每經(jīng)編輯 王浩也    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“重要通知！5月1日各市將陷入限購(gòu)，名下有一套或兩套房的人，將不能再次購(gòu)買(mǎi)。”

“國(guó)家批地困難！馬上步入寸土寸金的時(shí)代！

“抓住現(xiàn)有的機(jī)會(huì)，四大銀行基本已確定5月1日后首付最低40%，5月1日起，首付30%的時(shí)代即將過(guò)去。”

以上朋友圈流言，有沒(méi)有刷到你？

4月中旬開(kāi)始，各種傳言就開(kāi)始不淡定了。而且由于之前上海等地的限購(gòu)政策，的確是從捕風(fēng)捉影變成現(xiàn)實(shí)的，很多人雖然不敢相信，但心里還是會(huì)將信將疑地問(wèn)一句：真的嗎？

真不真，基本面告訴你

這也能真？？

如果你稍微了解點(diǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面，就會(huì)知道，短期中央不僅不會(huì)出嚴(yán)厲政策調(diào)控樓市，還有可能再出臺(tái)其他的刺激政策，原因是房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激反彈太有用了！

你看，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布中國(guó)2016年第1季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析報(bào)告就顯示，今年我國(guó)第一季GDP同比增長(zhǎng)6.7%，3月份PPI環(huán)比增長(zhǎng)0.5%(是2014年1月份以來(lái)的首次由降轉(zhuǎn)升)。

同時(shí)，第一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）也在85843億元，同比名義增長(zhǎng)10.7%（考慮價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)13.8%），投資增速比2015年全年提速0.7%，顯示出較強(qiáng)的反彈力度。

“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”課題組認(rèn)為，不少宏觀數(shù)據(jù)都超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，讓市場(chǎng)得到鼓舞，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象初現(xiàn)。

“本季度投資增速小幅回升主要有兩個(gè)原因：穩(wěn)增長(zhǎng)政策，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回升。第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率為11.9%，雖然仍然低于歷史平均20%的水平，但這表明房地產(chǎn)的拖累效應(yīng)在減緩。”

具體講房地產(chǎn)，是這樣的…

再讓我們具體分析一下當(dāng)前的房地產(chǎn)狀況。

官方數(shù)據(jù)顯示，第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的20.6%，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1-2月提高了3個(gè)百分點(diǎn)。3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)9.68%，顯示反彈有所加快。

本季度房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇主要來(lái)自2015年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的復(fù)蘇，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，中間的傳導(dǎo)時(shí)滯一般有6個(gè)月，所以預(yù)期第二季度房地產(chǎn)投資可能還有更多反彈。

從銷(xiāo)售來(lái)看，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積24299萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)33.1%，3月增速比1-2月份增加較多。

增長(zhǎng)主要來(lái)自住宅，也來(lái)自辦公樓，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)較少。數(shù)據(jù)就顯示，一季度全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)35.6%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)34.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.5％。一季度商品房銷(xiāo)售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高了10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.3%，辦公室銷(xiāo)售額增長(zhǎng)69.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售增長(zhǎng)8.2%。

商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同時(shí)回暖，加之第一季度新增人民幣貸款近24%(居民個(gè)人按揭中長(zhǎng)期貸款充裕)，“營(yíng)改增”的刺激，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心有所恢復(fù)。

然而課題組判斷，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)走高的基礎(chǔ)還十分薄弱，具體表現(xiàn)在：

受施工庫(kù)存大和竣工面積大幅增長(zhǎng)的影響，商品房待售面積還在增加，三、四線城市去庫(kù)存難度不減；

在政策刺激下需求過(guò)快釋放，導(dǎo)致有些城市房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)猛上漲，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。3月以來(lái)不少城市已實(shí)施限購(gòu)，商品住宅房需求快速下降；

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，受信貸和交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整的影響很大，但這種因?yàn)閭€(gè)人按揭貸款放量和稅收政策調(diào)整所帶來(lái)的需求刺激不具有持續(xù)性，也很難有可復(fù)制性。

城市也在說(shuō)：勿興奮勿悲觀

讓我們?cè)購(gòu)某鞘薪嵌确治?。如果拿上海?lái)說(shuō)，上海第一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)6.7%的增長(zhǎng)率，增速與全國(guó)保持一致。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到全市生產(chǎn)總值的70.6%，這是上海歷史上第一次三產(chǎn)占比超過(guò)70%，標(biāo)志著上海以服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局邁入了新的階段。

而且上海第三產(chǎn)業(yè)的同比增長(zhǎng)為11.5%，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力量。其中，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)第一季度增長(zhǎng)分別為19.5%、10.5%和15.0%。

課題組認(rèn)為，上海的固定資產(chǎn)投資增速提高，主要是受房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)。在流動(dòng)性相對(duì)寬裕，一系列樓市利好政策出臺(tái)等因素的刺激下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異?；钴S。

但如果沒(méi)有上海那樣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是很難給房地產(chǎn)提供如此的增長(zhǎng)空間的，也無(wú)法創(chuàng)造出這樣的產(chǎn)業(yè)效果。而且就連上海，課題組也提醒，自3月25日上海房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，商品房成交面積開(kāi)始出現(xiàn)明顯萎縮，這一輪房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)主要由于短期的需求側(cè)刺激支撐，可持續(xù)性值得懷疑。

可想而知，其他城市的房地產(chǎn)大幅增長(zhǎng)前景也是值得謹(jǐn)慎對(duì)待的。所以，市場(chǎng)給激勵(lì)政策再出臺(tái)是留有空間的，但房地產(chǎn)回暖趨勢(shì)已現(xiàn)，進(jìn)一步鼓動(dòng)其快速猛增的可能性也不大，維持市場(chǎng)穩(wěn)定是常態(tài)，從心態(tài)上，建議大家也要勿興奮，勿悲觀。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波