更好發(fā)展。

這不，麥當(dāng)勞在3月31日發(fā)布公告就表示，計(jì)劃在中國引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，加大對(duì)未來的投資力度，今年將繼續(xù)在中國內(nèi)地開設(shè)約250家新餐廳。

而麥當(dāng)勞調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時(shí)，將在全球范圍內(nèi)開啟“特許經(jīng)營”模式，未來引進(jìn)的“特許經(jīng)營商”將擁有這些分店的主要權(quán)益，而麥當(dāng)勞將獲得一次性的加盟費(fèi)用，以及在未來每年收取特許經(jīng)營費(fèi)以及收入的3-5%。據(jù)了解，麥當(dāng)勞目前在全球特許經(jīng)營餐廳的比例大約80%，未來計(jì)劃提升到95%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前中國餐飲業(yè)總體上處于復(fù)蘇態(tài)勢，這對(duì)于麥當(dāng)勞而言意味著新的商業(yè)機(jī)遇，門店擴(kuò)張恰是品牌擴(kuò)張的一個(gè)重要體現(xiàn)。對(duì)麥當(dāng)勞而言，通過引入戰(zhàn)略投資者，出讓股權(quán)，換取更多投資資金，能讓其具備更強(qiáng)能力布局新項(xiàng)目。而“特許經(jīng)營”這種輕資產(chǎn)運(yùn)行的模式，能夠讓麥當(dāng)勞的品牌溢價(jià)水平進(jìn)一步升高。

但應(yīng)該注意，目前一些速食類APP軟件的出現(xiàn)，對(duì)麥當(dāng)勞而言是新的壓力。麥當(dāng)勞的自我轉(zhuǎn)型，應(yīng)該要包含服務(wù)內(nèi)容的升級(jí)，比如注重社區(qū)飲食文化、研究消費(fèi)習(xí)慣，提升產(chǎn)品競爭力。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波